|
|
Čtenáři Malého Bobše ale vědí, že ještě dlouho potom se stát do užívání domů a bytů příliš nemíchal. Když se krejčí Jakubec prohlásil v roce 1913 za socialistu, paní domácí mu obratem dala výpověď. A on ji ujistil: „Za ty peníze takový byt dostanu všude.“ Jejich rozhovor vypovídá vše podstatné o poměrech před zavedením ochrany nájemníků za 1. světové války. Jakmile se objevili „úředníci přes bydlení“, nabyla podlahová plocha na významu. Státní podpora družstevní výstavby v 1. ČSR preferovala malé byty: proto v domech LBD převládají byty 1 + 1. V tuzemském právu se také objevil pojem „nadměrný byt“. Mezi válkami mohl být za nadměrný považován jen byt o čtyřech či více obytných místnostech. Od 40. let platilo, že byt je nadměrný, pokud je obytných místností víc než členů domácnosti. Komunisté stanovili maximální počet m2 na osobu: byt byl nadměrný, pokud metry přebývaly. Ke koloritu 50. let patřilo administrativní rozdělování nadměrných bytů. Za socialismu bylo také možné užívací právo k nadměrnému bytu úředně zrušit, častěji se však za nadměrné metry platila zvýšená činže. Nájemníci kvůli tomu do větších bytů formálně přihlašovali příbuzné. Všechny tyhle zvláštnosti zmizely až po roce 1989.
U rodinných domů do roku 1948 nic nadměrného neexistovalo, o čemž svědčí prvorepublikové vilové čtvrti. Až socialistické právo určilo, co je ještě rodinný domek a co už ne. Větší stavby, třebas i určené k rodinnému bydlení, nemohly být v osobním vlastnictví. Většinou se jich zmocnil stát – nebo do nich majitelům aspoň nadekretoval nájemníky.
Velikost nových poválečných bytů reguloval stát, který měl být jediným investorem bytové výstavby. A i když od roku 1959 stát umožnil novou družstevní výstavbu, velikost družstevních bytů si ohlídal. Totéž platí o individuální výstavbě, která se – v rámci definice rodinného domku – těšila jisté podpoře. Její výsledek je lépe než v Česku k vidění v běžné slovenské vesnici.
Po roce 1989 jsme se dostali, pokud jde o počty místností a o podlahovou plochu domů a bytů, zpátky do normálního stavu: nikdo je právně neomezuje. V českém právu také není nijak omezen počet domů či bytů, které může mít kterýkoliv občan ve svém vlastnictví.
Jaký význam má podlahová plocha domu dnes? Stavíme-li dům pro rodinné bydlení, neomezuje nás co do jeho velikosti nic. Přesto je dobré přihlédnout k tomu, jak je v českém právu definován rodinný dům. Pokud si totiž postavíme třeba jen nepatrně větší dům, nebudou se na něj vztahovat daňové úlevy, podpory či jiná zvýhodnění.
Když na Nový rok 1992 zmizela definice rodinného domku z občanského zákoníku, nadefinovalo si jej tuzemské právo alespoň v podzákonných předpisech. Vyhláška o pomoci bytové výstavbě (č. 136/1985 Sb.) tehdy doslova převzala letitou definici (pouze domek přejmenovala na dům): za rodinný prohlásila takový dům, u něhož aspoň 2/3 podlahové plochy všech místností připadají na byty a ve kterém je nejvýše 5 obytných místností. Kuchyň se nepočítá. Dům může mít i větší počet obytných místností, pokud ovšem úhrn jejich podlahové plochy nepřesáhne 120 m2. V tomto případě se z obytné kuchyně počítá do úhrnu jen to, oč její výměra přesahuje 12 m2.
Vyhláška o technických požadavcích na výstavbu (nyní č. 137/1998 Sb.) definovala rodinný dům velkoryseji: má to být „stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než 1/2 podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení; rodinný dům může mít nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví“.
Pokud tedy v právním předpisu čteme o rodinném domě, je třeba zjistit, o které jeho definici je řeč. Například úroky z úvěrů hypotečních bank nebo stavebních spořitelen, které lze odečíst od daně z příjmů, se mohou týkat jen rodinného domu, jenž se vejde do první – více omezující – definice. Časový test pro osvobození příjmu z prodeje od daně z příjmů je u rodinného domu – stejně jako u bytu – dvouletý, u ostatních nemovitostí pětiletý. Tady se bohužel zákonodárce zapomněl zmínit, kterou z definic rodinného domu má na mysli.
U bytů je to ještě složitější Začněme byty (resp. jednotkami) ve vlastnictví. U nich je podlahová plocha klíčovou věcí – právě podle poměrů podlahových ploch je určen spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu a na právech k pozemku: podle tohoto podílu platí vlastník příspěvek na správu, opravy a údržbu. Z plochy jednotky se také od roku 2001 počítá daň z nemovitostí.
Podlahovou plochou bytu se podle zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.) rozumí podlahová plocha všech místností bytu včetně příslušenství. Ani slovo o zaokrouhlování, o výstupcích v místnostech či o zkosených stropech. Někteří započítali i sklepy, jiní ne (za balkony a terasy neplatí vlastníci jednotek nic). Žádná zpřesnění této právní úpravy bohužel nelze očekávat. Statisíce jednotek totiž už byly zapsány v katastru nemovitostí, a tím jejich výměra zkameněla: jakákoliv změna plochy by znamenala zásah do spoluvlastnických podílů – a tedy i do ústavou chráněných práv všech spoluvlastníků.
Odlišnou definici podlahové plochy obsahovala vyhláška o nájemném z bytu (č. 176/1993 Sb.), kterou zrušil Ústavní soud. Její obsah však byl ve všem podstatném převzat do výměru Ministerstva financí (č. 01/2002). Ministerští úředníci ovšem v podrobnostech úpravu zpřesnili. Podlahová plocha nájemního bytu je podle nové definice „celková plocha místností v bytě i mimo byt užívaných výhradně nájemcem bytu. Plochy ostatních prostorů užívaných výhradně nájemcem bytu se započítávají jednou polovinou. Do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků. Jestliže má místnost zkosený strop pod výšku 2 m nad podlahou, počítá se její podlahová plocha jen čtyřmi pětinami.“
Tahle definice platí jak pro byty v soukromých a obecních domech, tak i pro byty v domech LBD a právnických osob, založených nájemci bytů k privatizaci domu – ovšem jen pro byty v nájmu, ne ve vlastnictví. (U bytů v nájmu členů SBD je nadále rozhodující užitková plocha bytu podle vyhl. č. 85/1997 Sb.) To znamená, že nejbližší úprava regulovaného nájemného od 1. července 2002 nebude pouhým vynásobením dosavadní činže určeným koeficientem. Podlahovou plochu bude nutno přepočítat – nová úprava zvýhodní pronajímatele. Podle zrušené vyhlášky se z jiných než obytných místností (např. WC, koupelna) započítávala jen polovina výměry. Pokud si tedy někdo zvětšil koupelnu na úkor pokoje, podlahová plocha se mu zmenšila. To se změní: jednou polovinou se budou započítávat jen prostory (nikoliv místnosti) mimo byt: např. balkony, lodžie a terasy.
Věřme, že podlahová plocha bytu, zjišťovaná pro účely regulace nájemného, brzy zmizí v hloubi právních dějin. Krejčí Jakubec a jeho paní domácí by jistě nechápali, proč je k určení činže za byt nutné pobíhat se skládacím metrem kolem stěn.
text: Dan Holubkov foto: archiv |
Za krále Holce byla za groš ovce … a do podlahové plochy domu nikomu nic nebylo. Kromě majitele domu, samozřejmě. Někteří si postavili dům na náměstí, jiní zámek a další baráček z vepřovicových cihel. Před dvěma sty lety se v českých městech objevily první činžovní domy.
