Finanční představu v počáteční fázi nezmiňujte, „míček“ nechte na polovině hřiště dodavatele. Ostatně, pečlivá selekce skýtá manipulační prostor ke snižování ceny.
Pravidla, která se osvědčila
Na stavebním trhu dnes figuruje značné množství firem nabízejících různé cesty (a ceny). Všem uvedeným se přitom může dařit, a naopak. Proto si pojďme nastínit některé praxí prověřené zásady…
Především pátrejte po tradicích s pevnou pozicí na trhu. Jinak řečeno, má-li firma na svém kontě nějaké zdařilé realizace a spokojené klienty, lze předpokládat, že to „někde“ či „nějak“ prezentuje. Vybranou firmu si prověřte v obchodním rejstříku (např. www.justice.cz) a nebojte se vsadit na intuici a osobní pátrání, případně tím pověřte věrohodnou a profesně zdatnou osobu – např. stavební dozor. Spolupracuje-li stavební firma s renomovaným výrobcem, nechte si předložit certifikáty k praktickému používání jejich materiálů i osvědčení o školení specialistů.
Ještě před podpisem smlouvy žádejte o vypracování časového harmonogramu dílčích etap stavby, podle něj navrhněte splátkový kalendář, upřednostněte fakturaci výhradně provedených prací s termínem splatnosti. Detailní rozpočty vždy nechte posoudit odborníkům. Trvejte na zákonných garancích, zárukách a možnosti uplatnění reklamací (včetně pokut a případných sankcí za nedodržení termínů či kvality práce). Průběžnou odbornou kontrolu realizace díla bude mít na starosti stavební dozor. Zvolte odpovědnou osobu s autorizací a praxí v oboru (samozřejmě nezávislou na vašem dodavateli).
Také si přečtěte: Dům z katalogu, nebo projekt na míru?
Vlastní pátrání
Rozhodně není od věci, obejdete-li si několik referenčních staveb – novostavbu a stavbu po několika letech užívání – a promluvíte-li si se stavebníky a současnými obyvateli. Pozornost věnujte návrhu smlouvy o dílo, text pro jistotu nechte posoudit právníkem. Součástí projektové dokumentace bývá i „nacenění“ podle výkazu výměr.
Výkazy však často nebývají úplné, zádrhel může způsobit i cenová kalkulace díla podle projektové dokumentace, proto se kryjte písemným dovětkem: „výsledná cena za dílo je konečná a nepřekročitelná“. Stavební společnost tím ručí za správnost výpočtu všech objemů, ploch a hmotností. Základem pro konečné rozhodnutí by měl být tedy poměr mezi cenou, rozsahem prací a garancemi, které společnost nabízí.
Položkový rozpočet
Stavba domu na klíč je skutečně velmi široký (nijak přesně vymezený) pojem. Vždy totiž záleží na konkrétních smluvních podmínkách, a proto je velmi důležité nechat si před uzavřením smlouvy vypracovat položkový rozpočet. V něm je přesně uvedeno, co konkrétně a také za kolik zajistí dodavatel. I on si totiž na některé dílčí činnosti (např. vnitřní instalace, montáž krovu, dlažba a obklady atd.) „najímá“ řemeslníky či menší specializované firmy. Ti jsou pak generálním dodavatelem zváni na stavbu tak, aby probíhala plynule a byl dodržen termín jejího předání. Položkový rozpočet je vhodné nechat posoudit nezávislým odborníkem, který dokáže analyzovat ono pověstné má dáti/dal, tedy zda je rozpočet správný.
Mohlo by vás zajímat: Úsporné a pasivní domy na klíč
Praktickou realizaci stavby pak za dodavatele koordinuje stavbyvedoucí a za vás „hlídá“ vámi placený stavební dozor. Ze zákona je sice přítomnost stavebního dozoru povinná, pouze pokud stavíte svépomocí, nicméně sjednáním služby nezávislého stavebního dozoru nemůžete prohloupit. Vždycky totiž proti sobě budou stát dvě strany a jejich prioritní zájmy. Té první (investora) půjde o kvalitu za přiměřené peníze, té druhé (dodavatele) pak o maximální výdělek za co nejmenší námahu. Což se pochopitelně může projevit v kvalitě (spíše nekvalitě) odvedené práce.
Cena přesně podle smlouvy
Jednou z možností, jak získat garantovanou cenu celého díla, je tzv. „projektování přesně na cenu“. Po odsouhlasení finální varianty architektonické studie se totiž dodavatel smluvně zavazuje k pevné ceně a pevnému termínu výstavby. K tomu slouží harmonogram prací s termíny dokončení etap výstavby s pravidelnými kontrolami a záznamy všech technických a dalších zkoušek nebo měření.
Pozor! |
| Položkový rozpočet by měl obsahovat detailní rozpis veškerých prací a stavebních materiálů včetně počtu kusů, metrů čtverečných, metrů kubických atd. Je nutné řádně překontrolovat, zda v rozpočtu něco nechybí (třeba cena za terénní úpravy, návaznost na místní pozemní komunikace, připojení k inženýrským sítím), případně nepřebývá! I v této fázi vám může pomoct nezávislý stavební dozor. Velmi zásadní je ustanovení o garanci smluvené ceny. Stavebník tím získává jistotu, že cena se v průběhu výstavby nebude zvyšovat a tím bude dodržen finanční plán nastavený například u hypoteční banky. Stejně důležité je myslet i na záruku na celou stavbu a na záruční a pozáruční dobu. |
