Úvodní díl seriálu najdete zde.
Vysněný dům mají stavebníci často ve své mysli už dlouho před vlastní stavbou. Na kousku papíru vznikají první skici dispozičních řešení, uvažuje se o tom, zda bude vyhovovat spíše vícepodlažní dům s obytným podkrovím, nebo klasický bungalov se všemi místnostmi v jedné úrovni. Často se už v tomto čase plánuje zahrada, bazén či sauna, a přemýšlí se o prostorné garáži, dílně či ateliéru. Investoři se ptají, jaký bude rozsah a členění okolí domu vzhledem k zamýšlené velikosti a tvaru pozemku. Finální podklad pak konzultují s architekty a projektanty. A hledají vhodné pozemky a ideální lokalitu.
Jak to vidí zahradní architekt Ing. Jiří Prouza:
Jak si vybrat ten nejlepší pozemek, když jsou všechny téměř stejné?
Na horním snímku je klasicky rozparcelované pole/louka s „kapličkami“, které signalizují, že jsou zde připraveny inženýrské sítě – elektřina, voda, kanalizace. Stačí tedy vyřídit stavební povolení a můžete začít stavět.
Velikost parcel na obrázku se pohybuje od 1 000 do 1 200 m2. Pokud tedy chcete co největší (s tím i nejdražší) stavební místo, může to být rozhodující údaj.
Svažitost je také důležitá. Parcely vlevo (A) mají větší sklon než parcely B. Navíc tyto pozemky (B) bude možno na konci snadněji opatřit opěrnou zídkou, pokud byste chtěli terén ještě více srovnat. Zahrada na mírném svahu problémy nedělá, ale se zvětšujícím se sklonem narůstá potřeba dalších opěrných zídek a teras a schodišť a podobných stavebních úprav, které investice do zahrady silně prodražují. Také pohyb po terasovité zahradě již není tak komfortní.
Orientace ke světovým stranám je rovněž velmi důležitá, ale často zanedbávaná. Jak je na obrázku naznačeno, je jih (slunce) vpravo. Za ideální orientaci se považuje vstup na pozemek od severu, kde bude i garáž a dům se vstupem a se zázemím. Obytné prostory domu (kuchyň, obývák, pracovna, ložnice) jsou orientovány na jih (jihovýchod) se vstupem do zahrady v pořadí terasa, koupací jezírko (bazén), rekreační trávník a kulisa vyšších dřevin na hranicích pozemku.
Mezi další kritéria při výběru pozemku se mohou ještě řadit hodnoty, jako je výhled do kraje (nebo naopak snaha nevidět něco nepěkného). Dále je to vzdálenost od zdrojů hluku, prachu, pachu a jiných rušivých elementů.
Dům č. 1: Pomineme-li povinnost respektovat v některých případech tzv. uliční/stavební čáru, která dává možnost stavět dům jen do určité vzdálenosti od příjezdové/veřejné komunikace, mohl by dům č. 1 být až v zadní části pozemku. Tím by se vyřešil sice princip orientace domu na jih do zahrady, ale dlouhá příjezdová cesta k domu je drahá a zabírá místo, navíc je nepraktická a rušivá. Rovněž otevření zahrady k silnici ubírá na klidu a soukromí.
Dům č. 2: Hlavní nevýhodou této situace je orientace zahrady – a tím pádem i obytných částí domu – směrem na sever. Do obytných částí domu by téměř nesvítilo slunce, pokud by byly orientovány do zahrady. V případě orientace na jih byste se dívali z domu na silnici. Sklon zahrady směrem k domu lze vnímat do jisté míry jako pozitivní – je do ní lépe vidět a v případě např. umělého potoku s jezírkem teče voda směrem k domu, což je nejlepší efekt.
Domy na straně B: Z hlediska toho, co jsme si řekli, jsou tyto parcely lepší: příjezd na pozemek je od severu a obytné části domu směřují na jih, kde se otvírá ničím nerušená plocha zahrady. Menší svažitost se dá ještě zmírnit zvednutím pozemku na spodní straně pomocí navážky a zahradu můžete ukončit opěrnou zídkou, která zruší břeh na konci. Tím si rovinu zahrady ještě prodloužíte a srovnáte. Pokud pod vámi bude někdo v budoucnu stavět, bude „utopený“ o několik metrů a tím pádem o něm nebudete vůbec vědět – na konci si můžete navíc vysadit hustý živý plot. Takto vámi upravený a orientovaný pozemek bude téměř ideální parcelou.
Jak to vidí stavební projektant Ing. Gabriel Lubomír Špaček:
1. Vytvořte si soupis priorit
Vytvořte soupis všeho, co chcete, aby váš pozemek splňoval. Ptejte se, zda je v místě škola, obchod, hospoda, jak daleko budete od hlučných zdrojů, zda je za rohem metro či zastávka veřejné dopravy, zda se nachází pozemek za lesem a vám nevadí chodit domů potmě? A tak dále a tak dále. Čím více otázek, tím lépe.
Konečnému výsledku můžete říkat osobní řada kritérií. Toto za vás nikdo neudělá, protože jenom vy dobře víte, jak žijete a jaké jsou vaše priority. Velmi důležité je například i to, jak velkou plánujete rodinu, zda budete vozit děti do školy a na sporty, zda chcete sekat hektar trávníku nebo dva či pěstovat zeleninu, nebo jen tak sedět na okrasné zahrádce. A především, kolik jste ochotni zaplatit za metr čtvereční plochy? Pak filtrujte poptávku.
Ideální by bylo zadat všechny požadavky realitní kanceláři, nechat si přinést na podnose 10 top pozemků a vybrat si – ale takových realitek je u nás v tuzemsku opravdu málo. Nezbývá než pečlivě vybírat přes velké realitní servery a hledat v místě, které se vám líbí.
Důležité je pohlížet na vše jako na reálný obchod: pokud pozemek koupíte a třeba se časem rozmyslíte, změní se vám podmínky doma či v podnikání, budete schopni stále prodat pozemek za podobnou cenu beze ztráty? Nebo se dokonce po několika letech výrazně zhodnotí? Tímto prizmatem byste měli posuzovat cenu a ptát se, zda má takovou přidanou hodnotu, kterou zaplatí i jiní, nebo jste jediní, kdo to vidí jako super obchod.
Z architektonického hlediska je vždy dobré mít pozemek vhodně orientovaný na světové strany – jižní strana nemusí být vždy jediné platné kritérium. Optimální situace nastává, pokud má pozemek osluněnou privátní zahradu s výstupem přímo z domu, spojenou s budoucím obývacím prostorem. Pozemek si můžete nechat posoudit i z pohledu učení feng-šuej, což také není od věci. Některá kritéria jsou i obecně velmi důležitá: například dům pod hrází či náspem silnice nebude zrovna ideální a je dobré mít za zády třeba les či kopec.
2. Vyhledejte právníka
Řada lidí si myslí, že rady právníka jsou vyhozené peníze. Já se domnívám, že je tomu právě naopak. Pokud nejste expertem v dané oblasti, stojí za to zaplatit za právní jistotu, že na daném pozemku neváznou zástavy, cizí nároky, restituce, že zde nejsou věcná břemena. Nakonec i cesta od podpisu smlouvy k zapsání do katastru nemovitostí bude lehčí s jistotou, že je vše v pořádku. Je třeba si uvědomit, že výstavba je právní akt s nastavením určitých regulí.
Nicméně ani právník mnohdy nezná všechna zákoutí, proto hledejte další informace na městském úřadě a u zkušených stavbařů. Někdy může být na stavebním pozemku vyhlášena stavební uzávěra a vy si budete muset se stavbou několik let počkat, dočkáte-li se vůbec. Také poloha sítí, jejich kapacita a možnost připojení na komunikaci, náklady na stavbu ve svahu, časový postup, co vše ke stavbě potřebujete, kdy můžete stavět a kdy se můžete stěhovat – to vše jistě bude hrát vážnou roli ve výběru pozemku.
3. Drobnosti nakonec
Žijeme sice v právním prostředí a už skoro vše můžete žalovat, ale doberete se výsledku v reálném čase? Pokud tedy vybíráte pozemek, jděte se projít na místo, které jste si vybrali, a to vícekrát. Ve všední den, ve svátek, ráno, večer. Ideální je, pokud máte své vysněné místo, které dobře znáte, a to se vám podaří koupit. Pokud ne, zjistěte, jaké budete mít sousedy, jaké jsou další podmínky, pokud se sousedi změní, bude vám vadit hluk, prach z okolní výroby, dopravy a další věci? Je blízko rybník a budou tam komáři? Není na škodu si všechno uvědomit a zvážit předem a s tímto vědomím pozemek koupit – asi nebudete chtít bydlet ve Skotsku, pokud máte rádi Středozemní moře.
Pozemek, stejně jako vše okolo bydlení, je třeba vnímat vždy jako komplex podmínek a možností jejich splnění. Podle míry uspokojení pak vybírejte. Nechte si poradit – lépe za peníze, protože rady od kamaráda zdarma nemusí být vždy ty pravé a určitě nebudou závazné.
Další díl seriálu najdete v této rubrice příští úterý.
