Podle původního znění zákona bylo vlastníkovo rozhodování o tom, zda se stane jeho majetek předmětem dědění anebo zda jej ještě za svého života převede na jinou osobu, daňově neutrální. Sazby dědické a darovací daně byly totiž původně totožné. U převodu či přechodu majetku mezi předky a potomky i mezi manžely činily obě daně 1 až 5 procent, mezi sourozenci, mezi strýci (tetami) a synovci (neteřemi), mezi tchány (tchyněmi) a zeti (snachami) i mezi osobami, žijícími aspoň rok ve společné domácnosti, představovaly vždy 3 až 12 procent a ve všech ostatních případech 7 až 40 procent (sazba roste s hodnotou majetku).

Ve druhé polovině 90. let se však pravicovým poslancům podařilo prosadit, že se takto vypočtená dědická daň krátí na polovinu. Například u nemovitosti za 2 miliony korun může být dědická daň až o 80 tisíc korun nižší než daň darovací. Nadto je dědic, který byl manželem, dítětem nebo rodičem zůstavitele, od dědické daně zcela osvobozen. Pokud by se tedy někdo rozhodoval mezi závětí a darovací smlouvou jen podle výše daně, jistě by zvítězila poslední vůle (zůstavitel, který je spokojen se zákonnou dědickou posloupností, samozřejmě nemusí žádnou závěť psát).

Koupě výhodnější

U třetí daně z převodu nemovitostí nehraje vztah mezi prodávajícím a kupujícím žádnou roli. Tato daň činí vždy jednotných 5 %. Není těžké si domyslet, že v případech, kdy daň darovací nedosahuje 5 % (např. při převodu nemovitosti mezi osobami ve společné domácnosti), je daňově optimální dar. Naopak při darování nemovitosti vzdálenějším příbuzným či kamarádům by se mohlo vyplatit předstírat koupi.

Všechny tři uvedené daně se vypočítávají ze sjednané (dosažené) ceny nebo z tzv. úřední ceny – použije se ta z cen, která je vyšší. U daně darovací samozřejmě připadá v úvahu jen úřední cena. Úřední (vyhláškovou, odhadní) cenou se rozumí cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku (č. 151/1997 Sb.) a prováděcí vyhlášky (č. 279/1997 Sb.); určuje ji znalec.

U znalce (nebo třeba u realitní kanceláře) si lze objednat i posudek ohledně obvyklé tržní ceny jakékoliv nemovitosti: půjde ale zase jen o odhad, nikoliv o nějakou poukázku na peníze. Ani pět odhadů tržní ceny neznamená, že se za zjištěnou cenu najde kupec – nebo že se dům nakonec neprodá dvakrát dráž.

Řešení: paušální odměna

Paradoxem je, že úřední cenu nemovitosti je nutné zjišťovat i v případech, kdy se žádná daň neplatí (zejména u dědění mezi manžely či mezi rodiči a dětmi): hodnotu majetku je totiž třeba zjistit už kvůli určení notářovy odměny. Za nemovitost se samozřejmě považuje i byt či nebytový prostor, zapsaný jako jednotka v katastru nemovitostí, takže znalci si přijdou na své.

Celou věc by bylo možné zlevnit a zrychlit určením paušální odměny notáře za každou zděděnou nemovitost, respektive za nemovitosti zapsané na jednom listě vlastnictví (obdobně zákonodárce vyřešil určení soudních poplatků v případech, kdy se soudní spor týká nemovitosti).

To, že stát inkasuje procenta jednou ze sjednané a jindy z úřední ceny, některé transakce znevýhodňuje. Žádný cenový předpis totiž nemůže kopírovat proměnlivou situaci na realitním trhu. V Česku existují dokonce i nemovitosti, při jejichž prodeji by samotná převodní daň převýšila nejvyšší prodejní cenu, dosažitelnou na trhu s realitami. S nadhodnocením úřední ceny oproti ceně tržní se lze setkat zejména u novostaveb na malých vesnicích v severních Čechách, na severní Moravě a v některých pohraničních oblastech.

A aby to bylo ještě složitější, předpisy pro určení úřední ceny se občas mění. Obce zpracovávají nové cenové mapy, novelizuje se oceňovací vyhláška (nyní platná vyhláška č. 279/1997 Sb. byla změněna již třikrát: od 1. 7. 1999, od 1. 7. 2000 a od 1. 10. 2001). Znalecké posudky ohledně úřední ceny se tedy nevyplatí pořizovat v delším předstihu před zdaňovanou transakcí.

Základ daně v mil. Kč	Daň dědická	Daň darovací	Daň z převodu nemovitostí
do 1	3,5 %	7 %	5 %
1 – 2	35 000 Kč + 4,5 % ze zákl. přesahujícího 1 milion Kč	70 000 Kč + 9 % ze zákl. přesahujícího 1 milion Kč	5 %
2 – 5	80 000 Kč + 6 % ze základu přesahujícího 2 miliony Kč	160 000 Kč + 12 % ze zákl. přesahujícího 2 miliony Kč	5 %
5 – 7	260 000 Kč + 7,5 % ze zákl. přesahujícího 5 milionů Kč	520 000 Kč + 15 % ze zákl. přesahujícího 5 milionů Kč	5 %
7 – 10	410 000 Kč + 9 % ze zákl. přesahujícího 7 milionů Kč	820 000 Kč + 18 % ze zákl. přesahujícího 7 milionů Kč	5 %
10 – 20	680 000 Kč + 10,5 % ze zákl. přesahujícího 10 milionů Kč	1 360 000 Kč + 21 % ze zákl. přesahujícího 10 milionů Kč	5 %
20 – 30	1 730 000 Kč + 12,5 % ze zákl. přesahujícího 20 milionů Kč	3 460 000 Kč + 25 % ze zákl. přesahujícího 20 milionů Kč	5 %
30 – 40	2 980 000 Kč + 15 % ze zákl. přesahujícího 30 milionů Kč	5 960 000 Kč + 30 % ze zákl. přesahujícího 30 milionů Kč	5 %
40 – 50	4 480 000 Kč + 17,5 % ze zákl. přesahujícího 40 milionů Kč	8 960 000 Kč + 35 % ze zákl. přesahujícího 40 milionů Kč	5 %
50 a více	6 230 000 Kč + 20 % ze zákl. přesahujícího 50 milionů Kč	12 460 000 Kč + 40 % ze zákl. přesahujícího 50 milionů Kč	5 %