A to je prvá chyba, které se cenoví proroci dopouštějí. Na celý trh realit se nedá dívat pohledem jednoho pronajatého bytu v Karlíně, který bych si přál koupit o půlku levněji, nežli se dnes nabízí. Vydávat analýzu vývoje cen pražských bytů za ucelený pohled na ceny realit v Česku je dosti nešikovné.
Reality určené k bydlení se chovají jinak než reality komerční. A také u nich fungují naprosto rozdílné trendy závisející na druhu nemovitosti. Dobrým příkladem je hospodářský útlum v roce 2008.
- V té době ceny bytů mírně klesly.
- Ceny rodinných domů stagnovaly.
- A ceny pozemků dále rostly.
Odlišné chování cen různých druhů realit má svá jednoduchá vysvětlení.
V případě bytů obvykle činí náklady na materiál a práci maximálně 50 % z jejich celkové ceny. Zbytek je tvořen marží developera a náklady na financování. Pokud hospodářská krize výrazně snížila poptávku a naopak zdražila financování, bylo reakcí některých developerů sáhnout po jistotě. Snížili svoji marži, prodali byty se slevou, zaplatili úvěry a nové projekty odložili. Odložením nových projektů se v budoucnu vytvořil velký nedostatek bytů a nedostatek v budoucnu vedl k opětovnému rychlému růstu cen. Krátkodobý pokles cen bytů v době hospodářské krize měl svůj racionální základ.
U domů je situace úplně jiná. Z ceny stavitelem realizovaného rodinného domu pokrývají náklady na materiál a práci 90–94 % ceny domu. nízká marže nedává žádný předpoklad levnějšího stavění, pokud výrazně nezlevní práce či materiály. Při nulové poptávce by se přestaly nové domy stavět. Rozhodně by se nestavěly nové domy za nižší cenu.
U pozemků je pak situace nejjednodušší. Dobrých pozemků každým rokem rychle ubývá a tím jejich cena raketově roste. Je tedy mnohem pravděpodobnější, že ceny pozemků porostou o 50 % ročně, než že o 20 % klesnou
Odhadovat ceny bytů a mluvit v souvislosti s nimi o všech realitách je první chybou těchto proroctví. O těch dalších se dočtete v mém blogu na www.davidmencl.cz.
Text: David Mencl, ředitel Ekonomických staveb
