Vy kupujete, banka platí

Jak postupovat, když chcete financovat nákup domu od jiného majitele hypotékou? Odkud začít rozplétat složitý řetěz právních souvislostí?

Krok za krokem

V daných právních vztazích ten, kdo kupuje nemovitost, uzavírá na jedné straně kupní smlouvu s dosavadním majitelem, tj. prodávajícím, a na straně druhé sjednává s určitým peněžním ústavem hypoteční úvěr, kterým hodlá splatit kupní cenu (zpravidla jde o větší část kupní ceny, byť dnes již existují produkty tzv. 100% hypotéky, kterou je cena kryta zcela).

Celý mechanismus funguje zpravidla tak (peněžní ústavy nejsou zcela jednotné, ale postup je velmi podobný), že zájemce o koupi nemovitosti, který potřebuje hypotéku, se dostaví do banky a v případě, že se na poskytnutí hypotéky dohodne, podepíše s prodávajícím kupní smlouvu, v níž je splatnost kupní ceny formulována například tak, že první část kupní ceny splatí kupující ze svých zdrojů do několika dnů po podpisu smlouvy a druhá část bude splacena prostřednictvím hypotéky kupujícího tak, že jeho banka přímo převede danou částku na účet prodávajícího v termínu kupříkladu dalších 20 dní.

S touto smlouvou se kupující dostaví do banky, kde má hypoteční úvěr předjednán, a podepíše úvěrovou smlouvu a smlouvu zástavní, kterou se úvěr zajišťuje (viz dále). Po splnění všech podmínek stanovených v úvěrové smlouvě banka povolí čerpání úvěru, tedy například převede prostředky na účet prodávajícího v souladu s ujednáním mezi kupujícím a prodávajícím. A co když se bude prodávající obávat, že peníze na jeho účet nedoputují?

Proti nezaplacení kupní ceny se může pojistit například rozvazovací podmínkou, podle níž v případě prodlení kupujícího s placením účinky kupní smlouvy zanikají, popřípadě si může místo toho sjednat právo od smlouvy odstoupit. Tyto nástroje lze kombinovat také se smluvní pokutou pro kupujícího za porušení kupní smlouvy.

Co si dobře rozmyslet

V prvé řadě je třeba samozřejmě uvážit svou finanční situaci, protože každý bankovní ústav podrobuje žadatele o úvěr tzv. scoringu, tedy proceduře, při níž hodnotí jeho bonitu, stav jeho příjmů a nabízené zajištění úvěru. Teprve při náležité souhře všech těchto faktorů může úvěr poskytnout.

V případě, že „prověrkou“ projdete, začne proces sjednávání úvěru samotný, a ten pochopitelně není zadarmo. Mezi náklady patří i odměna pro znalce, kterého banka požádá o ocenění oceňující zástavy či jiného zajištění, které klient nabízí. K dalším faktorům, které je třeba odpovědně zvážit, patří zejména fixace úrokové sazby v hypoteční smlouvě, možnost či nemožnost předčasně splatit úvěr či jeho části a případné sankce za opožděné splátky úvěru.

Fixace úrokové sazby

Fixací úrokové sazby na určitou dobu má klient banky zaručeno, že po sjednanou dobu bude výše sazby neměnná a k její změně dojde nejdříve uplynutím smluveného období. Delší období fixace, kupř. na 10 let, představuje omezení rizika růstu sazby, a tím i jednotlivých splátek. Za toto omezení rizika klient sice zaplatí vyšší úrokovou sazbou, ví však, že po celé období fixace mu nehrozí „změna k horšímu“. V praxi se lze setkat s fixacemi kupř. na 3, 5 i 10 let. Není ale bez zajímavosti, že jsou klienti, kteří uzavřeli smlouvu s delší fixací v minulosti a v současné době se již nemohou dočkat nově navržených sazeb, jelikož úrokové míry v posledních letech značně poklesly.

Předčasná splatnost úvěru

Zjednodušeně řečeno: předčasná splatnost úvěru klientem je pro banku nežádoucí, vyjma případů, které jsou uvedeny v obecných úrokových podmínkách banky a výslovně ji připouštějí. V zásadě jde o případy, kdy úroková fixace skončí (viz výše) a klientovi jsou nastavena nová kritéria splácení s novou sazbou. Ta může být shodná, nižší, ale samozřejmě i vyšší, než byla ta, jež byla nastavena pro období fixace. V závislosti na finančních možnostech klienta může klient využít obvyklé ujednání úvěrových podmínek, podle nějž lze v určité lhůtě před uplynutím fixačního období úvěr splatit bez ohledu na sjednanou splatnost.

Záměr splatit úvěr předčasně ale musí klient podle sjednaných podmínek oznámit své bance v předstihu. Takové splacení bývá oproštěno od jakýchkoli poplatků či sankcí (záleží samozřejmě vždy na konkrétních ujednáních s bankou, není-li si klient jist jejich výkladem, neměl by váhat klást bance konkrétní dotazy, v pochybnostech ohledně významu takto zásadních smluvních podmínek u vyšších úvěrů bych doporučil obrátit se případně i na advokáta).

Sankce, sankce, sankce

A co když se nečekaně dostaneme do potíží, které způsobí prodlení ve splácení hypotéky? V takovém případě lze jednak počítat s tím, že banka bude požadovat úroky z prodlení sjednané ve smlouvě (podmínkách) a dále také s tím, že banka bude klientovi zasílat upomínky, které bude rovněž zpoplatňovat (jedna upomínka může přijít až na několik stokorun). Je proto dobré vědět, že řada bank má v podmínkách ustanovení, podle něhož platí, že uhradí-li klient částku do několika (kupř. 5) dnů po její splatnosti, jeho povinnost platit úrok z prodlení zaniká.

Mezi další druhy sankcí patří také tzv. „zesplatnění“ úvěru bankou, tedy právní úkon v souladu se smlouvou, jímž banka na základě prodlení klienta oznámí, že je celý úvěr splatný najednou. Zpravidla může rovněž zvýšit úrokovou sazbu sjednanou ve smlouvě až o několik desítek procent.

K výše uvedenému je však třeba podotknout, že banky mají daleko větší zájem na dohodě s klienty, byť by byli přechodně neschopni plnit své závazky, než na tom, aby jednotlivým klientům navyšovali jejich plnění o peněžní sankce a poté dluhy zdlouhavě vymáhali. Je proto vždy na místě pokusit se s bankou dohodnout na změně některých podmínek smlouvy, případně zkusit nabídnout další zajištění apod. Jediné jednání, které vede nevyhnutelně k vymáhání a třeba i následné exekuci, je pozice „mrtvého brouka“, kdy klient nekomunikuje vůbec a jakékoli iniciativě se brání.

V každém případě je třeba si možnost sankcí uvědomovat už od počátku a zejména si je v úvěrových podmínkách pozorně přečíst; pozdější zjištění již bohužel nebývají mnoho platná.