Co nového v nabídce hypoték?

Obecně jsou hypotéky stále dostupnější, zjednodušuje se jejich vyřízení, rozšiřuje se výběr fixačních dob, prodlužuje se doba splatnosti, zmírňují se požadavky na věk žadatele, podmínky splácení se stávají pružnějšími včetně možnosti přerušení splátek.

Růst úrokových sazeb

V roce 2007 Česká národní banka zvedla čtyřikrát klíčovou úrokovou sazbu, dohromady o jedno procento. To se samozřejmě promítlo i do ceny hypoték a úrokové sazby nově uzavíraných úvěrů začaly narůstat. Navýšení vypadá dramaticky hlavně v porovnání s rokem 2005, je ale třeba si uvědomit, že tehdejší sazby byly opravdu extrémně nízké. Jinak sazby vypadají z dlouhodobějšího pohledu – poslední údaj Fincentrum Hypoindexu v době uzávěrky tohoto článku uvádí průměrnou hodnotu úrokové sazby 5,28 %, což odpovídá situaci, jaká byla v květnu 2003, a to je výrazně méně než na počátku téhož roku. Kdo si tedy v lednu 2003 sjednal hypotéku s pětiletou fixací, dočkal se pravděpodobně letos při zachování stejné fixace snížení měsíční splátky, ačkoliv úrokové sazby rostou. Hůře na tom budou ti, kteří uzavírali hypotéku v roce 2005 s tříletou fixací, u nich může dojít k citelnému navýšení splátek. Hypotéky totiž budou jistě zdražovat i v průběhu letošního roku. Prvním z důvodů je předpokládané další navyšování repo sazby ze strany ČNB vzhledem k očekávané rostoucí inflaci, druhým důvodem je zdanění výnosů z hypotečních zástavních listů, které v roce 2008 přinese daňová reforma. Pesimistické odhady hovoří o úrokových sazbách hypoték až mezi 7 a 8 procenty. Banky se na zvyšování sazeb snaží reagovat zvyšováním flexibility splátek, prodlužováním doby fixace a možností refinancování starších úvěrů.

Když vám nevyhovují podmínky, můžete banku změnit

Řada bank uvedla na trh specializované zvýhodněné produkty určené k takzvanému refinancování hypoték. Jde o významnou novinku, která umožňuje jakoukoliv hypotéku při skončení doby úrokové fixace jednorázově splatit a nahradit hypotékou novou s výhodnějšími podmínkami od jiné banky. A ke změně finančního ústavu nemusí ani dojít – pouhá možnost refinancování dává klientovi mnohem lepší pozici pro vyjednávání se svou bankou o lepších podmínkách stávajícího úvěru.

To je důležitá zpráva pro všechny, zejména pak pro značný počet lidí, kterým se fixace (a tím i výše splátek) bude letos měnit. Refinancováním neboli „hypotékou na hypotéku“ jsme se podrobně zabývali v loňském říjnovém čísle Mého domu.

Variabilní hypotéka

Tuto novinku, která by se nejlépe dala přirovnat ke kontokorentnímu úvěru zajištěnému nemovitostí, představila v březnu 2007 Raiffeisenbank. Je určena finančně zkušenějším klientům, kteří umějí aktivně ovlivňovat svou finanční situaci. Banka klientovi nepošle na účet konkrétní sumu, ale schválí mu určitý úvěrový rámec, ze kterého může čerpat. Klient může aktivně ovlivňovat své zadlužení, regulovat výši úroků, provádět kdykoliv mimořádné splátky bez poplatků a opakovaně úvěr čerpat podle svých potřeb. Úvěrový rámec je 70 % ze zástavní hodnoty nemovitosti a je úročen variabilní sazbou na bázi denní sazby PRIBOR (cena peněz na mezibankovním trhu, kterou vyhlašuje ČNB), splátky se proto mohou stále měnit. Variabilní hypotéka je neúčelová, klient tedy může s penězi volně nakládat.

Hypotéka s možností přerušení a změny výše měsíčních splátek

Produkt se nazývá Flexibilní hypotéka a uvedla jej na trh v květnu 2007 Komerční banka (pozor, nezaměňovat s Flexibilní hypotékou od hypoteční banky Wüstenrot, kde stejný název označuje typickou neúčelovou americkou hypotéku). Flexibilní hypotéka Komerční banky klientovi umožňuje pružně měnit výši splátek úvěru i v průběhu jeho splácení a reagovat na neočekávané výkyvy příjmů, nebo dokonce splácení úplně přerušit. Splátky je možné jak snižovat tak i zvyšovat. Měsíční splátka hypotéky může být snížena až na 50 % splátky, která byla sjednána při uzavření smlouvy, navýšení je možné až o 100 % sjednané splátky. Při odkladu splátek má klient možnost vynechat až 3 po sobě jdoucí splátky. Změnu výše splátek nebo přerušení splátek lze provádět maximálně jednou ročně, lze je ale provádět v podstatě okamžitě, pouze na základě oznámení bance. Flexibilní hypotéka je možná pouze jako klasická účelová hypotéka, platí se paušální poplatek 100 korun měsíčně.

CO JE HYPOTÉKA?

Hypoteční úvěr (hypotéka) je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Může být poskytnut jako účelový nebo neúčelový. Zastavit lze nemovitost, k jejímuž pořízení účelová hypotéka slouží (i rozestavěnou), nebo nemovitost jinou či více nemovitostí. Zástavní právo se zřizuje v prospěch banky, která v případě, že dlužník úvěr nesplácí, může nemovitost prodat a uspokojit tak svou pohledávku. Takzvaná americká hypotéka je neúčelová – dlužník ji může použít na cokoliv, podmínky pro její získání jsou ale omezenější a úroková sazba proti účelové hypotéce vyšší.

Hypotéka, kterou lze předčasně splatit bez poplatku

Od června loňského roku nabízí Raiffeisenbank takzvanou „turbo“ hypotéku. Ta umožňuje jednou ročně (přesněji řečeno vždy po 12 pravidelných platbách) mimořádně splatit až 25 % z výše úvěru. Turbo hypotéka vychází vstříc klientům, kteří hodlají umořovat úvěr rychleji, a doposud si kvůli tomu museli sjednávat krátkodobé fixace úrokové sazby, čímž samozřejmě riskovali zvýšení splátek po skončení doby fixace. Nyní mají možnost zvolit delší fixaci a zajistit si tak stabilní výši měsíčních splátek na delší období a současně posílat i splátky mimořádné.

Hypotéka 2 v 1

Tento produkt, který se poprvé objevil v září 2007 v nabídce Raiffeisenbank, umožňuje kombinaci účelové i neúčelové hypotéky. V rámci jedné smlouvy klient získá vlastně dva úvěry, jimiž může financovat jak pořízení nemovitosti, tak veškerá další vydání spojená například s vybavením domácnosti, kdy banka nezkoumá, jak klient s finančními prostředky naložil. Hypotéka „2 v 1“ je v podstatě spojením klasické a americké hypotéky do jednoho produktu, přičemž neúčelová část může dosáhnout maximálně 20 % z výše úvěru. Postupně hypotéku „2 v 1“ začaly do své nabídky zařazovat další banky, v případě např. Komerční banky je neúčelová část omezena celkovou částkou 400 tisíc korun, u Hypoteční banky maximální výše neúčelové části není obecně stanovena, ale u hypoték do 100 % nesmí být vyšší než 300 tisíc korun.

HROZÍ V ČESKU HYPOTEČNÍ KRIZE?

Příčinou loňské hypoteční krize v USA, jež posléze ovlivnila finanční trhy celého světa, byla extrémně snadná dostupnost úvěrů a jejich masivní poskytování pod tlakem neobyčejně silné konkurence. Úvěry tak bez problémů získávali i nezaměstnaní, často dokonce šlo o nelegální imigranty (v USA neexistuje obdoba občanských průkazů ani institut trvalého bydliště). Zastavované nemovitosti ani nemusely být řádně oceněny a úvěry často přesahovaly jejich tržní hodnotu (hypotéky nad 100 %). Navíc většinou šlo o hypotéky s variabilní úrokovou sazbou v prvních letech, kdy si klient sám volil výši splátek, které mnohdy nepokrývaly ani úroky. Americké banky z úvěrů vytvářely balíčky, které na kapitálovém trhu dále prodávaly investorům, zejména investičním fondům. Bylo jen otázkou času, kdy se tento systém zhroutí. Klienti přestali splácet, ceny nemovitostí začaly klesat, hypoteční firmy krachovaly a s cenami hypoték šel dolů i majetek fondů.

České banky jsou v posuzování rizik i bonity klienta mnohem opatrnější. Nadstandardní nebo rizikovější hypotéky jsou spojeny s přísnějšími podmínkami a vyššími úroky. O zdraví hypotečního úvěrového portfolia českých bank svědčí i to, že se prakticky nesetkáváme s dražbami nemovitostí, které by propadly bankám. Z hypoteční krize proto není třeba mít u nás nyní obavy.

Hypotéka on-line

S tímto vylepšením úvěrové nabídky přišla Hypoteční banka a naleznete jej na jejích internetových stránkách. Nejde o kompletní vyřízení úvěru on-line, klient má ale možnost si ve čtyřech krocích hypotéku namodelovat a nastavit různé volitelné parametry, spočítat si orientační výši splátek a stáhnout si některé formuláře. Na závěr může odeslat nezávaznou elektronickou objednávku hypotečního úvěru, na jejímž základě jej bude kontaktovat poradce banky, který si s ním sjedná osobní schůzku. Hlavní výhodou Hypotéky on-line je, že zasláním elektronické objednávky získá klient nárok na 50% slevu za zpracování úvěru.

Hypotéka na 120 % zástavy nemovitosti

Úvěr překračující hranici 100 % zástavní hodnoty nemovitosti je nepochybně dalším významným průlomovým krokem na českém hypotečním trhu. Vždyť si vzpomeňme, že to není tak dlouho, co byly hypotéky poskytovány maximálně do 70 % této hodnoty!

Hypotéku až na 120 % poskytuje od podzimu 2007 Raiffeisenbank, a to u nemovitostí, jejichž zástavní cena je minimálně dva miliony korun. Produkt je určen pouze pro movitější klienty, jelikož měsíční příjem žadatele musí být vyšší než 100 tisíc korun. Banka se tak pochopitelně chrání před zvýšeným rizikem. Hypotéku přesahující 100 % zástavy poskytuje rovněž Komerční banka, tento produkt se ale týká pouze nákupu nemovitostí od developerské společnosti Skanska a dvacetiprocentní navýšení slouží na vybavení domácnosti.

Nová konkurence na trhu

Zvyšuje se také počet bank, které hypotéky poskytují. Posledním přírůstkem se stala v závěru roku 2007 nízkonákladová internetová mBank, která slibuje nulové poplatky, variabilní úrokové sazby vypočítané na základě PRIBORu, úročení na takzvaném bilančním principu a možnost mimořádných splátek bez penalizace. Banka přichází z Polska, kde funguje sedm let, a specializuje se na levné internetové bankovnictví bez budování kamenných poboček.

Jistota pevné splátky po celou dobu úvěru a mnoho dalších inovací

Přibývá bank, které si samy dálkově zajistí výpis z katastru a šetří tak klientům čas i peníze. Rovněž přibývá bank poskytujících hypotéky bez dokladování příjmů, Raiffeisenbank a eBanka navíc rozšířily tento produkt i na americké hypotéky. Hypoteční banka a po ní několik dalších bank prodloužily dobu splatnosti na 40 let. ČSOB zaručuje klientům stejnou výši splátek až do konce hypotéky – tj. prodloužila možnou dobu fixace až na 30 let. Taková délka fixace ale může být i ošidná, neboť hypotéku zafixovanou na 30 let nebude možné předčasně splatit nebo refinancovat bez sankčních poplatků. Také se prodlužoval maximální možný věk klienta v době splacení hypotéky – u řady bank na 70 let, u Raiffeisenbank na 75 let a dokonce na 80 let, pokud o hypotéku žádají společně rodiče s dětmi.

Důvodem těchto změn samozřejmě není to, že by banky chtěly zatížit hypotékami důchodce. Delší doba splatnosti pomáhá snížit měsíční splátku a na hypotéku dosáhnou i lidé s průměrnými příjmy. Banky předpokládají, že dlužníci před odchodem do důchodu hypotéku jednorázově splatí nebo splátky převezme jiná výdělečně činná osoba. Pokud jde o výhled do budoucna, lze očekávat, že další vývoj bude směřovat k zvyšování flexibility hypoték, která klientům umožní nastavit si měsíční splátky, dobu splácení a celkové zatížení hypotékou podle svých potřeb a možností. ■