REKONSTRUKCE: Opravit, nebo zbourat?

V některých lokalitách může vycházet starý dům se zahradou levněji než prázdná stavební parcela. Starý dům lze postupně rekonstruovat, na rozsáhlém pozemku je naopak možné si nechat postavit dům zcela nový. Samozřejmě bude vždy záležet na finančních možnostech a na založení potenciálních stavitelů. Podle sociologických studií ovšem dávají mladí manželé stále více přednost profesionální výstavbě nových domů, zvyšuje se ale i zájem o přírodní stavitelství a stavby svépomocí. Oba trendy by tak mohly vyhovovat v případě výše uvedeného typu pozemku se starým domem. Pokud má navíc historickou hodnotu, není důvod vůbec váhat.

Kvalitní pozemek se těžko hledá

Důležitá bude pro vás zcela jistě orientace ke světovým stranám, přičemž za ideální se považuje vstup na pozemek od severu, kde bude garáž a rodinný dům se zázemím. Obytné prostory (kuchyň, obývák, pracovna, ložnice) by měly být orientovány na jih (jihovýchod) se vstupem do zahrady v pořadí terasa, koupací jezírko (bazén), rekreační trávník a kulisa vyšších dřevin na hranicích pozemku. Mezi další kritéria při výběru pozemku se mohou ještě řadit hodnoty, jako je výhled do kraje, vzdálenost od zdrojů hluku, prachu, pachu a jiných rušivých elementů. To vše zřejmě těžko ovlivníme v případě starého domu.

Zcela jistě neuškodí, pokud budete vybírat pozemek a dům k rekonstrukci přímo s architekty a projektanty. Komplexní pohled na stavbu je prospěšný a žádoucí pro všechny zúčastněné profese, a především pak pro investora. Pomoci může i zahradní architekt, který dokáže alespoň „minimalizovat ztráty“ na již zvolené parcele. Privilegium dokonalého pozemku totiž není dopřáno každému a zahrada může ledacos zachránit.

Výhody a nevýhody rekonstrukce

Zkušenost praví, že rekonstrukce bude vždycky dražší a méně pohodlná než výstavba nového domu. Existuje však celá řada výjimek, kdy je třeba zpozornět. Výše navrhovaná možnost rekonstrukce starého domu a zároveň výstavba nového se zcela jistě vyplatí v případě historicky cenného domu. Ocení ji ale pouze ti, kteří mají čas se jí pečlivě věnovat a mají ke stavbám nějaký vztah. Dalšími výhodami rekonstrukce mohou být dobré umístění domu a jeho nezaměnitelný genius loci, umístění v obci s dobrou infrastrukturou, s veškerými službami, na inspirativním místě, kde se potkáváte s lidmi, se kterými se chcete častěji vídat. Neméně důležité je napojení na rozvody vody, kanalizace, elektřiny či plynu.

Za nevýhody lze považovat závažné technické poruchy, závady v konstrukci, trhliny ve zdech, vlhkost, plísně a další neduhy starých budov. Často nevyhovují ani dispozice místností a s tím spojené rozvody. Zvláště rizikové investice to mohou být v malých městech či na odlehlém venkově, za nákup a rekonstrukci zde dáte zcela jistě více peněz, než kolik pak bude tržní cena nemovitosti. Ovšem situací, ve kterých se k rekonstrukci domu dostanete, může být bezpočet.

Nezanedbatelnou roli zde hraje vždy citový faktor a finanční stránka věci. Navíc, náklady na rekonstrukci domu můžete odhadnout pouze přibližně, je třeba počítat s tím, že to zcela jistě nebude pouze dům, ale také branky, ploty, zahrada, terénní úpravy pozemku a další a další náklady. Nemá smysl pouštět se do oprav při závažnějších poruchách základů a nosných zdí, pokud nejde o skutečně cennou památku. Prokáže-li stavební průzkum dostatečnou únosnost, stabilitu a bezpečnost nosných zdí, měla by se rekonstrukce či přestavba zaměřit nejprve na opatření, která odstraní příčiny narušování a znemožní chátrání objektu.

Pozor na poruchy konstrukcí a vlhkost

Bez stavebního průzkumu je velmi riskantní pouštět se do jakékoli přestavby či přístavby. Poruchy často nemusejí být ani dobře viditelné. Autorizovaný inženýr Martin Perlík říká, že pokud nevyhovuje technický stav domu a jeho dispoziční řešení, je lépe ho zcela nemilosrdně zbourat. „Trhliny, vlhkost, napadení dřevěných částí houbami a hmyzem nebo velmi nekvalitní materiál zapříčiní, že by náklady na spravování těchto poruch byly daleko vyšší než bourání.“

A proč se nedají tyto poruchy tak snadno opravit? Často totiž vycházejí ze samotných základů stavby nebo špatného podloží. Martin Perlík uvádí konkrétní příklad: „Dům stojí ve svahu, kde pod zemí do domu zatéká voda. Záchranná opatření vyjdou na statisíce korun. Nebo pokud napadne dřevostavbu dřevomorka, může být pozdě na jakékoli rekonstrukce. Také dům postavený z nekvalitních cihel nebo tvárnic udělá z jakéhokoliv přebudování rizikovou činnost…“

„Pokud si nejste jisti, zda se dá dům zachránit, uděláte nejlépe, pokud se poradíte s architektem nebo stavařem,“ dodává a odkazuje na svůj stavitelský blog a knihy, které k této problematice vydal. Ve všech případech doporučuje odborné posouzení domu a zpracování studie možné rekonstrukce, případně i dispozičních změn a dostavby, následně pak vypracování projektu, který řeší podrobně nosné konstrukce, střechu, stropy a další technické návaznosti.

Rekonstrukce domu by neměla proběhnout bez stavebního průzkumu a posouzení statika, dobré je vědět i to, jaké změny vám stavební úřad povolí. Složitější jednání ze strany úřadů očekávejte zvláště v těch případech, kdy se k projektu vyjadřují památkáři nebo CHKO.