Hypoteční úvěr můžete splácet klasickým způsobem – to znamená, že na základě úroků banka vypočítá takzvané anuitní konstantní splátky. V prvních letech tvoří většinu částky, kterou budete měsíčně finančnímu ústavu posílat, právě úroky. Jistinu (tedy „čistou“ sumu peněz, kterou jste si od banky půjčili) „umazáváte“ ve větším měřítku až pod pátém až desátém roce.
Anuitní splácení ale není jedinou možností, banky dnes nabízejí také splátky v kombinaci s kapitálovým životním pojištěním nebo stavebním spořením. Je to výhodné?
O kombinaci s kapitálovou životní pojistkou někteří finanční poradci zatím pochybují. Podle nich tato metoda poměrně výrazně zatěžuje rodinný rozpočet a efekt je značně nejistý. Spojení se stavebním spořením naopak považují za efektivní. Hodí se ale jen pro ty, kteří nežijí kvůli hypotečním splátkám „nadoraz“.
Jak funguje kapitálové životní pojištění a hypotéka? Pokud si současně s hypotečním úvěrem sjednáte tento typ životní pojistky, můžete splácet takzvaným balonovým způsobem. To znamená, že bance platíte v průběhu sjednané doby splatnosti pouze úroky. Další peníze posíláte pravidelně životní pojišťovně. Ta z nich část zhodnocuje a díl si bere na pokrytí pojistných rizik souvisejících s hypotékou. Po například patnácti či dvaceti letech (období, na které je hypotéka sjednána) pak vyplatí dohodnutou částku zvýšenou o výnosy pojišťovny. (Nebo se z výnosů pojištění splácí jistina postupně, dle dohody). Při tomto typu splácení zaplatíte zejména v prvních letech měsíčně o několik tisíc korun více než při klasickém způsobu. Co za to? Peníze ukládané v pojišťovně by se měly zhodnocovat.
V současné době se pohybují výnosy i okolo 8 až 9 procent ročně, pojišťovny ale nedokážou garantovat jejich velikost po celou dobu placení pojistky. Pozor: výnosy se nepočítají z celé částky, kterou ukládáte, část totiž připadá na krytí rizik. Jistou výhodou je možnost snížení daňového základu. V případě, že platíte kapitálové životní pojištění, můžete si od daňového základu ročně odečíst až 12 tisíc korun. A konečně největší výhodou je – jak už samotný název produktu napovídá – životní pojištění. Díky němu se nemusí klient znepokojovat, že nebude mít na splátky například v případě, že vážně onemocní.
Na podobných principech funguje i kombinace hypotéky a stavebního spoření (bez výhody pojištění a daňových výhod). Můžete si vybrat ze dvou modelů. První se balonovému splácení podobá více – opět platíte po dobu cyklu stavebního spoření (5 až 7 let) hypoteční bance jen úroky a další peníze si spoříte ve stavební spořitelně. Vždy po ukončení cyklu penězi ze spořitelny jednorázově splácíte bance větší sumu najednou. Anebo můžete použít model, kdy si zvlášť sami spoříte ve stavební spořitelně a naspořenou částku vždy po pěti letech, kdy se mění úroky, opět jednorázově splatíte. V obou případech je hlavní výhodou zhodnocení vkladů ve stavební spořitelně o úroky a státní podporu.
Při druhém typu splácení je optimální ukládat do spořitelny 1 500 korun měsíčně, tak totiž získáte maximální státní podporu. Pokud to váš rodinný rozpočet unese, můžete založit více stavebních spoření, díky nim si v příštích letech snížíte hypoteční splátky. A o kolik? V České spořitelně spočítali, že například u úvěru 1,4 milionu korun na dvacet let s úrokovou sazbou 5,2 procenta ročně se po pěti letech anuitní splátka sníží zhruba o jeden tisíc korun. Anuitní splátky v prvních pěti letech by činily měsíčně 9 564 korun (bez poplatků), k tomu by si klient spořil měsíčně 1 500 korun ve stavební spořitelně. Celkem by tedy každý měsíc platil 11 064 korun. Po pěti letech by mohl jednorázově hypoteční bance vrátit přibližně 118 tisíc korun (z nich by 22 500 korun získal ve formě státní podpory). Nová vypočítaná částka by pak byla, za předpokladu stejné roční úrokové sazby, 8 506 korun. Cyklus stavebního spoření by mohl v dalších letech opakovat, takže by byl znovu jeho rozpočet měsíčně zatížen o 1 500 korun, celkem by tak měsíčně splácel 10 006 korun.
(kar)
Příště: 12. díl – Cena hypotéky a co se stane, když nebudete mít na splátky
