Žhavé novinky na hypotečním trhu

Snáze, rychleji a jednodušeji – tak by se daly shrnout základní trendy v poskytování hypoték. V prvé řadě se banky snaží co nejvíce zjednodušit proces schvalování úvěrů, redukovat počet potřebných dokumentů i čas nutný k vyřízení hypotéky. Přicházejí stále s novými a specializovanějšími typy produktů, které umožňují získání hypotéky i v situacích, kdy by to dříve nebylo z nejrůznějších důvodů možné. V podstatě již upustily od požadavku na uzavření alespoň rizikového životního pojištění pro případ smrti a vyžadují jej pouze v některých zvláštních případech. Všechny banky se snaží své služby neustále vylepšovat a rozšiřovat a usilují o přilákání pozornosti potenciálních klientů i pomocí různých slev, doplňkových služeb a dalších výhod.

Na prvním místě rychlost

GE Money Bank začala vedle svého dřívějšího produktu Hypotéka naopak nabízet novinku s názvem HypoExpres, která umožňuje schválení výše hypotéky pouze na základě příjmů klienta. Výsledek se klient dozví na pobočce do tří hodin (platí pro hypotéky do 1,9 milionu korun určených ke koupi nebo rekonstrukci nemovitosti) po předložení potvrzení o příjmech. Poté má 9 měsíců čas hledat si vhodnou nemovitost nebo připravovat rekonstrukci. Pokud s bankou do 1 měsíce podepíše smlouvu o následné hypotéce, banka mu garantuje stejnou výši úrokové sazby, jaká byla aktuálně platná v den podpisu smlouvy o HypoExpresu. GE Money bank si účtuje za zpracování HypoExpresu poplatek ve výši 4 000 korun a rezervační poplatek 500 korun měsíčně za každý započatý měsíc trvání HypoExpresu. Pokud si klient svůj záměr nakonec rozmyslí, zaplatí sankční poplatek.

Podobným produktem je Hypotéka na počkání z nabídky České spořitelny, která umožňuje klientovi podepsat úvěrovou smlouvu již při první návštěvě banky. Nemusí tedy mít vybránu konkrétní nemovitost, ani předkládat žádné dokumenty kromě průkazu totožnosti. Výši hypotéky se dozví na místě na základě vyplněného formuláře Prohlášení o příjmech a výdajích klienta. Ještě na první schůzce může uzavřít úvěrovou smlouvu. Poplatek za posouzení a vyhodnocení Hypotéky na počkání je 0,9 % z hodnoty úvěru, minimálně 9 500 a maximálně 25 000 korun. Při podpisu smlouvy klient získá garantovanou výši splátky a na výběr nemovitosti má půl roku. Pokud později od smlouvy odstoupí, musí rovněž zaplatit sankční poplatek.

Obdobou předchozích produktů je Hypotéka naruby, kterou poskytuje Raiffeisenbank. Jde také o princip předběžného schválení hypotéky, kdy po podpisu úvěrové smlouvy má klient půl roku na vyhledání vhodné nemovitosti. Výhodou je, že Raiffeisenbank si za podpis smlouvy a poskytnutí garance budoucího úvěru neúčtuje žádný poplatek.

Z trochu jiného soudku je služba Expresní ocenění bytu, kterou zdarma nabízejí u určitých typů hypoték Hypoteční banka a ČSOB. Zájemcům o úvěr jsou banky schopny již při první návštěvě pobočky spočítat na místě zástavní hodnotu bytu. Jelikož vyhotovení odhadu normálně trvá minimálně jeden až dva týdny, klient ušetří čas a navíc i poplatek za odhad – přibližně 3 000 korun. Stačí pouze poskytnout základní informace o bytu, jako je adresa, katastrální území, technický stav atd. Služba funguje u bytů ve městech nad 10 tisíc obyvatel a ve všech obcích okresů Praha-východ, Praha-západ a Brno-venkov.

Hypotéky bez zástavy nemovitosti

Základním předpokladem pro získání hypotéky je zajištění úvěru zástavou nemovitosti. Ostatně tak to definuje i platná právní úprava – zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Ale ani to již neplatí bez výjimky. Některé banky našly řešení pomocí tzv. předhypotečního úvěru, u něhož nepožadují žádné zajištění. Nezbytnou podmínkou je, že pořizovaná nemovitost musí být nejpozději do 12 měsíců převedena do osobního vlastnictví klienta. Úvěr je pak splacen z řádného hypotečního úvěru, který klient uzavírá současně s předhypotečním úvěrem.

S pomocí předhypotečního úvěru je tedy možné financovat byty a stavby, u nichž dočasně nelze zřídit zástavní právo. Jde především o pořízení družstevního bytu, který teprve následně bude převáděn do osobního vlastnictví. Předhypoteční úvěr dále umožňuje koupi bytu nebo domu od velkých korporátních firem, které odprodávají byty dosavadním nájemníkům, nebo financování bydlení v rámci developerských projektů i v těch případech, kdy stavební firmy požadují zaplacení zálohy ještě před započetím stavby a budoucí předmět zástavy vůbec neexistuje. Umožňuje také získat předem prostředky na koupi a výstavbu moderních domů na klíč.

Předhypoteční úvěry poskytuje Hypoteční banka, ČSOB a Komerční banka. Maximální výše úvěrů je 5 milionů korun a banky jsou ochotny financovat celý investiční záměr – tj. plných 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. V průběhu úvěru klient splácí bance pouze úroky, jistina je jednorázově splacena až z hypotéky, kterou klient již splácí obvyklými měsíčními splátkami. Poplatek za zpracování předhypotečního úvěru činí například u Hypoteční banky 2 000 korun. Délka předhypotečního úvěru je omezena na 12 měsíců, Komerční banka v případě výstavby nebo rekonstrukce svépomocí prodlužuje jeho splatnost na 2 roky.

Hypotéky bez dokládání příjmů

První bankou, která na našem trhu začala nabízet hypotéky bez nutnosti prokazovat svůj příjem dosud obvyklým způsobem, se stala v červenci 2005 Raiffeisenbank. V současné době tyto úvěry poskytuje ve dvou zdokonalených variantách: Hypoteční úvěr Equi a Hypoteční úvěr Flexi. Oba úvěry lze použít k běžným účelům stejně jako klasické hypotéky i neúčelově jako hypotéku americkou. Maximální výše úvěru je 30 milionů korun, nejvyšší akceptovatelný věk žadatele v roce splacení úvěru je 75 let.

V případě hypotéky Equi je banka ochotna půjčit až do výše 50 % zástavní hodnoty nemovitosti. Žadatelem musí být výhradně občan ČR, namísto prokázání příjmů se banka spokojí s pouhým prohlášením klienta o příjmech a majetku. U hypotéky Flexi klient rovněž nemusí dokládat bonitu daňovými přiznáními či výplatními páskami, ale potvrzuje své příjmy například obratem firmy, majetkem či jinými dostupnými dokumenty. Úvěr Flexi je proto levnější, přístupný i cizincům s povolením k trvalému pobytu, a banka jej poskytuje až do 70 % hodnoty nemovitosti.

Hypotéky bez dokládání příjmů dnes nabízejí rovněž Hypoteční banka a ČSOB. Maximální výše úvěrů je v obou případech 5 milionů korun, přičemž půjčit si lze prostředky až do 50 % hodnoty nemovitosti stanovené bankou.

HYPOTÉKY SE ŽIVOTNÍM POJIŠTĚNÍM

Tato kombinace není sice na trhu nic nového, v loňském roce ale přišly některé banky s možností čerpat takto hypotéky až do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti s prodloužením maximální doby splatnosti z 20 až na 30 let. Např. Raiffeisenbank nabízí Hypotéky v kombinaci s investičním životním pojištěním a akceptuje výhradně pojistky sjednané u pojišťovny UNIQA, pojišťovny Generali nebo ING pojišťovny. Hypotéku lze kombinovat pouze s jednou pojistnou smlouvou, kterou má uzavřenu hlavní žadatel. Maximální doba splatnosti je 30 let a standardně je hypotéka poskytována do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti, u vyšších úvěrů do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti pouze při zástavě již zaplaceného vkladu na kapitálovém životním pojištění. Maximální výše hypotéky se rovná 80 % sjednaného pojistného za celou pojistnou dobu investičního životního pojištění. Tato omezení vyplývají ze skutečnosti, že investiční životní pojištění sice potenciálně skýtá možnost pravděpodobně vyšších výnosů než kapitálové životní pojištění, je ale také spojeno s určitým investičním rizikem.

Další novinky

Všeobecně se zjednodušil proces dokladování ze strany klienta. Některé banky dnes při stavbě nebo rekonstrukci umožňují čerpat hypotéku zálohově a proinvestované prostředky dokladovat až zpětně, což klientům zjednodušuje čerpání úvěru i průběh stavby. Hypoteční banka u výstavby a rekonstrukce umožňuje navýšení hypotečního úvěru až o 20 % nad doložený rozpočet stavby. Raiffeisenbank umožňuje totéž do výše 10 %. Současně obě tyto banky u hypoték na výstavbu a rekonstrukci nepožadují doložení až 20 % vyčerpaných prostředků z úvěru, klienti je tedy mohou využít neúčelově podle vlastního uvážení a potřeby.

Od 1. prosince 2006 prodloužila Hypoteční banka maximální dobu splácení hypotéky na 40 let. Do té doby u nás existovaly pouze hypotéky s dobou splatnosti nejvýše 30 let. Čtyřicetiletou splatnost Hypoteční banka umožňuje u všech účelových úvěrů (hypoték na bydlení) do výše 70 % hodnoty zastavované nemovitosti.

Hypoteční banka dále nabízí Hypotéku bez poplatku, která dovoluje přenesení poplatku za zpracování úvěru (u Hypoteční banky konkrétně 0,7 % z výše hypotečního úvěru, minimálně 6 000 Kč, maximálně 25 000 Kč) a případných dalších poplatků (poplatky za postupné čerpání úvěru, poplatek za čerpání na vklad zástavního práva atd.) do úrokové sazby. Klient tedy nemusí pro vyřízení hypotéky disponovat finanční hotovostí na úhradu poplatků. Podobné rozpuštění počátečních poplatků je možné rovněž u hypoték Raiffeisenbank. Děje se tak pomocí navýšení měsíčního poplatku o 300 korun na dobu 5 let bez ohledu na výši úvěru.

Hypoteční banka také umožňuje získání hypotéky pro cizince bez povolení k trvalému pobytu na pořízení nemovitosti v ČR. Raiffeisenbank naopak vloni na jaře začala nabízet hypotéku i na pořízení nemovitosti v zahraničí. Reagovala tak na vzrůstající zájem občanů ČR o nákup nemovitostí zejména v Alpách a u moře, především na Jadranu.

Čím více informací, tím lépe

Za nadstandard se většinou platí – buď formou různých poplatků nebo vyšší úrokovou sazbou, případně obojím. Podrobnější informace o hypotékách lze najít na internetových stránkách jednotlivých bank. Protože orientace v záplavě produktů celkem jedenácti hypotečních bank není nejsnazší a jejich vzájemné porovnání bez dostatku informací a zkušeností může být ošidné, je vhodné navštívit také stránky specializovaných finančních serverů nebo se přímo obrátit na zkušeného hypotečního makléře či finančního poradce. Vždyť hypotéka je závazkem na dlouhou dobu a rozdíly v zaplacených penězích mohou být značné.