Hypotékám se blýská na lepší časy. Kdy opravdu přijdou?

Hypotéky si v roce 2022 zažily nejstrmější pád v české historii. Leden 2023 potvrzuje zatím spíš propadovou tendenci. Už se však ozývají první vlaštovky, které hypotékám předpovídají lepší budoucnost, než ukazují současné trendy. Proč tvrdíme, že se blýská na lepší časy, i když úroky zatím ještě nezačaly klesat?

Hypotéky mají za sebou dost divokou jízdu

Z hypoték se stal nejdynamičtější obor osobního bankovnictví. Za poslední dva až tři roky mají za sebou tyto úvěry (především) na bydlení opravdu mnohé. Extrémní růst během roku 2021. A pak hned ještě extrémnější propad v roce 2022.

Z rekordního roku 2021, kdy počty i objemy poskytnutých hypoték překonávaly všechna doposud dosažená maxima, se hypotéky dostaly na minima posledních 20 let. Propad je způsobený nejen poklesem poptávky po hypotékách, ale i navýšením celkového počtu zamítnutých žádostí o tyto úvěry se zástavou.

Nižší úspěšnost při schvalování žádostí nastává i přes fakt, že dnešní klienti dokáží s výhodou využít online hypoteční portály zaštítěné na bankách nezávislými hypotečními specialisty. Ti žadatelům bezplatně hledají nejvhodnější banku. Každý z bankovních domů poskytujících hypotéky se totiž soustředí na jiný typ klienta. Proto když žádost o hypotéku neuspěje u jedné či dvou bank, stále ještě může uspět u banky s jiným hypotečním zaměřením.

Tip: Role hypotečního specialisty je dnes přímo klíčová. A více než kdy jindy platí, že nejdřív je nutné zajistit si hypotéku, a teprve potom hledat nemovitost. Nabídka nemovitostí k prodeji převyšuje v této době poptávku po nich, takže ani s podpisem rezervační smlouvy netřeba spěchat!

Propad i o 90 %. To je realita českých hypoték z ledna 2023

Neuvěřitelný propad o 90 %. Kdy přesně se odehrál? Na konkrétní čísla se můžeme podívat například do Hypomonitoru. Co zjistíme?

Během měsíce ledna 2023 klesl objem nově poskytnutých a refinancovaných hypoték o 16,6 % - v porovnání s prosincem 2022.
Během roku 2022 klesl objem nově poskytnutých a refinancovaných hypoték o 79,8 % - ve srovnání s lednem 2022
Během posledních dvou let klesl objem nově poskytnutých a refinancovaných hypoték o 78,6 %. V případě refinancovaných hypoték je pokles téměř devadesátiprocentní. Konkrétně o 89,3 % - v porovnání leden 2023 versus leden 2021.

Kde je to blýskání se na lepší časy?

I přes tato až hororová čísla jsou hypoteční specialisté stále většími optimisty, co se budoucího vývoje týká. Kde své důvody k optimismu berou? Především ve vývoji cen nemovitostí a v IRS (viz níže). Zejména byty totiž zlevňují, někde i o více než 15 %. To snižuje potřebnou částku hypotéky a zvyšuje naději na schválení většího podílu žádostí o úvěr.

Změnu v cenách nemovitostí k bydlení lze podrobně sledovat například ve statistikách portálu RealityMix.cz. Níže uvádíme tabulku z února 2023, která zahrnuje jak změnu po jednotlivých měsících od 12/2022, tak i změnu meziroční, tedy 2/2023 versus 2/2022.

Tabulka 1: Průměrná cena za 1 m² bytu v krajích ČR

	02/2022	12/2022	01/2023	02/2023	02/2023 01/2023	02/2023 02/2022
Praha	124 500	117 653	116 071	117 260	1 %	-5,8 %
České Budějovice	80 712	76 173	75 639	74 200	-1,9 %	-8,1 %
Brno	107 307	102 395	102 125	97 458	-4,6 %	-9,2 %
Karlovy Vary	55 897	53 899	54 219	56 603	4,4 %	1,3 %
Hradec Králové	80 019	68 490	67 442	67 575	0,2 %	-15,6 %
Liberec	59 877	60 632	58 780	58 126	-1,1 %	-2,9 %
Ostrava	46 284	42 948	42 601	42 145	-1,1 %	-8,9 %
Olomouc	58 805	75 514	75 603	75 221	-0,5 %	27,9 %
Pardubice	75 143	69 747	69 837	69 006	-1,2 %	-8,2 %
Plzeň	77 129	72 847	72 386	71 803	-0,8 %	-6,9 %
Ústí nad Labem	38 053	37 180	36 169	35 823	-1 %	-5,9 %
Jihlava	61 090	57 640	58 177	57 686	-0,8 %	-5,6 %
Zlín	65 977	73 215	71 614	71 543	-0,1 %	8,4 %
Praha	124 500	117 653	116 071	117 260	1 %	-5,8 %
České Budějovice	80 712	76 173	75 639	74 200	-1,9 %	-8,1 %

Zdroj: RealityMix.cz

Klesající IRS dává znamení, že i úroky z hypoték mohou brzy klesat

V posledních měsících se navíc snižuje i úrokový swap (IRS), jímž si banky snižují riziko nenadálého pohybu úrokové sazby. Vedle 2t repo sazby je právě IRS důležitou součástí cenotvorby nově poskytovaných a refinancovaných hypoték.

Od konce října 2022, kdy byl pětiletý úrokový swap na úrovni 5,919 %, klesl na své prozatímní maximum 4,334 % v polovině ledna 2023. Od té doby sice mírně stoupl, na 5,070 % v polovině února 2023 (Patria.cz). Ale to stále znamená zvýšený prostor pro banky k tomu, aby šly s úrokovými sazbami z hypoték zase o něco níže. Lednová úroková sazba se podle údajů Hypomonitoru ustálila na 5,93 %. Nechme se překvapit, jak se bude vyvíjet nadále.