|
Je třeba vědět, že úroková sazba bývá (až na výjimky) pohyblivá. Reaguje na vnější i vnitřní ekonomické a společensko-politické souvislosti. Úrokovou sazbu banky stanovují individuálně. Obecně se dá říct, že podkladem jsou klientovy schopnosti splácet dluh. Ten bývá bankou posouzen a vyjádřen koeficientem, zahrnujícím jistou míru rizika. S tím souvisí další málo známá veličina – při uzavírání smluv lidé zjišťují, že hypotéky stojí přece jenom více, než udávají reklamní lákadla. Rozdíl činí i dvě procenta a ta už zatíží měsíční splátku řádově o stokoruny. Zkrátka měsíční platby mohou být při jednotném zadání rozdílné. Také proto nelze v následujícím textu vycházet ze zcela identických porovnání. Jednotlivé banky se odlišují také výší poskytnutého úvěru. Pro celkový objem uvěřených prostředků bývá směrodatná hodnota příslušné nemovitosti. Limitem poskytnutých peněz je procentuální částka z této dané hodnoty, nejnižší je 70procentní. Do kolika procent hodnoty nemovitosti poskytují peněžní domy úvěr? Údaje v závorce odpovídají podmínkám zvláštních požadavků (např. oba zaměstnaní manželé, dostatečná výše příjmů, ručení apod.). Ve druhém sloupci uvádíme (v korunách) nejmenší možnou požadovanou částku. Následné hodnoty jsou podmíněny splněním předpokladů (odhadní cena nemovitosti, její stáří, délka trvání úvěru apod.).
Postup při podání žádosti Při první schůzce potenciálního klienta s pracovníkem banky se zpravidla jedná o předložení představ a přání. Důležitost tohoto setkání spočívá v oboustranném vyjasnění stanovisek. Výsledkem by mělo být odstranění případných nereálných požadavků a sladění finančních potřeb s možnostmi banky. Pokud dojde k souladu, může si klient vyžádat formulář žádosti se seznamem souvisejících příloh a dokumentů, kterými banka podmiňuje poskytnutí hypotečního úvěru.
Při vyplňování formuláře žádosti o hypoteční úvěr se vedle dotazu na příjem setká žadatel s otázkou související s výdaji. Počítá se z průměru za poslední tři měsíce. Přitom se vychází ze součtu nákladů na bydlení, pojištění, splátek závazků a podobně. Některé banky zajímají též budoucí výdaje. Částka tvořící rozdíl mezi průměrnými příjmy a průměrnými výdaji bývá snížena o koeficient rizika. Teprve zbývající peníze jsou považovány za prostředek ke splácení úvěru.
Co bychom měli vědět o úrocích Úroková sazba a následná měsíční splátka závisejí na více okolnostech. Jsou ovlivněny výší úvěrové částky, velikostí státní podpory a již vzpomenutou schopností žadatele splácet úvěr. Závisí také na druhu hypotečního úvěru. Zda je poskytnut na celou hodnotu nemovitosti, anebo pouze na její část. Obecně platí, že úvěr na celou hodnotu nemovitosti je úročen vyšší sazbou než úvěr vycházející z poměrné části. Produkt může být rovněž zvýhodněn možností odpočtu úroků ze základu daně.
Kromě klasických úrokových sazeb je možno individuálně dojednat tzv. fixní úrokové sazby. Peněžní ústavy je garantují po dobu jednoho, tří nebo pěti let. Pro klienta znamenají jistotu časově zaručeného pevného úroku. Tato záruka je samozřejmě něčím vykoupena, bývá (zpravidla) o půl procenta vyšší, než je v jiných případech obvyklé. Pro ilustraci dodejme, že podle údajů v tisku činila počátkem letošního roku průměrná sazba úroku ze všech nově poskytnutých hypotečních úvěrů asi 7,5 procenta, nyní stagnuje. Pro určení úrokové sazby sledují banky opět řadu individuálních ukazatelů. Zajímá je bonita klienta, časový požadavek garantovaného úroku, uzavřené kapitálové životní pojištění aj.
Podmínky úvěru podléhají vývoji Konkurence nutí bankovní domy vytvářet klientům neustále lákavější podmínky. Ještě nedávno žádaly, aby zájemce o úvěr disponoval určitou částkou peněz v hotovosti. Zpravidla neposkytly úvěr žadateli, který neprokázal vlastní úspory v objemu deseti až třiceti procent z celkové hodnoty nemovitosti. Nyní se situace rychle mění. V řadě peněžních domů je možno získat hypotéku na celou hodnotu nemovitosti, ne vždy bývá žádána záloha. Také účel poskytnutých prostředků se postupně rozšiřuje. Banky jsou nyní ochotny poskytnout úvěr i na rekonstrukce domů. Pro kladné vyřízení žádosti je však nutné pojištění objektu. Výše pojistného se liší v závislosti na produktu konkrétního peněžního domu, pro ilustraci jsme zašli do České pojišťovny. Pojistnou částku si tam určuje klient sám, my jsme pojistnou částku stanovili 3 miliony korun. Roční pojistné této obytné budovy proti požáru, výbuchu, úderu blesku, pádu letadla, povodni, záplavám, vichřici, krupobití, sesuvu půdy, pádu stromů, námraze, zemětřesení a úmyslnému poškození věci třetí osobou stojí 4 800 korun.
Mladí mají slevu Loňské září bylo přelomové pro mladé žadatele o hypoteční úvěr. Pokud nedosáhli věku 36 let, mohou získat státní příspěvek, který lze použít na koupi staršího bytu. Namísto dosavadní podpory jednoho procenta při koupi nové nemovitosti tak nyní mohou mladí lidé usilující o koupi starší nemovitosti získat tříprocentní podporu. Pro ilustraci – při hypotéce 500 000 korun s desetiletou splatností a roční úrokovou sazbou 7 procent se dá na celém splátkovém cyklu ušetřit asi 60 000 korun. O vlivu státní podpory na úvěr vypovídá ilustrační tabulka, jejím zdrojem je Fincentrum.
Cesta ke státní podpoře zarůstá Průměrné úrokové sazby klesají. Pro napjatý státní rozpočet je to signál, aby úředníci přehodnotili výši státní podpory. V dohledné době může nastat paradoxní situace, že trh zdraží současné sazby a státní podpora bude opět přehodnocena. Samozřejmě ve smyslu redukce. Zájemce o hypoteční úvěr by tedy neměl s podpisem smlouvy příliš otálet. V té souvislosti dodejme, že vnitřní předpisy jednotlivých bankovních domů a jejich úvěrové podmínky se i v tomto případu odlišují a mění finální pohled.
Vstupní poplatek není bezvýznamný Důležitou finanční položkou, kterou musí žadatel o hypotéku zpočátku uhradit, je tzv. vstupní poplatek. Bývá pojmenován různě a v podstatě zahrnuje posouzení či schválení úvěru. Rozhodně není zanedbatelný. Jeho výši, stanovenou jednotlivými peněžními domy, přináší tabulka.
Kolik peněz zaplatíme za posouzení žádosti
Česká spořitelna Na trhu s hypotékami si banka udržuje významný podíl, statistiky jí přiřazují až 34 % hypotečních smluv uzavřených v rámci celé ČR.
V případě existence spolužadatelů je třeba uvést vzájemný vztah. Spolužadatelé jsou povinni vyplnit samostatný doklad žádosti o úvěr, v němž přiznávají vlastní výši příjmů, výdajů a závazků. Podobně jsou vyžadovány údaje o životním partnerovi (manžel, druh). V případě existujících závazků vůči věřitelům chce Česká spořitelna znát aktuální výši jejích zůstatků a datum splatnosti. Vyžadováno je písemné stanovisko žadatele, v němž jednoznačně uvede, zda objekt slouží k zajištění úvěru. K dalším požadavkům můžeme řadit výpis z katastru nemovitostí, který nesmí být starší jednoho měsíce. Při oceňování stavby uznává Česká spořitelna hodnoty zpracované vlastními smluvními odhadci. Pokud má být úvěr použit pro majetkové vypořádání, je rovněž vyžadována dohoda příslušných stran. Vyřízení úvěru trvá 7 až 10 dnů.
Českomoravská hypoteční banka Také tento bankovní ústav má mezi svými produkty úvěr poskytovaný pro celou výši hodnoty pořizované nemovitosti, maximální výše úvěru není omezena. Splátkové rozpětí je vymezeno obdobím pět až deset let. Klient ČMHB by ale měl počítat s tím, že odhadní cena nemovitosti může být podhodnocena, zpravidla je nižší než obvyklá tržní cena. Vysvětlení se nabízí samo – klient v takovém případě nedostane celou reálnou sumu a v případě porušení smlouvy získají banka nebo držitel zástavního práva zpět vyšší hodnotu. Na záležitost je možno nahlížet optikou vyvážení vyššího rizika dané hypoteční smlouvy. Požadované doklady korespondují s obvyklostmi. Vyřízení úvěru trvá 5 dnů, expresní požadavek bývá vyřízen do 3 dnů.
GE Capital Bank Jedná se o oceňování nemovitostí, zástavní právo, vinkulace a podobně. Při první návštěvě bývá klientovi přidělen osobní bankéř, anebo si jej vybere prostřednictvím internetu. Protože v té chvíli bývá rámcově posuzována možnost přidělení úvěru, je dobré mít u sebe údaje o rodinných příslušnících (rodná čísla, příjmy, výdaje). Pracovník banky by měl žadatele seznámit s úvěrovými podmínkami a oznámit, které požadavky je třeba dokumentačně doložit. Druhá návštěva už mívá oficiálnější charakter. Její součástí je ověření údajů z první návštěvy a předání dříve vyžádaných dokladů. Konkrétně je posouzen investiční záměr žadatele a jsou stanoveny úvěrové podmínky. V případě splněných předpokladů je bankou vystaven předávací protokol. Tato fáze umožňuje oboustranně závazně podepsat smlouvu o smlouvě budoucí. Při třetí návštěvě (po pěti dnech) GE Capital Bank garantuje vydání stanoviska, zda úvěr bude schválen nebo zamítnut. V kladném případu již nestojí nic v cestě vzájemně přijatelnému termínu pro podpis smlouvy. Čerpání hypotečního úvěru může nastat po předložení listu vlastnictví, když banka předtím převedla ve svůj prospěch zástavní právo na danou nemovitost. Klient musí složit alespoň 15procentní akontaci. V praxi to znamená, že pro milionovou hypotéku stačí složit 150 000 korun. Vyřízení úvěru trvá 5 dnů, expresní službu banka neposkytuje.
HVB Bank Hypoteční úvěr tohoto peněžního ústavu mohou čerpat fyzické i právnické osoby. Financovat jím lze investice do nemovitostí zajištěných zástavním právem. Hypoteční úvěr nelze použít na financování investic do bytových jednotek nezapsaných samostatně do katastru nemovitostí. V praxi to znamená, že se banka nepodílí na financování jednotek ve vlastnictví obce nebo družstva. Ke smluvním požadavkům peněžního domu je třeba řadit zajištění úvěru zástavním právem a pojištění nemovitosti proti živelným rizikům.
Lhůty splatnosti se pohybují zpravidla mezi pěti a třiceti lety a klient může volit mezi konstantními, postupně rostoucími, anebo postupně klesajícími splátkami. Znamená to, že může zvážit možnost okamžité nižší (vyšší) úrokové sazby, ovšem s jistotou pozdějšího růstu (poklesu). Aktuální úrokovou sazbu, odvislou od délky fixace a délky splatnosti hypotečního úvěru, může zájemce zjistit orientačně v internetovém Majordomus kalkulátoru (www.majordomus.cz). Klient si zvolí délku pevného úročení hypotečního úvěru na dobu od jednoho roku až po deset let. Od zvolené fixace se odvíjí úroková sazba. Délku pevného úročení může klient v průběhu splácení po dohodě s bankou změnit. Vyřízení úvěru může trvat až 21 dnů. Expresní služba existuje a termín řízení může zkrátit na 5 dnů.
Komerční banka K identifikaci klienta je třeba přiložit doklady spolužadatelů včetně rodných čísel. Požadavek se týká i dětí žadatele. Potřebná osvědčení dokládající klientovy příjmy: – potvrzení o závislé činnosti za poslední rok, ne starší jednoho měsíce – daňové přiznání za poslední zdaňovací období – doklad o zaplacení daní za tutéž dobu – u podnikatele živnostenské oprávnění nebo výpis z obchodního rejstříku – v případě výnosů z nemovitosti je žádána nájemní smlouva – doklad o uzavřeném životním a úrazovém pojištění – doklad o platebních závazcích (stavební spoření, leasing) – smlouvu o ručení jiným osobám, o nesplacených půjčkách
K zajištění úvěru banka vyžaduje zástavu objektu, proto je třeba předložit výpis z katastru nemovitostí (ne starší jednoho měsíce). Z téhož důvodu je vyžadován snímek katastrální mapy. Dále je nutno předložit kupní smlouvu na nemovitost a kolaudační rozhodnutí. Má-li být úvěr použit k financování výstavby nebo rekonstrukce domu, potřebné doklady je třeba rozšířit o plány korespondující s projektovou dokumentací a ověřené stavebním úřadem. Vyžadovány jsou stavební povolení s potvrzením o nabytí právní moci a smlouva o dílo s dodavatelem prací. Až na výjimky Komerční banka vyžaduje po jednom kusu originál dokladů a jednu kopii (stačí neověřená). Vyřízení úvěru trvá až 10 dnů, expresně do týdne.
Raiffeisenbank Účely, ke kterým lze hypoteční úvěr poskytnout, jsou bankou přesně specifikovány. Úvěr je určen ke: – koupi nemovitosti – výstavbě, dostavbě, rekonstrukci či opravě nemovitosti – vypořádání majetkových poměrů souvisejících s nemovitostí – vypořádání společného jmění manželů – refinancování úvěrů a půjček použitých na pořízení nemovitosti
Veškeré platby nabývají splatnosti až okamžikem čerpání úvěru. Účetní operace jsou zpoplatněny podle sazebníku pro běžné účty. Splatnost úvěru je ohraničena maximální dobou 20 let a minimální dobou 5 let. Podmínkou je produktivní věk žadatele po celou dobu splácení. Poskytovaný úvěrový rozsah je tvořen mezními částkami 250 000 až 10 000 000 korun. Zpravidla bývá limitující částka, odpovídající 70 procentům ob0vyklé ceny nemovitosti zastavené ve prospěch Raiffeisen banky. Úrok je stanoven s ohledem na bonitu klienta, jeho částku garantují kormidelníci banky jako pevnou po dobu pěti let. V čase úvěrového čerpání platí klient pouze úroky ze skutečně vyčerpané úvěrové částky, po tomto datu mají splátky anuitní charakter. Zástavní právo k financované či jiné nemovitosti je podmíněno: – ke dni uzavření smlouvy nesmí být nemovitost zatížena žádným zástavním právem zřízeným ve prospěch třetí osoby, ani věcným břemenem – vinkulace pojistného plnění je provedena ve prospěch banky na základě sjednaného pojištění zastavených nemovitostí – žadatel má uzavřenu životní pojistku, případně existuje jiné zajištění. – Vyřízení úvěru trvá až 5 dnů, expresní služba neexistuje.
Živnostenská banka Podmínkou získání hypotečního úvěru je otevřený běžný účet u Živnostenské banky. Úvěr je možno využít k výstavbě nemovitosti včetně přístavby, vestavby či nástavby, k modernizaci a opravě nemovitostí, koupi nemovitosti, resp. ke koupi spoluvlastnického podílu na nemovitosti do osobního vlastnictví. Banka se nebrání rovněž smlouvě, která povede k vypořádání dědických a spoluvlastnických podílů. Také je možno jej získat ke splácení úvěrů a půjček dříve poskytnutých na investice do nemovitosti.
Znalecký posudek a odhad nemovitosti jsou vyžadovány až po předběžném posouzení žádosti o úvěr. Jeho maximální hodnota není stanovena a odpovídá možnostem klienta splácet. Úvěrovaná nemovitost musí být zastavena ve prospěch banky. Odhadní cena nemovitosti je vždy stanovena smluvním odhadcem podle metodiky Živnostenské banky. Doba splácení (splátky jsou anuitní) bývá předmětem individuálního přístupu peněžního ústavu ke klientovi a nepřesahuje 20 let. Úroková sazba odráží aktuální výši sazeb, obvyklých v době podpisu smlouvy. Podle výběru klienta platí beze změny po dobu jednoho, tří nebo pěti let. Pro vyřízení úvěru je třeba počítat až s třítýdenní lhůtou, expresní službu banka neposkytuje.
Jaké podmínky pro přiznání státní podpory je třeba splnit? – žadatel musí být mladší 36 let – kolaudace nemovitosti proběhla minimálně před dvěma lety – nemovitost hypotékou přechází do vlastnictví žadatele – žadatel nesmí být v okamžiku podání žádosti vlastníkem domu nebo bytu
Úvěr má svá pravidla
Modelový příklad úvěrových podmínek, odrážející výsi hodnoty nemovitosti, přináší tabulka. Odpovídá podmínkám hypotečního úvěru Leasingu České spořitelny. Volíme výši úvěru 710 000 korun, poskytnutého bez požadavku na vlastní finanční zdroje. Údaje vycházejí z podmínek patnáctileté splatnosti. Úvěrové podmínky odrážejí hodnotu nemovitosti
Teorie a praxe úročení
Státní podpora šetří kapsu
Kde zjistit další informace? Česká spořitelna tel.: 800 207 207 ČMHB tel.: 844 111 174 GE Capital Bank tel.: 800 103 070 HVB Bank tel.: 800 122 221 Komerční banka tel.: 800 111 055 Raiffeisenbank tel.: 800 900 900 Živnostenská banka tel.: 800 122 412
text: Miroslav Hruška ilustrace: Pavel Dufek zdroj: Můj dům 7/2003 |
Vývoj trhu s hypotečními produkty
Trh s hypotékami zaznamenal v posledních měsících silný růst. Vysvětlení se nabízí samo. Pokles úrokových sazeb doznal takové míry, že se nevyplácí šetřit, a půjčky se staly dostupnými širokým vrstvám zájemců. Vyznat se v nabídce s cílem eliminovat méně výhodné prvky však není jednoduché.
