Jak splatit hypotéku hypotékou?

Princip refinancování je prostý: jedna hypotéka se nahradí hypotékou novou, uzavřenou za výhodnějších podmínek. Zbývající část původní hypotéky bude jednorázově splacena a vy získáte nový úvěr s novými podmínkami. Máte tak šanci hypotéku změnit a dosáhnout například zkrácení nebo naopak prodloužení doby splatnosti a tím i snížení měsíčních splátek nebo celkových nákladů. To ale neznamená, že je výhodné refinancovat každou hypotéku. Záleží na mnoha okolnostech, především na celkové spokojenosti klienta se stávající bankou a s parametry současné hypotéky.

Úroky a jejich fixace

U hypoték je obvyklé, že úroková sazba není po celou dobu splácení úvěru stejná, sjednává se vždy na určité, pevně stanovené období – tzv. dobu fixace. Po tuto dobu banka garantuje, že úrok zůstane zachován ve výši, která je uvedena v úvěrové smlouvě, a to bez ohledu na vývoj úrokových sazeb na trhu.

Každá banka dává klientům na výběr z několika možností – například fixaci na 1, 3, 5, 10 a 15 let. Nejnižší úroky jsou spojeny s hypotékami s jednoletou fixací. Čím je doba fixace delší, tím jsou úroky vyšší.

Délku fixace si volí klient podle vlastního uvážení. Může se stát, že například u hypotéky s dobou splatnosti 15 let klient zvolí dobu fixace rovněž na 15 let – pak má výši úrokové sazby skutečně garantovánu po celou dobu úvěru. Takové případy jsou ale spíše výjimečné, většina lidí má úroky zafixovány na dobu v rozmezí od jednoho roku do pěti let.

Co se děje, když doba fixace skončí? Před uplynutím stanoveného data zašle banka klientovi dopis, ve kterém mu nabízí nové úrokové sazby, a klient má opět možnost volby mezi různými délkami fixace na další období.

K době konce fixace se váže ještě jedna velmi důležitá okolnost, a to možnost provádět mimořádné splátky hypotéky – ať již částečné nebo úplné – bez jakýchkoliv sankčních poplatků. Poplatky za mimořádnou splátku mimo období změny fixace jsou u různých bank různé a v jejich výši existují velké rozdíly. Může se jednat až o 25 % z aktuální dlužné částky. Konec fixace je proto okamžikem, kdy se kromě mimořádných splátek provádí také refinancování hypoték, a každý, komu se konec fixace blíží, má možnost začít o této alternativě uvažovat.

Žádné velké papírování

Refinancování hypoték není žádnou novinkou a umožňují jej všechny banky. V poslední době však některé z nich přišly s radikálním zjednodušením celého procesu a další banky podobné produkty rychle připravují. Dříve totiž vyřízení refinancování bylo podobně obtížné jako zařizování nového úvěru a klient musel opětovně doložit všechny dokumenty a zaplatit všechny poplatky, jako kdyby žádal o novou hypotéku.

Dnes některé banky vůbec nepožadují doložení příjmů a spokojí se s několika výpisy z účtu, nebo jenom s čestným prohlášením. K zajištění nové hypotéky se obvykle používá již zastavená nemovitost. Stávající banka musí dát tzv. kvitanci neboli souhlas s vymazáním zástavního práva z katastru nemovitostí ve svůj prospěch, bude-li k určitému datu zaplacena stanovená dlužná částka. Po krátkou dobu tak mají zástavní právo k nemovitosti obě banky – původní je na prvním místě, nová na druhém místě. Završením procesu je výmaz zástavního práva ve prospěch původní banky a přesunutí nové banky na pozici zástavního věřitele prvního v pořadí. Nová banka obvykle také akceptuje původní tržní ocenění nemovitosti, sama si obstará aktuální list vlastnictví a vyřídí některé úkony spojené s katastrem nemovitostí.

Když se úroky zvyšují

V důsledku zvyšování základní úrokové sazby ze strany ČNB a vzestupu úroků na mezibankovním trhu podražují i hypotéky a úroky dále porostou. A tak mnozí klienti, kterým bude končit fixace úrokové sazby, mohou zažít nepříjemné překvapení. Záleží na tom, jakou novou sazbu jim jejich banka nabídne. Některé banky se snaží dodržovat zásadu, že svým starým klientům při změně fixace nabízejí stejnou sazbu jako těm novým, jiné tak nečiní, a sazba je o dost vyšší. Rozdíl může být třeba až 1,5 procenta. Banky to zdůvodňují tak, že úroky starým klientům vlastně nezvyšují, ale naopak novým klientům na počátku poskytují slevu v podobě nižší sazby. Způsobem, jak se zvyšování úrokové sazby ze strany své banky bránit, je přistoupit k refinancování hypotéky. Snaha bank získat další klienty nejen z řad nových zájemců o hypotéky vede k nabídce velmi atraktivních sazeb. Navíc některé banky u nového úvěru garantují způsob výpočtu úrokové sazby pro další období fixace.

CO V BANCE ZJIŠŤOVAT PŘEDEVŠÍM

■ výši úrokové sazby
■ zda je vyřízení hypotéky zdarma (případně výši poplatku)
■ způsob dokládání příjmů
■ zda budete potřebovat nový odhad
■ výši poplatků v době splácení úvěru (vedení úvěrového účtu atd.)
■ podmínky úvěru
■ seznam dokladů, které budou potřeba k vyřízení hypotéky
■co zařídí banky sama a co budete muset vyřídit vy

CO BUDETE POTŘEBOVAT?

■ 1 doklad totožnosti
■ 3 výpisy z účtu dokládající řádné splácení původní hypotéky
■ 6 fotografií nemovitosti (2 z vnějšku, 4 interiéru)
■ původní smluvní dokumentaci (originály úvěrové a zástavní smlouvy)
■ původní tržní odhad nemovitosti (ne starší 6 let)
(Výpis z katastru nemovitostí není třeba, banka si jej zajistí sama.)

Poznámka: Výše uvedený seznam platí pro produkt Refinancování hypoték u Volksbank CZ, u jiných bank může být odlišný.

RADY A TIPY

Rozhodně nečekejte do chvíle, kdy vám banka sama zašle nabídku nových úrokových sazeb, riskujete, že na vyřízení refinancování nebudete mít dostatek času. Požádejte o sdělení nových sazeb s předstihem, klidně tři měsíce dopředu.

Důkladně vše zvažte. Refinancováním hypotéky si můžete hodně pomoci, ale také si můžete jenom zkomplikovat život, přičemž výsledný efekt může být zanedbatelný a přechodem k jiné bance si třeba v některých ohledech i pohoršíte.

Zkuste vyjednávat se stávající bankou. Když banka uvidí, že se chystáte hypotéku refinancovat, bude se snažit si vás udržet a může vám nabídnout výhodnější podmínky než původně a vám se vyplatí zůstat, zvláště pokud jste jinak s bankou poměrně spokojeni.

STRUČNÝ PRŮVODCE REFINANCOVÁNÍM

1. Neotálejte a s aktivními kroky začněte s předstihem

Jestliže se vám blíží konec fixace, nečekejte, až vám vaše banka nabídne novou sazbu, ale vyžádejte si ji v bance sami a s dostatečným předstihem.

Nezapomínejte, že vyřízení nové hypotéky vám zabere nějaký čas. I když vlastní schválení úvěru trvá třeba jenom týden nebo méně, nějakou dobu zaberou přípravné práce a shromáždění podkladů.

Dozvíte-li se novou sazbu teprve 14 dní před koncem fixace, je už na všechno pozdě. Optimální doba pro vyřízení refinancování je alespoň šest týdnů.

2. Porovnejte si nabídku jednotlivých bank, zjistěte si jejich podmínky a rozhodněte se

Především si zjistěte, které banky aktuálně nabízejí specializované produkty určené přímo k refinancování – tedy za zjednodušených a zvýhodněných podmínek – a vybírejte pouze mezi těmito bankami. Také si uvědomte, že výše úroků není jediným vodítkem, zajímejte se i o poplatky. Důležité je, zda vyřízení nové hypotéky je zdarma nebo zda je zpoplatněno (a v jaké výši), dále jaké budete platit poplatky za vedení úvěrového účtu a zda si budete muset u banky založit běžný účet (a pokud ano, kolik stojí jeho vedení). Do této oblasti spadá i otázka, zda budete potřebovat nový odhad, což by znamenalo další výdaje navíc. Důležité jsou také úvěrové podmínky, které byste si měli dobře prostudovat. Například by se mohlo stát, že nová hypotéka bude mít výrazně horší sankce pro případ mimořádných splátek, což by se vám nemuselo vyplatit, pokud byste potřebovali nemovitost neočekávaně prodat.

Jestliže nemáte čas ani chuť obíhat banky, obraťte se na finančního poradce nebo hypotečního makléře, který vám může pomoci najít na trhu nejvýhodnější alternativu a některé věci vyřídí za vás. Tyto služby jsou většinou zdarma, protože makléř dostává provizi od banky, kde se nakonec hypotéka realizuje. Kvalitní makléři jsou často schopni pro klienta vyjednat i výhodnější podmínky, někdy i nižší úroky.

Na základě zjištěných informací důkladně zvažte, zda se vám vůbec refinancování hypotéky vyplatí, zvláště pokud by výsledný úsporný efekt byl pouze malý.

3. Včas oznamte převod hypotéky a zajistěte si potřebné dokumenty

Rozhodnutí úvěr refinancovat oznamte své bance písemně (doporučeným dopisem), nebo navštivte pobočku banky osobně.

Termín, do kdy je oznámení třeba učinit, je uveden v úvěrové smlouvě. Vyžádejte si potvrzení o výši nesplacené části úvěru a o tom, kolik a k jakému datu je třeba zaplatit.

Požádejte o vystavení příslibu kvitance – tj. souhlasu s vymazáním zástavního práva z katastru nemovitostí ve prospěch stávající banky, k němuž dojde po jednorázovém splacení hypotéky.

4. Zkompletujte podklady a podejte žádost o hypotéku

Shromážděte všechny potřebné podklady – jedná se především o původní úvěrovou dokumentaci. Každá banka vyžaduje trochu jiné doklady, jejich seznam již ale pravděpodobně znáte, protože jste si jej vyžádali už v době, kdy jste si vybírali nejvhodnější banku (viz bod 2).

Podejte žádost o novou hypotéku a po jejím schválení podepište úvěrovou a zástavní smlouvu.

5. Zařiďte změny na katastru a převeďte vinkulaci pojistného plnění

Nejprve je třeba podat návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch nové banky. Nemovitost je v tuto chvíli zastavena ve prospěch obou bank, přičemž nová banka dočasně figuruje na 2. místě v pořadí. Po předložení potvrzení z katastru o vkladu zástavního práva uvolní nová banka peníze, jimiž bude původní hypotéka splacena. Poté dojde na základě tzv. kvitance k vymazání zástavního práva ve prospěch původní banky z katastru nemovitostí a nová banka se přesune na 1. místo v pořadí. Posledním krokem je změna vinkulace pojistného plnění. V rámci hypoték musí být zastavovaná nemovitost vždy pojištěna a toto pojištění vinkulováno ve prospěch banky, někdy má klient uzavřeno a zavinkulováno také životní pojištění. Vinkulace je třeba k určitému datu rovněž převést na novou banku.