Splácíme hypotéku

V době splácení si totiž nemůžeme dovolit, aby naše pravidelné příjmy nějak výrazně poklesly. Přitom nikdo z nás neví, co bude zítra, natož co bude například za deset let. Většina lidí se může v nouzi spolehnout na státní sociální síť, ale pro rodinu nebo jednotlivce, kteří splácejí hypotéku, jsou státní dávky v případě dlouhodobé nemoci, nezaměstnanosti nebo invalidity zcela nedostatečné, neboť sice pokrývají nejnutnější výdaje na živobytí, nikoliv ale splátky úvěru, často velmi vysoké. Různým rizikům, která nás mohou v životě potkat, se nikdy nedá zcela předejít, ale je možné s nimi včas počítat a jejich dopady co nejvíce eliminovat. Toho docílíme dvěma způsoby: vhodným pojištěním a vytvořením finanční rezervy.

S dostatečnou finanční rezervou a kvalitním pojištěním se vám bude žít s hypotékou nepoměrně lépe

Finanční rezerva

Svým klientům, kteří uvažují o hypotéce, vždy doporučuji, aby si nejprve vyzkoušeli „hypotéku na nečisto“.

Příklad

Víme-li, že splátka úvěru bude například 9 000 Kč, je dobré začít stejný obnos nejdříve spořit. Půl roku si dávejte stranou pravidelně každý měsíc k určitému datu částku ve výši předpokládané splátky, jako kdyby již hypotéka byla čerpána a vy jste ji už měli doopravdy splácet.

Takový experiment má hned dvojí význam. Za prvé si postupně vytvoříte potřebnou finanční rezervu, kterou budete mít připravenou pro případ nenadálých životních situací v době splácení hypotéky (pak již se taková rezerva vytváří většinou velmi těžko).

Za druhé si v praxi ověříte, zda jste svoje možnosti odhadli správně a zda jste vůbec hypotéku schopni splácet. Někdy se stane, že klienti takto zjistí, že přecenili své síly, a hypotéku si rozmyslí. Většinou totiž mají lidé sklon budoucí finanční zátěž trochu podceňovat a říkat si: „To nějak utáhneme“, protože jejich uvažování je již ovlivněno představou, jak se zabydlují ve vysněném domě.

Když si uvědomí včas, že se splácením hypotéky by mohli mít problémy, je to veliká výhoda. Ušetří si tak spoustu vyhozených peněz a velkých starostí a je možné namísto původního záměru vypracovat náhradní program – např. po nějakou dobu ještě spořit nebo své plány zredukovat a smířit se s nákupem levnější nemovitosti.

Minimální výše rezervy je individuální a závisí na výši příjmů, výši splátky hypotéky, dalších případných závazcích, celkové finanční situaci atd. Například rodina s dětmi by měla být schopna z rezervy plně pokrýt veškeré „povinné“ platby (splátky hypotéky, platby pojištění, popř. splátky dalších úvěrů a leasingů) a nejnutnější výdaje na základní živobytí po dobu alespoň 6 měsíců. Podle tohoto pravidla si je každý potřebnou výši rezervy schopen snadno sám vypočítat.

Pojištění

Kdo si bere hypoteční úvěr, měl by vždy mít alespoň rizikové životní pojištění, a to ve výši čerpaného úvěru. Existují specializované pojistné produkty vytvořené přímo pro zajištění hypotečních i jiných úvěrů, u nichž postupně, jak je úvěr splácen, klesá i výše pojistné částky a tedy i výše pojistného.

Za úvahu stojí i úrazové pojištění, komerční pojištění dávek v případě nemoci, pojištění pro případ trvalé invalidity, pojištění pro případ závažných onemocnění, různá pojištění úvěrů atd. V případě pojistné události (úmrtí živitele, trvalá invalidita, dlouhodobé onemocnění…) pojišťovna vyplatí pojistné plnění, které pomůže překlenout krizové období a pokrýt výdaje na splácení úvěru.

U mladých a svobodných lidí banky rizikové životní pojištění (vinkulované ve prospěch banky) obvykle vyžadují jako podmínku pro čerpání hypotéky. V případě manželských dvojic na tom dnes již většinou netrvají. Přesto by uzavření kvalitního životního pojištění mělo být právě u manželů a rodin s dětmi naprostou samozřejmostí – nikoliv jako ochrana zájmů banky, nýbrž nezbytná ochrana samotných žadatelů o úvěr!

Příklad

Představme si rodinu se dvěma dětmi, kde každý z rodičů vydělává 20 000 Kč měsíčně. Dohromady tedy mají 40 000 Kč. Koupili si na hypotéku vlastní rodinný dům, žádný další majetek nemají a měsíčně splácejí 15 000 Kč. Ve dvou jsou schopni z rodinného rozpočtu úvěr splácet. Co ale kdyby se s jedním z nich něco stalo? Druhý by zůstal sám se dvěma dětmi v domě, který je zastaven bance, a po splátce úvěru by mu zbývalo 5 000 Kč na měsíc. Ocitl by se v nezáviděníhodné a velmi obtížně řešitelné situaci.

Státní finanční podpory

Při splácení hypotečního úvěru můžeme počítat i s podporou státu, který se tímto způsobem snaží napomáhat výstavbě nových domů a bytů. V současné době existují dvě formy státní podpory.

První spočívá v poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Z důvodu stávajících nízkých úrokových sazeb je tento příspěvek v současné době nulový.

Druhou – daleko významnější – formou státní pomoci je možnost odpočtu úroků od základu daně podle zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Od základu daně si lze odečíst částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření, a to až do výše 300 000 Kč ročně. Podmínkou odpočtu je použití úvěru na financování bytových potřeb.

Bytovými potřebami pro účely tohoto zákona se rozumí:

a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změna stavby,
b) koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba podle bodu a) nebo v souvislosti s pořízením bytové potřeby podle bodu c),
c) koupě bytového domu, rodinného domu (včetně rozestavěných staveb) nebo bytu,
d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě za účelem získání nájemního práva nebo užívání bytu nebo rodinného domu,
e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu,
f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců,
g) úhrada za převod členských práv a povinností družstva,
h) splacení úvěru nebo půjčky použitých
na financování bytových potřeb podle bodů a) až g).

Potvrzení o zaplacených úrocích posílají banky klientům obvykle koncem ledna. Pokud je účastníků smlouvy o úvěru více, uplatňuje odpočet buď jeden z nich, anebo každý z nich, a to rovným dílem. Osoby s příjmy ze závislé činnosti mohou u svého zaměstnavatele uplatnit také měsíční odpočet úroků na základě potvrzení o předpokládaných úrocích z úvěru v příslušném zdaňovacím období (kalendářním roce). V takovém případě pak ale musí podávat daňové přiznání.

Státní finanční podpora hypotečního úvěrování bývá často zaměňována s projekty Státního fondu rozvoje bydlení: nízkoúročenou půjčkou do výše 150 tisíc na modernizaci bytu pro mladé do 35 let, zvýhodněným úvěrem do 200 tisíc na novou bytovou výstavbu pro mladé do 36 let a nízkoúročeným úvěrem do 300 tisíc na pořízení bydlení pro mladé rodiny (kdy alespoň jeden z manželů musí být mladší 36 let) nebo samostatné osoby mladší 36 let, pokud trvale pečují nejméně o jedno nezletilé dítě.

Bydlíme s hypotékou

Vzít si tak velký a dlouhodobý úvěr, jakým hypotéka obvykle je, bez zajištění životním pojištěním je hazard, který rozhodně nelze doporučit. Naopak s dostatečnou finanční rezervou a kvalitním pojištěním se vám bude žít s hypotékou nepoměrně lépe. Budete moci v noci v klidu spát a nebudete muset trnout, co se stane, pokud onemocníte nebo přijdete o zaměstnání či se vaše soukromá firma dostane z nějakých důvodů do potíží.

V budoucnu budou životní náklady jistě vyšší než dnes. Nějaká inflace nepochybně vždy bude, a i kdyby mzdy rostly pouze stejným tempem (to by ale znamenalo nulový reálný růst mezd, ve skutečnosti určitě mzdy porostou rychleji než inflace), v rodinném rozpočtu začne vznikat rezerva, která se bude stále zvětšovat. Žít s hypotékou se vám bude s postupem času stále lépe, protože příkladně 15 000 Kč měsíčně bude za deset či patnáct let mnohem „méně“ než dnes. Pak je možné začít vedle splátek hypotéky ještě spořit (např. pomocí stavebního spoření) a vytvářet si další rezervu, kterou případně můžete použít k částečnému jednorázovému splacení hypotečního úvěru.

Každý hypoteční úvěr je potřeba dopředu promyslet, naplánovat a spočítat, což je úkolem pro zkušeného hypotečního nebo finančního poradce. Pokud je úvěr dobře nastaven a využijeme-li daňových úlev, často zjistíme, že ani mnoho „nepřeplatíme“.