Hypotéky v době krize (2)

V předchozím díle jsme přinesli komplexní zamyšlení nad hypotékami a půjčkami v době finanční krize. Podívejme se dnes na současnou nabídku hypoték a na případné změny podrobněji.

V posledních letech jsme byli svědky toho, jak banky každoročně přicházely s množstvím nejrůznějších novinek. Bylo tomu tak i v uplynulém roce, a to navzdory probíhající světové ekonomické krizi. Jaké jsou její dopady na potenciálního žadatele o hypotéku, na co si dát pozor a jak se změnily podmínky pro poskytování hypoték?

Doba nepřeje stoprocentním hypotékám

Kvůli celkovému zhoršení situace v ekonomice si banky v loňském roce začaly počínat se zvýšenou obezřetností a tím pádem začaly být opatrnější i při poskytování úvěrů. Dá se říci, že všechny banky v závěru roku zpřísnily kritéria pro poskytování hypoték.

Přísnější metr se projevuje různě. Všeobecně se pečlivěji zkoumají příjmy klientů a záznamy v registrech dlužníků. Některé banky upravily výpočet bonity a požadují vyšší příjmy, takže klienti se stejným platem dosáhnou na menší hypotéku než např. před rokem. Jinde musí žadatel vykázat delší historii příjmů než dříve apod. Celkově si banky více vybírají, komu hypotéku dají. Chudší nebo rizikovější klienti mohou být odmítnuti.

Opět nastala doba, kdy není jednoduché získat hypotéku na celou zástavní hodnotu nemovitosti. Některé banky rovnou poskytování 100% hypoték zrušily a poskytují úvěry např. jenom do 80 % zástavní hodnoty. Omezování stoprocentních hypoték se děje i skrytým způsobem, kdy je banka veřejně nedeklaruje, ale dociluje téhož pomocí nižších odhadů zástavní hodnoty nemovitostí. Pokud jde o odhady obecně, spíše se jejich výše oproti minulosti snížila, a to „napříč bankami“.

Některé banky také přistoupily k snižování maximální výše úvěrů a ke zkrácení maximální délky splatnosti.

Jedná se vesměs o opatření dočasná, těžko ale s určitostí říci, na jak dlouhou dobu.

Potřebujete-li v současné době hypoteční úvěr, kalkulujte při svých úvahách s určitou rezervou na straně příjmů i při stanovování zástavní hodnoty nemovitosti. Jestliže máte kvalitní zástavu a stabilní příjem v odpovídající výši, nemusíte mít obavy. V případě žádostí, které jsou z nejrůznějších důvodů problematické, však raději počítejte s tím, že hypotéku v současné době nemusíte dostat. To platí zvýšenou měrou pro žadatele, kteří mají v registrech dlužníků zaznamenaný nějaký prohřešek (podrobněji jsme o tom psali v lednovém čísle Mého domu ). Pozitivní zprávou je, že několik bank zrušilo poplatky za vyřízení hypotéky.

Jaký bude vývoj úrokových sazeb

Ke konci roku byly úrokové sazby hypoték značně rozkolísané a zatímco některé banky úroky snižovaly, jiné je naopak zvyšovaly. Hlavní ekonom Raiffeisenbank Pavel Mertlík předpověděl pokles sazeb v druhé půli roku 2009, naproti tomu Tomáš Halla z České spořitelny vyslovil předpoklad spíše jejich postupného nárůstu. Další vývoj sazeb se dá těžko odhadovat, ale pravděpodobnější je zlevňování hypoték v průběhu roku, možná o půl procenta, možná o celé procento. Takovému očekávání nasvědčují i úrokové sazby, které jsou v případě jednoleté fixace u většiny bank vyšší (!) než u fixací na více let. Se žádostí o úvěr se tedy spíše vyplatí chvíli počkat.

Stručný přehled produktů hypotečních bank

Produktová skladba každé banky je trochu jiná a ne všechny banky poskytují celou paletu níže uvedených hypoték. Celkově je ale nabídka dosti bohatá, při výběru konkrétního typu hypotéky však zvažte, co opravdu potřebujete a využijete. Za nadstandardní parametry se obvykle platí – buď formou různých poplatků, nebo vyšší úrokovou sazbou, případně obojím.

Počítejte s tím, že vedle zpřísnění podmínek běžných hypoték došlo u nestandardních hypoték většinou k dalším omezením či úpravám parametrů, například nelze daný typ hypotéky použít k financování komerčních objektů, snížila se maximální výše úvěru apod. Omezování se týká zejména hypoték bez dokládání příjmů.

Podrobnější informace o různých hypotékách naleznete na internetových stránkách jednotlivých bank. Jelikož orientace v nabídce produktů téměř dvaceti hypotečních bank není vždy jednoduchá a jejich vzájemné porovnání může být občas zavádějící, není na škodu navštívit také stránky specializovaných finančních serverů nebo se přímo obrátit na zkušeného hypotečního makléře či finančního poradce.

Standardní (klasická) hypotéka

Jde o účelovou hypotéku, jejíž využití je vázáno na financování nemovitostí, nejčastěji za účelem výstavby nebo nákupu. Lze ji ale využít i k nákupu stavebního pozemku, splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitostí, získání vlastnického podílu na nemovitosti, vypořádání dědictví apod.

V konzervativním pojetí nepřesahuje klasická hypotéka 70 % až 80 % zástavní (tržní) hodnoty nemovitosti. Bývá nabízena i do 100 % (v současné době však banky tuto nabídku omezují), s délkou splatnosti až 40 let a s možností splácet do 70 let věku. Klasické účelové hypotéky jsou ze všech hypoték nejlevnější.

JAK SI POČÍNAT V DOBĚ KRIZE

Ze všeho nejdůležitější je střízlivě uvážit své stávající možnosti i perspektivy příjmů a výdajů v dalších letech (podle délky hypotéky) a tomu uzpůsobit výši úvěru. Zní to jednoduše a snadno se to říká, ale je těžké smířit se s levnější alternativou v podobě menšího domu nebo domu v méně atraktivní lokalitě, a poměrně mnoho lidí si v takové situaci řekne: To nějak utáhneme, budeme muset.

Při nastavení splátek se nesmí zapomínat na určitou rezervu, např. pro případ růstu úrokových sazeb, a zohlednění i budoucích nákladů, zejména v souvislosti se založením rodiny a narozením dětí. Splátky úvěru by rozhodně neměly odčerpávat všechny volné prostředky z rodinného rozpočtu, ve kterém musí zůstávat dost i na „nepotřebné“ věci a různé radosti a také na spoření – na dovolenou, na nové auto, do penzijních fondů atd. Uskrovňovat se je možné několik let, nikoliv dvacet nebo třicet let.

Nejlepší je vyzkoušet si nejprve hypotéku na nečisto. Odkládejte pravidelně každý měsíc částku odpovídající předpokládané splátce, snadno si tak ověříte, zda jste nepřecenili své síly a zda dokážete úvěr bez nesnází splácet. Uspořené prostředky lze použít k vytvoření dostatečné finanční rezervy, která v případě potřeby umožní překlenout obtížná období – např. právě v časech hospodářské recese. Rezerva by měla pokrývat veškeré nutné výdaje rodiny včetně splátek úvěru a plateb pojistného po dobu nejméně půl roku.

Dalším preventivním opatřením je pojištění. Lze doporučit různé druhy životního pojištění, úrazové pojištění s výplatou denních dávek po dobu léčení, pojištění pro případ závažných onemocnění, pojištění denních dávek v případě nemoci, pojištění pro případ trvalé invalidity, různá pojištění úvěrů a neschopnosti splácet apod. U rodin s dětmi by mělo být samozřejmostí kvalitní životní pojištění.

Americká hypotéka

Neúčelová hypotéka, u které použití zapůjčených prostředků není nijak omezeno a klient s nimi může naložit naprosto libovolně. Jako každá hypotéka musí být zajištěna nemovitostí. Oproti klasické hypotéce jsou podmínky pro její získání o něco přísnější a úroky jsou vyšší, je ale přesto levnější než spotřebitelské půjčky nebo podnikatelské úvěry.

Hypotéka 2 v 1

Jedná se o klasickou účelovou hypotéku, jejíž část (obvykle 10 nebo 20 procent) je možné čerpat neúčelově, to znamená, že je možné ji využít na cokoli, tedy například na vybavení domácnosti nebo na dovolenou. Jde vlastně o kombinaci klasické a americké hypotéky, avšak při zachování výhodnějších podmínek klasické hypotéky.

Flexibilní hypotéka

Umožňuje pružně měnit výši splátek podle momentální finanční situace klienta, případně i splácení na určitou dobu přerušit. Splátky je možné jak snižovat, tak i zvyšovat. Výši splátek lze měnit maximálně jednou ročně, stejně tak i přerušit splácení. Na začátku je možné odložit počátek splácení až o dvanáct měsíců, při odkladu splátek se neplatí jistina ani úroky. Z pohledu účelovosti jde o klasickou účelovou hypotéku.

Hypotéka naopak

Též hypotéka na počkání, hypotéka naruby, hypotéka dopředu apod. Jde v podstatě o předběžné schválení hypotéky pouze na základě příjmů. Klient pak má stanoveno období, kdy si může v klidu hledat vhodnou nemovitost, přičemž má již dopředu odsouhlaseno, kolik mu banka půjčí.

Předhypoteční úvěr

Slouží k řešení situací, kdy je potřeba překlenout období, po které není z nějakého důvodu možné pořizovanou nemovitost dát do zástavy. S pomocí předhypotečního úvěru je možné financovat nemovitosti, které by normálně bylo možné financovat pomocí klasické hypotéky, ale u nichž dočasně nelze zřídit zástavní právo. Předhypoteční úvěr je následně splacen řádnou hypotékou. Jeho délka je omezena většinou na 12 měsíců (případně 24 nebo 6 měsíců podle účelu úvěru). Používá se hlavně k financování nákupu družstevních bytů, financování privatizací, dřevostaveb, ekostaveb, montovaných domků a koupě rodinných domů nebo bytů v rámci developerských projektů.

Hypotéka na pořízení nemovitosti za účelem jejího pronájmu

Je určena k pořízení nemovitosti, kterou klient bude dále pronajímat. K příjmům žadatele je možné připočíst část příjmů z budoucího pronájmu.

Hypotéka bez doložení příjmů

Žadatel bance nemusí dokládat své příjmy, podepisuje pouze čestné prohlášení, že má dostatečné příjmy ke splácení úvěru, a obvykle také notářský zápis o přímé vymahatelnosti. Tato hypotéka je poskytována pouze do určitého procenta zástavní hodnoty nemovitosti, například do 50 %.

Hypotéka z obratu

Je určena fyzickým osobám s příjmy z podnikání a skupině tzv. svobodných povolání (lékaři, stomatologové, lékárníci, advokáti, notáři, auditoři atd.) pro případ, že nedisponují dostatečným doložitelným příjmem. Při vyhodnocování bonity žadatele se příjmy stanovují procentem z ročního obratu.

Kombinované hypotéky

Jedná se o hypotéky s takzvanou odloženou splátkou jistiny. Jsou založeny na kombinaci hypotečního úvěru s jiným finančním produktem a možnosti splatit úvěr jednorázovou platbou. V průběhu hypotéky klient platí bance pouze úroky a zároveň platí pojistné nebo spoří. Hypotéky lze kombinovat s kapitálovým či investičním životním pojištěním, stavebním spořením nebo investicemi do podílových fondů.

SHRNUTÍ HLAVNÍCH ZÁSAD:

• Dříve než podáte žádost o hypotéku, důkladně zvažte své finanční možnosti.

• Výše splátek nesmí odčerpávat všechny disponibilní prostředky.

• Vyzkoušejte si nejdříve hypotéku na nečisto.

• Vytvořte si dostatečnou finanční rezervu pro krizové situace.

• Uzavřete kvalitní pojištění.

Refinancování úvěru u jiné banky nebo stavební spořitelny

Refinancování znamená jednorázové splacení úvěru (u hypotéky v okamžiku, kdy končí fixace úrokové sazby) pomocí úvěru nového. Jde tedy vlastně o převedení úvěru z jedné banky nebo spořitelny do jiné. Jednorázové splacení lze provést i pomocí běžné standardní účelové hypotéky, některé banky ale mají k tomuto účelu speciální hypotéky na refinancování, které mají zvýhodněné podmínky.

Kromě uvedených typů hypoték existuje ještě řada dalších: například hypotéka on-line, variabilní hypotéka (jakási obdoba kontokorentního úvěru zajištěná nemovitostí), ideální hypotéka (umožňuje nastavení různých parametrů podle potřeb klienta), hypotéka pro mladé (kombinace hypotéky a úvěru poskytovaného Státním fondem rozvoje bydlení), hypotéka pro cizince, hypotéka na konsolidaci půjček a úvěrů atd.