Jak na levnou hypotéku

Jedním z hlavních parametrů, které ovlivňují výslednou úrokovou sazbu, a tím i celkovou cenu hypotéky, je hodnota tzv. LTV. Zkratka pochází z anglického loan-to-value a vyjadřuje poměr výše poskytovaného úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Slyšíme-li tedy o hypotékách například osmdesátiprocentních či stoprocentních, míní se tím poměr výše úvěru/cena nemovitosti. Přitom je třeba zdůraznit, že výchozí hodnotou pro výpočet LTV není cena kupní či pořizovací, ale cena odhadní, kterou stanovuje banka nebo bankou autorizovaný či akceptovaný odhadce. Odhady bank jsou v současné době dost konzervativní, takže se může stát, že odhadní cena může být nižší než cena pořizovací, a ani 100% hypotéka nemusí stačit na financování celého záměru.

Uveďme příklad. Celková cena rodinného domu je 4 miliony a identická bude i jeho zástavní hodnota, kterou stanoví bankou uznaný odhadce. Vy disponujete 500 tisíci vlastních prostředků, zbytek – tj. tři a půl milionu – hodláte financovat pomocí úvěru. Tím se dostáváte na úroveň přibližně 88 % LTV.

Hypotéka nad určitou hranici se prodraží

Všechny banky rozdělují hypotéky do několika pásem podle toho, jaká je jejich výše LTV, a od tohoto zařazení se odvíjí základní úroková sazba. Nejčastěji jsou tato pásma dvě nebo tři, ale například mBank jich rozlišuje pět. Hranice, která vymezuje ty nejdražší hypotéky, se ve většině bank pohybuje okolo 80 nebo 85 procent. Rozdíl ve výši úrokové sazby pak obvykle činí jeden procentní bod nebo více.

Použili jsme kalkulátor jedné z bank, která zohledňuje dvě pásma (hypotéky do 80 % a nad 80 %). Měsíční splátka dvoumilionové hypotéky se splatností 20 let a s výší LTV do 80 % činila 13 490 korun (úroková sazba 5,19 %), v případě identické hypotéky nad 80 % činila 14 649 korun (úroková sazba 6,19 %).

Přirážka však ve skutečnosti může být mnohem citelnější, jelikož ve vyšším pásmu si banky většinou kladou také přísnější podmínky na různé další parametry úvěru, například mohou mít zvýšené nároky při posuzování bonity. V důsledku toho se snadno můžete dostat do rizikovější kategorie a rozdíl v úrokové sazbě pak může být třeba 2,5 procentního bodu. Pro představu: měsíční splátka dvoumilionové hypotéky s úrokovou sazbou 5 % p. a. činí přibližně 13 200 korun a při zvýšení sazby na 7,5 % p. a. splátka vzroste na 16 120 korun.

Je zřejmé, že hypotékám nad hranici 80 nebo 85 % je lépe se vyhnout. Nevýhodou nejsou jenom vyšší úrokové sazby, ale takové hypotéky jsou i rizikovější, a to nejen pro hypoteční banky, ale i pro klienty. V krizové situaci je posledním záchranným východiskem prodej nemovitosti a jednorázové splacení hypotéky. U 90% nebo 100% hypotéky se může stát – zvláště v prvních letech splácení úvěru nebo při poklesu cen nemovitostí -, že se klientovi nepodaří prodat nemovitost za cenu, která by mu umožnila hypotéku umořit, a nejenže přijde o dům, ale ještě mu zůstane část dluhu. Do podobných obtíží se může dostat také, kdyby banka zkrachovala.

Jak se drahým hypotékám vyhnout?

Především je třeba o zmíněných rozdílech vědět a počítat s nimi už při přípravě celkové koncepce financování bydlení. Ideální je disponovat alespoň 30 % vlastních prostředků. Jednou z možností, jak vlastní prostředky posílit nebo i úplně nahradit, je kombinovat hypotéku s jedním nebo více překlenovacími úvěry bez zajištění ze stavebního spoření. Hypotečním bankám nevadí, obstaráte-li si „vlastní prostředky“ pomocí úvěru (pokud není zajištěn stejnou nemovitostí, jakou hodláte ručit bance).

Při promyšlené přípravě, která předpokládá alespoň rok spořit, může rodina ze dvou úvěrů od dvou různých stavebních spořitelen složit téměř milion korun zcela bez zajištění. To v běžných případech bohatě postačí k vytvoření dostatečné akontace pro získání hypotéky s výhodnou sazbou.

Využijte akce na podporu prodeje

Nejčastěji používaným lákadlem při speciálních akcích bývá snížený nebo nulový poplatek za vyřízení úvěru, který se většinou pohybuje okolo osmi až devíti tisíc, může však dosáhnout i výše několika desítek tisíc korun. (Některé banky si ale poplatek za zpracování klasické hypotéky neúčtují vůbec.) V rámci sezónních kampaní se objevují i akční úrokové sazby, které většinou bývají podmíněné sjednáním určité délky fixace. Časté jsou i snížené úrokové sazby v návaznosti na uzavření nějakého dalšího produktu, například rizikového životního pojištění.

Sjednejte si delší dobu splatnosti a spořte

Hypotéky s delší dobou splatnosti se netěší přílišné oblibě. Za prvé jsou dražší, protože navzdory tomu, že výše jednotlivé měsíční splátky se sníží, prodluží se doba, po kterou klient úvěr splácí – tj. současně platí bance úroky -, takže celková suma, kterou bance v průběhu let zaplatíte, se s vzrůstající délkou splatnosti zvyšuje. A za druhé: komu by se chtělo brát na sebe tak velký závazek například na třicet let, když má dostatečnou bonitu pro hypotéku na dvacet let?

Většina lidí tak má pochopitelnou tendenci uzavřít hypotéku se splatností co nejkratší a někdy si nastaví měsíční splátky při horní hranici svých (současných) finančních možností, což sebou nese značné riziko. Přitom není nikde řečeno, že uzavře-li někdo hypotéku na třicet let, že ji bude také třicet let opravdu splácet. Pouze si tak otevírá širší manévrovací prostor.

Při úrokové sazbě 5,5 % činí splátka třímilionové hypotéky se splatností 20 let přibližně 20 600 korun, se splatností 30 let přibližně 17 tisíc korun. Uzavřete-li hypotéku na 30 let, můžete každý měsíc spolu se splátkou hypotéky odkládat „ušetřených“ 3 600 korun stranou. Tím si jednak vytváříte finanční rezervu, jednak můžete peníze i zhodnocovat. V současné době lze např. ve stavebním spoření (nebudou-li sníženy státní příspěvky) dosáhnout reálné úrokové míry 7,2 % p. a., což je jistě více než úrok z běžného hypotečního úvěru. Hypotéka se vám tak paradoxně může i zlevnit. V době končící fixace úrokové sazby pak provedete mimořádnou splátku, čímž se vám doba splatnosti hypotéky zkrátí.

Důležité je, že zmíněných 3 600 korun spořit můžete, ale nemusíte. V případě nastalých obtíží – např. v důsledku skokového zvýšení měsíční splátky při změně fixace, k němuž může dojít v době vyšších úrokových sazeb – představují rezervu pro váš rozpočet.

Makléř může zařídit slevu

Buďto můžete zjišťovat podmínky jednotlivých bank a stavebních spořitelen a porovnávat jejich nabídku sami, nebo se můžete obrátit na profesionála, který tuto práci udělá místo vás a pomůže vám s výběrem nejlepší varianty. Hypoteční makléř či finanční poradce by za vás měl zařídit i většinu administrativy. Za jeho služby obvykle nic neplatíte – jestliže se hypotéka zdárně realizuje, makléř obdrží provizi od banky.

Makléř často dokáže zajistit různé slevy, například vyjednat nižší úrokovou sazbu, než jakou byste dosáhli, pokud byste šli do banky přímo. Bankám se to vyplatí, protože makléř jim přivede klienta i se zpracovanou úvěrovou dokumentací a banka přitom ušetří část nákladů, které by jinak vynaložila za reklamu, mzdy zaměstnanců, provoz poboček atd.

Žádnou českou banku nelze z pohledu hypoték stabilně označit za drahou nebo levnou, tento žebříček se průběžně mění. Banka, která před rokem patřila k nejlevnějším, může dnes patřit mezi nejdražší.

Makléř by měl mít zkušenosti a měl by disponovat širší nabídkou, v níž by neměly scházet kromě hypotečních bank ani stavební spořitelny. Ověřte si, zda nezastupuje jenom dvě tři banky, ale zda má celkový přehled o aktuální situaci na trhu a jedná podle toho. Kvalitní makléř vám nepochybně dokáže ušetřit čas i peníze.

Uplatněte daňový odpočet úroků z hypotéky

Daňový odpočet můžete využít za předpokladu, že jste fyzická osoba (je lhostejné, zda zaměstnanec či podnikatel) a že pomocí úvěru financujete své „bytové potřeby“ a následně objekt úvěru využíváte k trvalému bydlení. Odečítat lze zaplacené úroky z hypotečního úvěru, z úvěru ze stavebního spoření nebo z úvěru poskytnutého v souvislosti s nimi (tj. i z překlenovacích úvěrů a z předhypotečních úvěrů) do celkové výše 300 tisíc korun ročně. Úroky se neodečítají přímo od daně, ale od daňového základu, z něhož se daň vypočítává.

Úroky lze odečítat i při několikanásobném refinancování

V souvislosti s refinancováním hypoték se letos v tisku objevily zprávy, že pokud klient hypotéku opakovaně refinancuje, ztratí možnost odpočet uplatňovat. Důvodem byly nejasnosti při aplikaci příslušného ustanovení zákona o daních z příjmů. Koncem srpna interpretační potíže vyřešilo Ministerstvo financí, které vydalo pokyn k výkladu pojmu „bytové potřeby“. Podle tohoto pokynu mohou být dlužníci bez obav, protože odečítat si úroky je možné bez ohledu na počet provedených refinancování hypotéky.