Rébus zvaný hypotéka

Při uzavírání smluv lidé zjišťují, že hypotéky stojí přece jenom více, než udávají reklamní lákadla. Rozdíl činí i dvě procenta a ta už zatíží měsíční splátku řádově o stokoruny. Záleží totiž na konkrétním posouzení klientovy bonity a tady se banky za dobročinností zrovna nehrnou. Zkrátka měsíční platby jsou pak jiné.

Konkurence nutí bankovní domy vytvářet pro klienty neustále lákavější podmínky. Ještě nedávno žádaly, aby zájemce o úvěr disponoval určitou částkou peněz v hotovosti. Zpravidla neposkytly úvěr žadateli, který neprokázal vlastní úspory v objemu deseti až třiceti procent z celkové hodnoty nemovitosti. Nyní se situace rychle mění. V řadě peněžních domů je možno získat hypotéku na celou hodnotu nemovitosti a ne vždy bývá žádána záloha. Tabulka srovnává deklarované a průměrně poskytované úroky z hypotečních úvěrů.

Jak postupovat při podání žádosti u jednotlivých peněžních domů

Při první schůzce potenciálního klienta s pracovníkem banky jde o předložení představ a přání. Důležitost tohoto setkání spočívá ve vyjasnění oboustranných stanovisek. Výsledkem by mělo být odstranění případných nereálných požadavků a sladění finančních potřeb s možnostmi banky. Pokud dojde k souladu, může si klient vyžádat formulář žádosti se seznamem souvisejících příloh a dokumentů, kterými banka podmiňuje poskytnutí hypotečního úvěru.

S jistou dávkou zjednodušení se dá říci, že každá banka vyžaduje čtyři základní druhy dokladů. Předně je třeba prokázat identitu žadatele. Dále je třeba vyplnit doklady, dokumentující bonitu žadatele (výše příjmů), zmapování jeho výdajů a závazků (úvěry, leasingy, pojistky), a v neposlední řadě je nutno počítat s požadavkem na prokázání vlastních finančních prostředků, vztahujících se k investici (výpis ze stavebního spoření, termínový vklad). Většina peněžních ústavů také vyžaduje, aby žadatel o úvěr měl uzavřenu životní pojistku. Pokud žije žadatel o úvěr v manželství, požadují banky prakticky tytéž údaje o manželovi nebo manželce. To ale není zdaleka vše. Slabším povahám působí značné problémy sehnat soupis dokumentů, které je třeba předložit v souvislosti s pořízením nemovitosti.

Banka vždycky žádá:

– aktuální výpis z katastru nemovitostí

– fotokopii katastrální mapy

– odhad ceny (dle bankovní metodiky)

– nabývací titul k nemovitosti (kupní smlouva, dědické usnesení)

– potvrzení o pojištění objektu

V případě spoluvlastnictví je vyžadován písemný souhlas spoluvlastníků. Při výstavbě objektu jsou samozřejmostí doklady o stavebním povolení, smlouva s dodavatelem prací (někdy postačí předběžná), projektová dokumentace s časovým harmonogramem prací, chybět nesmí rozpočtové náklady. Také je třeba počítat s předkládáním faktur a následných dokladů o proplacení. Obecně je třeba vědět, že některé výše uvedené doklady jsou vyžadovány v originálu, jindy postačí kopie. Tyto náležitosti je třeba předem ověřit u konkrétního bankovního domu, požadavky nejsou jednotné. Konkrétní výši poplatků banky zpravidla sdělují i telefonicky, faxem nebo elektronickou poštou. Určitě je vhodné se s nimi předem seznámit.

Kromě formuláře žádosti potenciální klient předkládá:

– potvrzení o příjmu za poslední tři měsíce

– jsou-li další zdroje příjmu, předkládá daňové přiznání

Při vyplňování formuláře žádosti o hypoteční úvěr se vedle dotazu na příjem setká žadatel i s otázkou související s výdaji. Počítá se z průměru za poslední tři měsíce. Přitom se vychází ze součtu nákladů na bydlení, pojištění, splátek závazků a podobně. Částka tvořící rozdíl mezi průměrnými příjmy a průměrnými výdaji bývá snížena o koeficient rizika. Teprve zbývající peníze jsou považovány za prostředek ke splácení úvěru. Některé banky zajímají též známé budoucí výdaje.

Návody, jak řešit finanční problémy žadatele

Způsobů, jak dosáhnout výhodnějšího hodnocení bankou, je několik. Je možno sečíst příjmy členů společné domácnosti a smluvně ošetřit vlastnický vztah. Všichni zúčastnění se pak stávají spolumajiteli a současně spoludlužníky. Banka pak přistupuje ke smlouvě s podmínkami uplatňovanými vůči solventnějšímu klientovi, u něhož je riziko nesplácení nižší. To se zpravidla projevuje ve výhodnější úrokové sazbě. Někdy vede k cíli opakovaný odhad nemovitosti, jindy se osvědčuje kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Pokud žadateli scházejí prostředky, může požádat o úvěr na základě zástavního práva a směnky. Někdy banka umožní sloučení hypotečního úvěru s úvěrem na nemovitost (praxe Komerční banky). Nemovitostní půjčka bývá poněkud dražší (cca kolem 8 procent), zatímco hypotéka je úročena zhruba pětiprocentní sazbou. Lze však takto překlenout zablokovaný vztah k bankovnímu úvěru.

Úroky z hypotečních úvěrů (srovnání)

Je dobré vědět
Průměrné úrokové sazby klesají. Pro napjatý státní rozpočet je to signál, aby úředníci přehodnotili výši státní podpory. V dohledné době může nastat paradoxní situace, že trh zdraží současné sazby a státní podpora bude snížena. Zájemce o hypoteční úvěr by tedy neměl s podpisem smlouvy příliš otálet.

Jaké podmínky pro přiznání státní podpory je třeba splnit?
– žadatel musí být mladší 36 let
– kolaudace nemovitosti proběhla minimálně před dvěma lety
– nemovitost hypotékou přechází do vlastnictví žadatele
– žadatel nesmí být v okamžiku podání žádosti vlastníkem domu nebo bytu

ČESKÁ SPOŘITELNA
Na trhu s hypotékami si banka udržuje významný podíl, statistiky jí přiřazují až 34 procenta hypotečních smluv uzavřených v rámci celé naší republiky. Navíc mohou klienti od loňského září čerpat hypoteční úvěr v objemu až sta procent hodnoty nemovitosti. Dodejme ještě, že banka se nebrání poskytovat úvěry též na jiné účely, příkladně na rekonstrukce domů. S tím už souvisejí doklady. Pracovník na přepážce si podle nich ověří prvotní schopnost splácení a teprve v kladném případě se úvěrem začne zabývat.
V případě existence spolužadatelů klient uvede svůj vztah k nim. Spolužadatelé jsou pak povinni vyplnit samostatný doklad žádosti o úvěr, v němž přiznávají vlastní výši příjmů, výdajů a závazků. Podobně jsou vyžadovány údaje o životním partnerovi (manžel, druh). V případě existujících závazků vůči věřitelům Česká spořitelna chce znát aktuální výši jejích zůstatků a datum splatnosti. Poněkud jiná pravidla se vztahují k pořizované nemovitosti. Patří k nim požadavek písemného stanoviska žadatele, ve kterém jednoznačně uvede, zda objekt slouží k zajištění úvěru. Pro kladné vyřízení žádosti je nutné pojištění objektu. K dalším požadavků můžeme řadit výpis z katastru nemovitostí, který nesmí být starší jednoho měsíce. Při oceňování stavby uznává Česká spořitelna hodnoty, zpracované vlastními smluvními odhadci. Pokud má být úvěr použit pro majetkové vypořádání, je rovněž vyžadována dohoda příslušných stran.

Je dobré vědět
V rámci programu Top bydlení garantuje Česká spořitelna na pět let dopředu pevnou úrokovou sazbu. Polovina hypotečního úvěru je úročena třemi procenty, na druhou polovinu se vztahují standardní podmínky.

KOMERČNÍ BANKA
Po předložení dokumentace ústav garantuje expresní postup, úvěr jsou schopni vyřídit do sedmi pracovních dnů. K legitimaci klienta je třeba přiložit doklady spolužadatelů včetně rodných čísel. Požadavek se týká i dětí žadatele.

Potřebná osvědčení, dokládající klientovy příjmy:

– potvrzení o závislé činnosti za poslední rok, ne starší jednoho měsíce

– daňové přiznání za poslední zdaňovací období

– doklad o zaplacení daní za tutéž dobu

– u podnikatele živnostenské oprávnění nebo výpis z obchodního rejstříku

– v případě výnosů z nemovitosti je žádána nájemní smlouva

– doklad o uzavřeném životním a úrazovém pojištění

– doklad o platebních závazcích (stavební spoření, leasing)

– smlouvu o ručení jiným osobám, o nesplacených půjčkách

K zajištění úvěru banka vyžaduje zástavu objektu, proto je třeba předložit výpis z katastru nemovitostí (ne starší jednoho měsíce). Z téhož důvodu je vyžadován snímek katastrální mapy. Nemovitost musí být pojištěna proti přírodním živlům. Dále je nutno předložit kupní smlouvu na nemovitost a kolaudační rozhodnutí. Má-li být úvěr použit k financování výstavby nebo rekonstrukce domu, potřebné doklady je třeba rozšířit o plány korespondující s projektovou dokumentací a ověřené stavebním úřadem. Vyžadovány jsou stavební povolení s potvrzením o nabytí právní moci a smlouva o dílo s dodavatelem prací. Až na výjimky Komerční banka vyžaduje originál dokladů a jednu kopii (stačí neověřená).

ČESKOMORAVSKÁ HYPOTEČNÍ BANKA
Také tento bankovní ústav má mezi svými produkty úvěr, poskytovaný pro celou výši hodnoty pořizované nemovitosti. Tuto možnost nabízí již od 1. června 2002. Existují zde však jistá omezení. Aby banka souhlasila s úvěrem, musí si klient půjčit minimálně

500 000 korun a maximálně tři miliony. Klient ČMHB by ale měl počítat s tím, že odhadní cena nemovitosti může být podhodnocena, zpravidla je nižší než obvyklá tržní cena. Vysvětlení se nabízí samo – klient v takovém případě nedostane celou reálnou sumu, a když poruší uzavřenou smlouvu, získají banka nebo držitel zástavního práva zpět vyšší hodnotu. Na záležitost je možno nahlížet optikou vyvážení vyššího rizika dané hypoteční smlouvy.

Požadované doklady korespondují s obvyklostmi. Úroková sazba a následná měsíční splátka ale závisejí na více okolnostech. Jsou ovlivněny výší úvěrové částky, velikostí státní podpory, schopností žadatele splácet úvěr a podobně. Závisí také na druhu hypotečního úvěru. Zda ho poskytnut na celou hodnotu nemovitosti anebo pouze na její část. Modelový příklad rozdílů přináší tabulka. Odpovídá podmínkám hypotečního úvěru poskytnutého bez požadavku na vlastní finanční zdroje. V brzké budoucnosti se výše státní podpory může pohybovat v nižších částkách.

Příklad srovnání hypoték (kč)

HVB BANK

Hypoteční úvěr tohoto peněžního ústavu mohou čerpat fyzické i právnické osoby. Financovat jím lze investice do nemovitostí, zajištěných zástavním právem.

Použití hypotečního úvěru:

– koupě nemovitosti

– výstavba, dostavba nebo přístavba nemovitosti

– rekonstrukce, modernizace a oprava nemovitosti

– vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků

– splacení dřívějších účelově poskytnutých úvěrů

Úvěr je poskytován ve výši 70 procent z ceny nemovitosti a prakticky nepodléhá omezení. Limitující je pouze hodnota zastavených nemovitostí ve vztahu ke schopnosti splácet úvěr. Výjimkou může být úvěr Majordomus, uvedenou horní hranici lze po dohodě s bankou překročit. Hypoteční úvěr nelze použít na financování investic do bytových jednotek nezapsaných samostatně do katastru nemovitostí. V praxi to znamená, že se banka nepodílí na financování jednotek ve vlastnictví obce nebo družstva. Ke smluvním požadavkům peněžního domu je třeba řadit zajištění úvěru zástavním právem a pojištění nemovitosti proti živelným rizikům. Lhůty splatnosti se pohybují zpravidla mezi pěti a třiceti lety a klient může volit mezi konstantními, postupně rostoucími nebo postupně klesajícími splátkami. Výše úrokové sazby je stanovena individuálně na základě posouzení návratnosti a na kvalitě úvěrového zajištění.

Aktuální úrokovou sazbu, odvislou od délky fixace a délky splatnosti hypotečního úvěru, může zájemce zjistit orientačně v internetovém Majordomus kalkulátoru.

Klient si zvolí délku pevného úročení hypotečního úvěru na dobu od jednoho roku až po deset let. Od zvolené fixace se odvíjí úroková sazba. Délku pevného úročení může klient v průběhu splácení po dohodě s bankou změnit.

Připravili jsme modelovou ukázku úvěru: vycházeli jsme z požadavku investičních nákladů

2,8 milionu korun, přičemž objem volně vložených prostředků činil jeden milion. Rozdíl

– tedy výše potřebného úvěru – je 1,8 milionu korun. V bance jsme si zjistili, že údajům odpovídá cena zastavěné nemovitosti v hodnotě2 571 429 korun. Pro výpočet splátek jsme zadali patnáctiletou dobu trvání úvěru. A protože HVB umožňuje klientům volbu délky fixní úrokové sazby, zadali jsme pětiletou pevnou sazbu. Blíže už tabulka.

Modelová ukázka úvěru (kč)

ŽIVNOSTENSKÁ BANKA

Podmínkou získání hypotečního úvěru je otevřený běžný účet u Živnostenské banky. Úvěr je možno využít k výstavbě nemovitosti včetně přístavby, vestavby či nástavby, k modernizaci a opravě nemovitosti, koupi nemovitosti, respektive ke koupi spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Banka se nebrání rovněž smlouvě, která povede k vypořádání dědických a spoluvlastnických podílů. Můžete ho získat také ke splácení úvěrů a půjček dříve poskytnutých na investice do nemovitosti.

Znalecký posudek a odhad nemovitosti jsou vyžadovány až po předběžném posouzení žádosti o úvěr. Minimální výše úvěru je ohraničena částkou 300 000 korun, maximální není stanovena a odpovídá možnostem klienta splácet. Úvěr je poskytován běžně do sedmdesáti, při splnění podmínek až do devadesáti procent obvyklé ceny nemovitosti, která je zastavena ve prospěch banky. Odhadní cena nemovitosti je vždy stanovena smluvním odhadcem podle metodiky Živnostenské banky. Doba splácení (splátky jsou anuitní) bývá předmětem individuálního přístupu peněžního ústavu ke klientovi a nepřesahuje dvacet let.

K jednání o hypotečním úvěru je potřeba Živnostenské bance předložit:

– doklady potvrzující totožnost žadatele

– potvrzení o výši příjmů za poslední rok

– přehled o půjčkách a jiných závazcích

– u podnikatelů daňové přiznání a potvrzení o zaplacení daní za poslední rok

– doklady týkající se zastavované nemovitosti

– aktuální výpis z katastru nemovitostí

– snímek pozemkové mapy nebo geometrický plán

– odhad ceny nemovitosti

– kupní smlouvu nebo doklad o vlastnictví

– vyplněnou žádost o úvěr

Úroková sazba odráží aktuální výši sazeb obvyklých v době podpisu smlouvy. Podle výběru klienta platí beze změny po dobu jednoho, tří nebo pěti let. Příklad měsíční splátky nabízí tabulka. Byla zpracována pro rodinný dům se dvěma byty, každý o ploše 100 m2. Požadovaný hypoteční úvěr činí 2 miliony korun. Za jakých podmínek banka vyhoví, ukazuje tabulka.

Podmínky banky

Je dobré vědět

Živnostenská banka nabízí hypoteční úvěr Benefit, poskytující peníze až do 90 procent hodnoty nemovitosti. Minimální deklarované úročení začíná u 4,4 procenta.

GE CAPITAL BANK

Banka deklaruje lákavou nabídku. Podle ní stačí tři návštěvy peněžního domu. Pak potřebuje pět dnů na schválení žádosti a hypotéka může být v rukou žadatele. Každopádně je třeba si uvědomit, že shromažďování požadovaných podkladů už nemusí být jednoduché a celý proces se může pořádně prodloužit. Ve prospěch peněžního domu však hovoří služba, která je schopna část nutných podkladů zajistit.

Při první návštěvě bývá klientovi přidělen osobní bankéř (anebo si jej vybere prostřednictvím internetu na www.hypoteka.cz). Protože v té chvíli bývá rámcově posuzována možnost přidělení úvěru, je dobré mít u sebe údaje o rodinných příslušnících (rodná čísla, příjmy, výdaje). Pracovník banky by měl žadatele seznámit s úvěrovými podmínkami a oznámit mu, které požadavky je třeba dokumentačně doložit. Druhá návštěva už mívá oficiálnější charakter. Její součástí je ověření údajů z první návštěvy a předání vyžádaných dokladů. Konkrétně je posouzen investiční záměr žadatele a jsou stanoveny konkrétní úvěrové podmínky. V případě splněných předpokladů je bankou vystaven předávací protokol. Tato fáze umožňuje oboustranně závazně podepsat smlouvu o smlouvě budoucí. Při třetí návštěvě (po pěti dnech) GE Capital Bank garantuje vydání stanoviska, zda úvěr bude schválen nebo zamítnut. V kladném případě již nestojí nic v cestě vzájemně přijatelnému termínu pro podpis smlouvy. Čerpání hypotečního úvěru může nastat po předložení listu vlastnictví, když banka předtím převedla ve svůj prospěch zástavní právo na danou nemovitost.

Pro ukázku financování úvěru jsme zvolili modelový příklad, kdy cena nemovitosti je odhadnuta na částku 1 800 000 korun, klient má k dispozici 1 200 000. Hypoteční úvěr činí 600 000 korun. Výši splátek v korunách, rozloženou podle délky sjednaného úvěru, přináší tabulka.

Výše splátek (Kč)

RAIFFEISENBANK

Účely, ke kterým lze hypoteční úvěr poskytnout, je bankou přesně specifikován.

Je určen ke:

– koupi nemovitosti

– výstavbě, dostavbě, rekonstrukci či opravě nemovitosti

– vypořádání majetkových poměrů souvisejících s nemovitostí

– vypořádání společného jmění manželů

– refinancování úvěrů a půjček použitých na pořízení nemovitosti

Úrokové sazby hypotečního úvěru začínají u deklarované hodnoty 5,5 procenta, poplatky nabývají splatnosti až okamžikem čerpání úvěru. Také tento produkt je zvýhodněn možností odpočtu úroků ze základu daně. Účetní operace jsou zpoplatněny podle sazebníku pro běžné účty. Výši dalších poplatků spojených s hypotečním úvěrem přináší tabulka.

Splatnost úvěru je ohraničena maximální dobou dvaceti let a minimální dobou pěti let. Podmínkou je produktivní věk žadatele po celou dobu splácení. Úvěr se poskytuje v rozsahu od 250 000 do 10 000 000 korun. Zpravidla bývá limitující částka, jež odpovídá

70 procentům obvyklé ceny nemovitosti zastavené ve prospěch Raiffeisen banky. Úrok je stanoven s ohledem na bonitu klienta, jeho částku garantují kormidelníci banky jako pevnou po dobu pěti let. V čase úvěrového čerpání platí klient pouze úroky ze skutečně vyčerpané úvěrové částky, po tomto datu jsou spláceny splátky anuitního charakteru.

Zástavní právo k financované či jiné nemovitosti je podmíněno:

– ke dni uzavření smlouvy nesmí být nemovitost zatížena žádným zástavním právem zřízeným ve prospěch třetí osoby, ani věcným břemenem

– vinkulace pojistného plnění je provedena ve prospěch banky na základě sjednaného pojištění zastavených nemovitostí

– žadatel má uzavřenu životní pojistku, případně existuje jiné zajištění

Další poplatky (Kč)

Příprava hypotečního úvěru

Přijetí a posouzení žádosti:           Zdarma

Zpracování úvěrové dokumentace:  Zdarma

Poskytnutí hypotečního úvěru

Poskytnutí úvěru:  0,7 % z úvěru, min. 4 000

Správa úvěru

Úvěr se státní podporou:  150 měsíčně

Úvěr bez státní podpory:  100 měsíčně

Změna smluvních podmínek

Ze strany klienta

Žádost o změnu čerpání nebo splácení

oproti smlouvě, podaná v souladu s termíny

sjednanými ve smluvních dokumenty:                Minimálně 2 000

Změna ostatních smluvních podmínek:               Minimálně 1 000

Výzva k zaplacení dlužné částky:                      300

Poplatek za konzultaci (započatá půlhodina):     250

Potvrzení na žádost klienta

Potvrzení o bonitě:                           2 000

Příslib hypotečního úvěru:                 0,35 % z úvěru, min. 4 000

Vedení účtu

Vedení účtu:                                                         Zdarma

Zaslání předběžné informace o placených úrocích:   Zdarma

Zaslání informace o skutečných platbách:               160

Poplatek za rezervaci aktiv(
3 % z částky nevyčerpané v termínu

text: Miroslav Hruška
ilustrace: Pavel Dufek
zdroj: Můj dům 1/2003