Je libo hypotéku, klasický úvěr, nebo stavební spoření?

Zájemce o půjčku na bydlení by tedy neměl dlouho otálet. Otázkou zůstává, který finanční zdroj je pro něj výhodnější. Je třeba vybírat individuálně a porovnávat nejen úroky, ale i poplatky, délku možné fixace úrokové sazby a podobně.

Hypotéka

Jde o peněžní půjčku poskytnutou dlouhodobě. Zpravidla je kryta zástavou (např. nemovitostí), k níž má dlužník sice vlastnické právo, ale pouze formálně. Ve skutečnosti je do doby splacení hypotéky nájemcem. Vedle většího objemu půjčených peněz a nižší úrokové sazby (bývá v rozmezí tří až čtyř procent) je výhodnost hypotéky daná delší dobou splatnosti a délkou fixace úrokové sazby.

Fixací rozumíme období, po které banka nezvýší, ale ani nesníží smluvně danou úrokovou sazbu. To znamená, že krátkodobý inflační výkyv směrem nahoru klienta sice neohrozí, ale na druhou stranu ho mohou znevýhodnit dlouhodobé znaky deflace. Bankovní domy nabízejí relativně pestrou škálu fixací a je pouze na klientovi, pro kterou se rozhodne. Obvykle jde o krátkodobá období 1, 3 a 5 let a dlouhodobá 10 a 15 let. Individuálním jednáním s bankou je možno dosáhnout na více termínů.

Modelový příklad hypotéky

Při investiční výši 3 miliony korun a objemu vlastních prostředků půl milionu činí hypotéka 2,5 milionu korun. Uvažujeme-li 25letou dobu splatnosti, pětiletou fixaci úrokové sazby a hrubý měsíční příjem žadatele ve výši 20 000 korun, bude měsíční splátka hypotéky (při úroku přiděleném bankou) činit 14 701 Kč.

Americká hypotéka

V průběhu předloňského roku vstoupil na náš peněžní trh nový produkt – tzv. americká hypotéka. V podstatě jde o spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitostí. Klienti si mohou tento úvěr sjednat jak účelově (spotřebitelský hypoteční úvěr), tak i neúčelově (hotovostní hypoteční úvěr).

Úrokové sazby jsou zpravidla nižší, než tomu bývá u klasických spotřebitelských úvěrů. U účelově poskytnutých peněz činí úrok zhruba 7 procent, u neúčelového úvěru asi o jeden procentní bod více. Úrokové sazby jsou pevné po celou dobu sjednané splatnosti a jsou garantované pro všechny klienty. Minimální výše úvěru se pohybuje okolo 150 000 korun.

Maximální částka je individuální a je závislá na bonitě klienta a hodnotě zastavované nemovitosti. Nejkratší doba splatnosti většinou není stanovena, maximální bývá zhruba 20 let.

KLADY A ZÁPORY

Krátkodobá fixace
+ relativně vysoká možnost mimořádných splátek
+ nižší úroková sazba po uplynutí krátké doby fixace nastupuje značná úroková nejistota

Dlouhodobá fixace
+ možnost plánování rodinných výdajů
+ jistota úroku
– banka se jistí vyšší úrokovou sazbou
– malá možnost vložit mimořádnou
splátku
– malá možnost předčasně splatit úvěr

Stavební spoření

Pro klienty, kteří chtějí pouze spořit, je zajímavou možností úspory vhodná volba cílové částky (vklady + úroky + státní podpora + úvěr). Zatímco prodejci většinou nabízejí cílovou částku v takové výši, aby po pěti letech byla naspořena přibližně polovina této sumy a druhá polovina zbyla na případný úvěr, pak ti, kteří úvěr nechtějí, mohou zvolit nižší cílovou částku. Ušetří na poplatku za uzavření smlouvy.

Na druhou stranu je dobré vědět, že dostatečně vysoká cílová částka umožňuje spoření delší než 6 let. Pokud totiž klient nebude chtít úvěr, je možné, že se v budoucnu nepodaří cílovou částku navýšit. A ještě jedna důležitá věc – jestliže klient nemůže nebo nechce čekat na přidělení klasického úvěru, může být řešením překlenovací úvěr. Je sice dražší než klasický, ale může být poskytnut okamžitě po uzavření smlouvy o stavebním spoření. U vyšších částek se může jednat o vhodnou alternativu k hypotéce.

Dva modelové příklady úvěru

1. Klient ukládá na stavební spoření po dobu 4 let měsíčně 1 500 korun a chce si půjčit 1 milion korun:
Za tuto dobu má naspořeno řádově 100 000 korun a může požádat o úvěr K10 ve výši 1 000 000 korun. Tento úvěr splácí měsíčně částkou 7 000 korun po dobu cca 15 let. Lze samozřejmě využít dva úvěry K10 po 500 000 korunách, pokud o druhý úvěr požádá např. manželka účastníka. U druhé smlouvy je nutné složit počáteční vklad 50 000 korun. Toto řešení přináší na rozdíl od jedné smlouvy možnost využít druhou státní podporu a to po dobu 7 let s výnosem 21 000 korun (7 x 3 000 korun).

2. Klient nemá uzavřenou smlouvu o stavebním spoření a chce si půjčit 1 milion korun:
Může požádat o překlenovací úvěr Konstanta spořitelny Wüstenrot. Pro poskytnutí tohoto úvěru musí jednorázově vložit 2/7 cílové částky, tj. 286 000 korun, měsíční splátka činí 7000 korun, doba splácení je necelých 14 let. Překlenovací úvěr je poskytován za úrokovou sazbu 6,9 procenta ročně.

(Pozn.: Měsíční splátka je vyšší než se v současné době uvádí u hypotečních úvěrů, a to proto, že u těch jsou příklady počítány na dvacetiletou dobu splatnosti.)

KLADY A ZÁPORY

Americká hypotéka
+ v porovnání se srovnatelným typem jiných úvěrů nižší úročení
+ možnost delší doby splácení
+ lze předčasně splatit úvěr bez sankce
– riziko plynoucí ze zastavené nemovitosti
– vedení účtu bývá obvykle dražší než u srovnatelných typů hypotéky
– menší objem přidělených peněz

Stavební spoření
+ státní podpora 25 procent z ročních úspor až do výše 4 500 Kč (smlouvy uzavřené do 31. 12. 2003) a státní podpora 15 procent z ročních úspor až do výše 3 000 Kč (smlouvy uzavřené od 1. 1. 2004).
+ úročení vkladu 1-4 procenta po celou dobu spoření
+ úspory jsou ze zákona pojištěny
+ spoření není omezeno věkem, každý člen rodiny může spořit a získat státní podporu
+ úvěr ze stavebního spoření je poskytován s pevnou úrokovou sazbou 3–6 procenta.
+ existuje možnost využití překlenovacího úvěru
+ při čerpání úvěru a překlenovacího úvěru je možné odepsat zaplacené úroky ze základu daně z příjmu
+ naspořené peníze je možno použít na financování čehokoliv
– omezení roční výše státní podpory částkou 4 500 (3 000) Kč u ročních vkladů nad 18 000 (20 000) Kč.
– minimální doba trvání stavebního spoření 5 let (6 let), pokud chcete pouze spořit a naspořené prostředky použít na cokoli
– při ukončení stavebního spoření bez čerpání úvěru do pěti (šesti) let od uzavření smlouvy ztráta záloh státní podpory
– relativně vysoké úroky u překlenovacích úvěrů

(údaje v závorce odpovídají obsahu smluv, uzavřených po 1. 1. 2004)

Spotřebitelské úvěry

Spotřebitelské úvěry jsou půjčky fyzickým osobám na financování jejich nepodnikatelských potřeb. Slouží především k nákupu spotřebního zboží, k financování různých služeb (školné, dovolená) a mohou být také použity k financování nákupu či rekonstrukci nemovitostí. Pokud je úvěr čerpán jako neúčelový, může jej klient využít k financování libovolného záměru.

Spotřebitelský úvěr je nabízen fyzickým osobám starším 18 let, se státním občanstvím ČR a trvalým bydlištěm na území ČR. Poskytnutí některých úvěrů může být vázáno na vedení účtu v bance nebo je nutné si jej založit při kladném vyřízení žádosti o úvěr. Některé banky tuto podmínku nemají a žadatel o úvěr nemusí být jejich klientem.

Výše úrokové sazby závisí na typu úvěrů (např. zda-li je úvěr poskytovaný jako účelový nebo neúčelový), na době splatnosti úvěru, případně i na jiných okolnostech, které banka při stanovení výše úrokové sazby zohledňuje. V současné době se úroková sazba spotřebitelských úvěrů pohybuje v rozpětí od 9 až do 19 procent, splatnost účelového úvěru je okolo 10 let, neúčelového asi 6 let.

Modelový příklad spotřebitelského neúčelového úvěru (od KB):

Při půjčce 500 000 korun a splatnosti 72 měsíců bude měsíční splátka činit 9 702 koruny, úročení je 12,71 procenta.

Pokud má zájemce o vlastní bydlení naspořenu část peněz, může mu k realizaci stačit půjčka ve výši několika set tisíc korun. U účelových úvěrů klient nečerpá peníze přímo. Banka poukáže prostředky například stavební firmě nebo jinému subjektu, který klientovi poskytl službu či produkt. Takto se dá platit za konkrétní zboží – například za stavební materiál, výbavu domácnosti a podobně. Forma platby je jednoduchá, klient předloží bance fakturu a ta ji proplatí. U neúčelových úvěrů si klient nechá poslat peníze na svůj účet a čerpá je podle vlastního uvážení.

U spotřebitelských úvěrů zpravidla není stanovena minimální ani maximální výše úvěru, částka je závislá na bonitě klienta. Roční poplatek za vedení účtu je zhruba 500 korun. Poplatek za posouzení a vyhodnocení žádosti o úvěr (účelový i neúčelový) bývá asi 0,2 procenta z půjčené částky.

A jaké jsou požadavky na ručitele? U úvěrů přesahující 100 000 korun požaduje banka zajištění. Nejčastěji se tak děje ručením třetí osobou anebo zástavou nemovitosti. Ručitel předkládá průkaz totožnosti a prokazuje výši svých příjmů (potvrzení zaměstnavatele nebo daňové přiznání). V případě, že je ručitel ženatý/vdaná, banka vyžaduje souhlas manželky/manžele s ručením.