Stavební zákon v praxi: Spoluvlastnictví bývá tvrdý oříšek

Dotaz

Chystáme se postavit rodinný dům. Chceme proto koupit ideální polovinu parcely A (o šíři 12 m) a ideální polovinu sousední parcely B (o šíři 6 m). Obě parcely jsou ve spoluvlastnictví dvou osob a jsou určeny k zastavění. Pouze od jednoho ze spoluvlastníků však máme přislíben jejich prodej. Druhý spoluvlastník na žádnou dohodu přistoupit nechce, nesouhlasí ani s rozdělením parcel. Podle právníka je jediným možným řešením této situace majetkové vypořádání spoluvlastníků k předmětným parcelám. Jaká je úspěšnost takovýchto soudních sporů? Pokud si odkoupíme ideální poloviny uvedených parcel a soud návrh na rozdělení zamítne, pak v nich budeme mít uloženy velké peníze a nic z toho. Nedá se to nějak šikovně obejít? Jde na těchto parcelách stavět i v případě, pokud by soud návrh na rozdělení spoluvlastnictví zamítl? Je k tomu nezbytný souhlas spolumajitele? Pokud by tomu tak bylo, je to docela na hlavu postavené, protože druhý spolumajitel by blokoval jakékoliv nakládání s první polovinou. Nebylo by tímto jeho jednáním nějak omezeno naše vlastnické právo, když z naší strany je snaha po domluvě?

J. K., Břeclav

Odpověď

Otázky, které jste položil, směřují především do občanskoprávní úpravy podílového spoluvlastnictví, jeho vypořádání a předkupního práva, dílem pak do stavebního práva, takže odpovědi na ně najdeme v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění změn a doplňků (dále jen „obč. zák.") a v zákoně č. 183/2008 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

Institut spoluvlastnictví věcí upravuje občanský zákoník v § 136 a následujících. Podle nich může být věc nejen ve vlastnictví jednoho vlastníka, ale k téže věci může mít vlastnické právo i více osob, jako je tomu v daném případě. Tehdy mluvíme o spoluvlastnictví. Společné jmění může vzniknout jen mezi manžely. Ve vašem případě jde zjevně o spoluvlastnictví podílové, přičemž podíly obou spoluvlastníků jsou stejné, když se zmiňujete o dvou spoluvlastnících a o koupi ideálních polovin pozemků. To zároveň znamená, že oba spoluvlastníci mají stejnou míru práv a povinností ke společné věci a měl byste ji i vy, pokud byste zmíněnou koupi realizoval. Tomu by však mohlo být na překážku předkupní právo, jak bude uvedeno dále.

Hospodaření se společnou věcí

Pro ně je určující výše podílu každého ze spoluvlastníků, neboť právě on vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících jim ze spoluvlastnictví ke společné věci. Podíly přitom mohou být různě veliké z rozličných důvodů. Např. předmětem kupní smlouvy zakládající spoluvlastnictví byl podíl jen ve výši jedné ideální třetiny kupované nemovitosti, předmětem dědění často bývá jen její polovina, která navíc připadne více dědicům atd. Při rozhodování o hospodaření se společnou věcí přitom není důležité, zda jde o běžné záležitosti či nikoliv. Určující je výše spoluvlastnického podílu, přičemž minoritní spoluvlastníci se musí podrobit vůli většiny. Pouze při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka o hospodaření s věcí soud. To ovšem předpokládá podání žaloby u soudu jedním ze spoluvlastníků, k čemuž často nedojde, a praktickým výsledkem takových situací bývá chátrání společné věci.

Představím-li si pak vámi nastíněnou situaci, že se stanete majitelem stavebního pozemku rovným dílem s dalším spoluvlastníkem, který váš zájem na výstavbě rodinného domu na něm neakceptuje, mám za to, že byste u soudu se svým návrhem, aby druhý spoluvlastník strpěl jeho výstavbu, úspěšný nebyl. Jsem totiž přesvědčen o tom, že by to byl nepřípustný zásah do spoluvlastnických práv druhého spoluvlastníka, neboť vy byste byl výlučným vlastníkem stavby, jež by mu znemožňovala využívat část i jeho pozemku jí zastavěnou. To už podle mého přesahuje rámec neshod mezi spoluvlastníky, pro jejichž řešení má ustanovení § 139 odst. 2 obč. zák. sloužit. Jde však jen o můj osobní názor, na rozhodnutí soudu takového sporu byste si musel počkat. O jejich nějaké statistice úspěšnosti ale nemůže být vůbec řeči, neboť jednak se nevede a krom toho při sporu dvou stran bývá obvykle vždy jedna z nich úspěšná.

Na druhé straně si nedovedu představit, že bych o bydlení v takovém prostředí stál. Komu však spoluvlastnictví nevyhovuje, tak ať do něho ani nevstupuje. Ztotožňuji se proto s vaším právníkem v tom, že jedinou rozumnou cestou, jak takovéto situace řešit, je zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Převod spoluvlastnického podílu, předkupní právo

Převádí-li se podle § 140 obč. zák. spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké, tedy příbuzným v řadě přímé, sourozencům, manželovi a jiným osobám vymezeným v § 116 a v § 117 citovaného zákona. Jde o tzv. zákonné předkupní právo, neboť plyne přímo ze zákona, na rozdíl od předkupního práva upraveného v § 602 a násl. obč. zák., jež vzniká smluvně. Protože ale ustanovení § 140 obč. zák. předkupní právo nijak neupravuje, postupuje se při jeho aplikaci postupem podle § 602 a násl. obč. zák. Předkupní právo pak zavazuje povinnou osobu nabídnout oprávněnému věc ke koupi, přičemž nabídka musí obsahovat všechny podmínky, za nichž má být koupě uzavřena, tj. zejména cenu věci, předmět koupě, identifikaci toho, jemuž má být věc ke koupi nabídnuta, popř. další podmínky, nabídnuté vedle kupní ceny. Teprve tehdy, nevyhoví-li oprávněná osoba stanoveným podmínkám nabídky nebo nevyplatí-li věci ve lhůtě stanovené v § 605 obč. zák., její předkupní právo zanikne.

V daném případě se proto nevyhnete kontaktu s druhým spoluvlastníkem a může se stát, že svého předkupního práva využije, takže žádné pozemky, respektive jejich díly nekoupíte. Pokud by vám však podílový spoluvlastník prodal své spoluvlastnické podíly, aniž by je předtím nabídl druhému spoluvlastníkovi, mělo by to za následek tzv. relativní neplatnost kupní smlouvy (viz § 40a obč. zák.). To znamená, že by sice nebyla neplatná sama od sebe (jako je tomu v případě tzv. absolutní neplatnosti), nýbrž až od okamžiku, v němž by se jí oprávněný z předkupního práva dovolal u prodávajícího a kupujícího. Mohl by tak učinit např. dopisem zaslaným oběma účastníkům kupní smlouvy, v němž by projevil svůj nesouhlas s ní pro porušení jeho předkupního práva. Od chvíle, kdy by bylo toto podání oběma doručeno, by byla kupní smlouva neplatná.

OPRÁVNĚNÍ K ZASTAVĚNÍ POZEMKU

Stavbu rodinného domu lze realizovat jak na základě ohlášení, při splnění podmínek stanovených v § 104 odst. 1 stavebního zákona, tak podle stavebního povolení, přičemž k ohlášení i žádosti je nutné připojit doklady, jimiž stavebník prokazuje své vlastnické nebo jiné právo k pozemku, na němž má být stavba postavena, tedy své oprávnění na něm stavět, pokud jeho existenci nemůže stavební úřad ověřit v katastru nemovitostí. Ve vazbě na danou situaci byla položena otázka, zda by tazatel, jako spoluvlastník pozemků, potřeboval k ohlášení stavby rodinného domu či k žádosti o stavební povolení souhlas druhého spoluvlastníka se stavbou. Zde přicházejí v úvahu dvě možnosti. Jestliže by druhý spoluvlastník se stavbou nesouhlasil, v tom případě by nezbylo, než konstatovat, že předložené ohlášení (žádost) neposkytuje dostatečný podklad (v katastru nemovitostí by takový souhlas již vůbec nebyl) a jako takové by bylo odloženo (v případě ohlášení - viz § 105 odst. 4 stavebního zákona) nebo žádost o vydání stavebního povolení zamítnuta.

Pokud by však druhý spoluvlastník (zdůrazňuji, že jde o můj osobní názor, a že neznám podobný již řešený případ) proti záměru výstavby rodinného domu nijak nebrojil, tak by mně, jako „stavebnímu úřadovi", pro přivolení se stavbou postačovala jakákoliv výše spoluvlastnického podílu stavebníka k pozemku, na němž by měla být stavba postavena. Vycházím totiž z toho, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci, že dohoda o hospodaření se společnou věcí nevyžaduje písemnou formu a že všichni spoluvlastníci pozemku měli možnost ještě před vydáním přivolení stavebního úřadu ke stavbě se k projednávanému záměru vyjádřit a pokud by nic nenamítali, tak že mezi nimi vlastně došlo k dohodě o stavbě. Jinými slovy, pokud by žádný ze spoluvlastníků pozemků určených k zastavění a zároveň účastníků řízení nevznesl námitky týkající se existence vlastnického práva nebo jeho rozsahu, pak případnému povolení stavby nemůže být na překážku ani to, že o její povolení požádal dokonce menšinový spoluvlastník.
                                                       

Podle § 603 odst. 3 obč. zák. se rovněž může ten, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat na nabyvateli (kupujícím), aby mu věc nabídl ke koupi za stejných podmínek, za kterých ji nabyl. Dovedu si přitom představit i situace, že kupní cena uvedená ve smlouvě neodpovídala ze zištných či jiných pochybných důvodů skutečně vyplacené ceně, a v takovém případě má kupující o prodělek postaráno. A o soudní spory také. Proto vám doporučuji, nehledejte v tak vážných věcech, jako je opatření si stavebního pozemku pro výstavbu rodinného domu, žádné cestičky k obcházení zákona, vyhnete se mnoha nepříjemným situacím.

Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Podle § 141 odst. 1 obč. zák. se spoluvlastníci mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání, přičemž je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost, musí být dohoda písemná. K tomu však v popisovaném případě zřejmě nedojde, a proto nezbude, budete-li chtít stavět právě na vyhlédnutých pozemcích, aby se jejich stávající spoluvlastník, jenž by byl ochoten vám své podíly prodat, obrátil s návrhem na zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání na soud.

Podle § 142 odst. 1 obč. zák. totiž nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a účelnému využití věci. Není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla být účelně využita. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů. Podle odstavce 3 tohoto ustanovení přitom může soud při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci zřídit věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti ve prospěch vlastníka jiné nově vzniklé nemovitosti. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemůže být na újmu osobám, kterým příslušejí práva váznoucí na nemovitosti.

Na základě rozhodnutí soudu tedy jeden ze spoluvlastníků pozbude svoje vlastnické právo, a to za náhradu. Velikost podílů by v daném případě nebyla rozhodující, jestliže by byla stejná, a proto stěžejním pro rozhodnutí soudu by bylo účelné využití pozemků. Jsou-li určeny k zastavění, jak tvrdíte, např. územním plánem, měl by podle mého k této skutečnosti, jakož i k zájmu spoluvlastníků o výstavbu, přihlédnout při zrušení spoluvlastnictví soud.

Jen s právní pomocí

Jak je z uvedeného, velmi kusého exkursu do dané problematiky zřejmé, snaha získat stavební pozemek a vůbec jakoukoliv nemovitost od spoluvlastníků je věc velice složitá a předem nevypočitatelná. Rovněž spoluvlastnictví samo o sobě bývá velmi tvrdým oříškem, neshodnou-li se spoluvlastníci na hospodaření se společnou věcí. Napadá mě v tomto směru ono úsloví o dvou kohoutech na jednom hnojišti. Proto zároveň tímto všechny, kteří nemají právnické vzdělání, nabádám k tomu, aby při koupi nemovitostí využili příslušných právních služeb, neboť sami nedohlédnou možných konců. Pro klid v duši to stojí zato.