PORADNA: Nenechte si ukrást dům!

Odpovídá Mgr. Štěpán Ciprýn, Advokátní kancelář Ciprýn & Kiršner:

Dobrý den,

nový občanský zákoník skutečně přinesl velmi důležitou změnu týkající se katastru nemovitostí (dále jako „katastr“). Dříve bylo možné opravit chyby v katastru prakticky kdykoliv. To znamená, že došlo-li ať již nedbalostní chybou úředníka nebo zlým úmyslem, jako např. podvodnou smlouvou o převodu práv k nemovitosti od osoby, která nebyla jejím skutečným vlastníkem, k situaci, kdy byla v katastru zapsána jiná osoba než skutečný vlastník, tak se skutečný vlastník mohl kdykoliv domoci změny tohoto zápisu.

Dle aktuální právní úpravy se stal katastr jediným důkazem vlastnictví domu, bytu či pozemku. Z toho vyplývá, že o nemovitost lze přijít pouhou změnou v zápisu v katastru, a to naprosto nepozorovaně, bez vědomí vlastníka. Právní úprava totiž počítá s tím, že každý vlastník by měl ve vlastním zájmu sledovat údaje zapsané v katastru nemovitostí, a pokud objeví chybu, musí ji neprodleně hlásit. Tento přístup se opírá o latinskou zásadu „vigilantibus iura scripta sunt“, tedy bdělým náleží práva, což znamená, že každý by se měl aktivně přičinit o uplatnění svých práv a domoci se jich svým aktivním přístupem, nikoliv spoléhat na stát.

Zákoník dále stanovuje lhůtu, ve které se skutečný vlastník může domáhat opravy zápisu v katastru, a to tak, že se musí bránit maximálně ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy se o mylném zápisu dozvěděl, a nejdéle do 3 let od provedení zápisu. Pokud oprávněný vlastník zmešká tyto lhůty, je chráněn již jen proti nepoctivému nabyvateli. Poctivost či nepoctivost nabyvatele by však musela být v případě sporu zjištěna před soudem, což samo o sobě představuje potencionální riziko neúspěchu ve věci, a proto je lepší si průběžně kontrolovat aktuální zápis v katastru, zda zde nedošlo k nějaké neoprávněné změně, a vyhnout se případným zdlouhavým soudním tahanicím.