Hypotéka krok za krokem XXXIII. (Stoprocentní hypotéka)

Uveďme příklad. Jestliže požadovaná výše hypotéky bude dva a půl milionu a cena nemovitosti určené ke zřízení zástavního práva tři miliony, pak se bude jednat o hypotéku ve výši 83,33 %. Je třeba mít na paměti, že výchozí hodnotou pro výpočet LTV není kupní či pořizovací cena nemovitosti, ale cena odhadní, kterou stanovuje banka nebo bankou autorizovaný či akceptovaný odhadce. Proto dokud není ocenění nemovitosti provedeno, nelze v mnoha případech předem říci, jaká bude skutečná výše úrokové sazby a tím pádem také jaká bude výše měsíční splátky, zda bude bonita klienta dostatečná atd.

Obvykle banky používají dvě nebo tři základní pásma úrovně LTV, některé jich však rozlišují i více. V případě dvou pásem to mohou být např. hypotéky do 80 % a do 100 %, při dělení do tří pásem např. hypotéky do 70 %, do 85 % a do 100 %. „Stoprocentní" jsou všechny hypotéky, které se nacházejí v pásmu, jehož horní hranice dosahuje až ke 100 %, tj. obvykle všechny, které jsou nad úrovní 80 nebo 85 % zástavní hodnoty.

Dříve se u nás ojediněle objevily i hypotéky přesahující 100 % LTV. V současné době si banky počínají se zvýšenou opatrností a některé přestaly 100% hypotéky poskytovat úplně. Většina bank je ve své nabídce zachovala, ale každou žádost zkoumají mnohem pečlivěji a jsou přísnější při jejím posuzování. Také se zdá, že některé odhady jsou více „konzervativní" než dříve, takže banka vám sice půjčí 100 %, ale z menší částky.

Stoprocentní hypotéky obecně banky vnímají jako více rizikové, což je pochopitelné, protože nebude-li dlužník splácet, nemusí se bance při prodeji zastavené nemovitosti vrátit celá zapůjčená částka a banka se může dostat do ztráty. Jestliže by navíc došlo k poklesu na trhu realit, může být ztráta i hodně výrazná.

Větší míru rizika banky promítají do úrokové sazby, která zpravidla bývá o jeden procentní bod vyšší než u hypoték do 80 nebo 85 %. Náročnější jsou ale většinou i požadavky na bonitu a další ukazatele, takže se klient snadno může dostat do rizikovější kategorie a přirážka může nakonec být třeba 2,5 procentního bodu. Nevýhodou nejsou jenom vyšší měsíční splátky, 100% hypotéka je rizikovější také pro klienta, nejen pro hypoteční banku. V krizové situaci je možným východiskem prodej nemovitosti a jednorázové splacení dluhu. U 100% hypotéky se může stát - zvláště v prvních letech splácení nebo při poklesu cen nemovitostí -, že se klientovi nepodaří prodat nemovitost za cenu, která by mu umožnila hypotéku umořit, a nejenže přijde o dům, ale ještě mu zůstane část dluhu. Do podobných obtíží se může dostat také, kdyby banka zkrachovala.

Proto je vždy nejlepší plánovat bydlení dopředu, nespoléhat se na 100% hypotéku, která by měla být řešením spíše v nestandardních situacích, kdy je její význam nezastupitelný, nejdříve šetřit - například formou stavebního spoření - a část záměru financovat z vlastních prostředků.

VE ZKRATCE

Loan-to-value (LTV) - poměr mezi poskytovanou výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti.

Kontakt:

JULIUS MORAVEC

finanční poradce

julius.moravec@gmail.com
tel.: 603 443 213