V této souvislosti je nutné dát pozor na následující: v úvěrové smlouvě je stanoveno datum, do kterého je nutné peníze vyčerpat. Svým podpisem pod smlouvu se zavazujete, že tuto lhůtu dodržíte. Nechte si proto dostatečnou rezervu. Stavba se totiž mnohdy protáhne a banka uvolňuje poslední splátku až po kolaudaci. Může se tedy lehce stát, že uvedenou lhůtu překročíte. Co pak? Finanční ústav vám sice účet nezablokuje, bude ale požadovat s největší pravděpodobností poplatek za prodloužený termín čerpání. Navíc o to musíte písemně požádat a na základě žádosti pak zpravidla podepsat dodatek ke smlouvě. Například v České spořitelně musíte v rámci zvýhodněného programu Top Bydlení (s garantovaným úrokem 5,2 % ročně) peníze vyčerpat do šesti měsíců od podepsání úvěrové smlouvy. Pokud tuto dobu překročíte, zaplatíte několik tisíc, ale i více než tisíc korun navíc, podle objemu hypotéky.
Je proto dobré ve smlouvě o dílo s dodavatelem (případně dodavateli) stavby přesně stanovit sankční podmínky pro případ, že by se předání nemovitosti protáhlo. Pokud nezpůsobíte zdržení vy, měla by nést dodatečné náklady spojené s prodloužením čerpáním stavební firma.
Co může čerpání hypotéky prodloužit? Podle základního principu hypotéky banka uvolňuje peníze teprve poté, co je v její prospěch zastavena nemovitost. Výše peněz, které můžete čerpat, je vždy dána aktuální hodnotou nemovitosti. Při koupi je to jednoduché – dům či byt se jednou ocení a ve chvíli, kdy katastr zapíše zástavu, banka uvolní celý obnos.
V případě stavby trvá celý proces déle, je totiž rozdělen do několika fází. Pokud potřebujete peníze dříve, než začnete stavět, můžete nejdříve zastavit bance pozemek. To znamená, že na něj s bankou sepíšete zástavní smlouvu a návrh na vklad zástavního práva a obojí doručíte s pětisetkorunovým kolkem katastrálnímu úřadu. Ten vklad zástavního práva vyřizuje obvykle ve lhůtě třiceti dnů. Nemusíte ale čekat, až tato lhůta doběhne. Bance zpravidla stačí, když ji přinesete jeden exemplář návrhu na vklad orazítkovaný katastrálním úřadem a výpis z katastru označený takzvanou plombou. Jedná se o jakousi značku, která zaručuje, že bude vklad zástavy zapsán. Plombu dostanete do 24 hodin ode dne podání návrhu.
Další peníze získáte až poté, co bude do katastru zapsána rozestavěná stavba. V tomto případě ale čekat na zápis (opět asi třicet dní) musíte. Můžete však katastr požádat o takzvanou urgenci – v žádosti uvedete důvody přednostního vyřízení zápisu. Například u montovaných domků se stává, že za třicet dní je stavba, která se zapisuje jako rozestavěná, již hotová.
Dále je třeba nechat rozestavěnou stavbu znovu ocenit. Jakmile bude mít banka v ruce aktuální výpis z katastru (se zápisem rozestavěné stavby) a ocenění, uvolní další peníze.
Zdá se vám celý proces zdlouhavý a zbytečný? Banka tím ale chrání nejen svoje, ale především vaše peníze. Pokud se například objeví při kolaudaci nějaké závady a vy byste stavební firmě uhradili již celou cenu, může se stát, že se budete těžko domáhat nápravy. Pokud ale nebude ještě uhrazena poslední splátka, máte na dodavatele „páku“, aby nesrovnalosti opravil.
Dohodněte se ve smlouvě o dílo, případně jinou formou dohody, se stavební firmou také na režimu splátek tak, aby byly přizpůsobeny hypotéce. Zpravidla se ve smlouvách o dílo uvádí splátkový kalendář – například 20 procent před zahájením stavby, dvakrát 30 procent v jejím průběhu a zbylých 20 po předání nemovitosti. Vzhledem k uvolňování peněz z hypotéky na základě průběžného oceňování nemovitosti ho ale možná nebudete schopni dodržet. Banka totiž financuje práce až poté, co byly vykonány, a jen do výši určitého procenta (obvykle 70 nebo 80, případně 90 procent) aktuální hodnoty nemovitosti. Takto stanovená částka se nemusí krýt se splátkou, kterou vypočítá dodavatel. Smluvte s ním proto „volnější“ režim splátek předem.
Pozor: banky poskytují úvěr na pevné ceny. Nepřistupujte proto ve smlouvě na průběžné zdražování během stavby, které někdy stavební firmy odůvodňují možným zvýšením cen materiálu. Sice může během výstavby dojít k navýšení, ale vždy to musí být po vzájemné dohodě. A obvykle to bývá ze strany vaší, coby stavebníka – zjistíte například, že byste chtěli ještě krbový komín nebo balkon, který původně v plánu nebyl. Tento problém lze vyřešit několika způsoby – buď budete předem počítat s o něco vyšší hypotékou, a až v průběhu stavby se rozhodnete, zda ji celou vyčerpáte, nebo banku požádáte o další takzvaný doplňkový, případně spotřebitelský úvěr.
(kar)
Příště: 11. díl – Hypotéka v kombinaci s kapitálovým životním pojištěním a stavebním spořením
