Bourat, nebo rekonstruovat?

V některých lokalitách může vycházet starý dům se zahradou levněji než prázdná stavební parcela. Starý dům lze postupně rekonstruovat a na rozsáhlém pozemku si třeba nechat postavit dům zcela nový. Samozřejmě bude vždy záležet na tom, co umožňuje vybraný pozemek, na podmínkách územního plánu, finančních možnostech a na založení potenciálních stavitelů.

Podle sociologických studií ovšem dávají mladí manželé stále více přednost profesionální výstavbě nových domů, zvyšuje se ale i zájem o přírodní stavitelství a stavby svépomocí. Oba trendy by tak mohly vyhovovat v případě výše uvedeného typu pozemku se starým domem. Pokud má navíc historickou hodnotu, není důvod váhat.

Kvalitní pozemek se těžko hledá

Ideální velikost parcel na stavbu se obvykle pohybuje do 1 000 m2 (rovněž dle územního plánu obce). Důležitá je orientace ke světovým stranám, přičemž za ideální se považuje vstup na pozemek od severu, kde bude garáž a rodinný dům se zázemím. Mezi další kritéria při výběru pozemku se mohou ještě řadit hodnoty, jako je poloha v klidné nebo dobře dostupné lokalitě, krásné okolí, výhled, vzdálenost od zdrojů hluku, prachu, pachu a jiných rušivých elementů. To vše v případě starého domu nelze změnit, ale u nového domu byste na těchto parametrech měli určitě trvat. Mnoho investorů právě vzhledem ke kvalitám pozemku koupí i nevyhovující starý dům, a po jeho zbourání si postaví moderní bydlení podle svých představ.

Zcela jistě neuškodí, pokud budete vybírat dům k rekonstrukci přímo s architekty a projektanty. Komplexní pohled na stavbu je prospěšný a žádoucí pro všechny zúčastněné profese, a především pak pro investora. Pomoci může i zahradní architekt, který dokáže alespoň „minimalizovat ztráty“ na již zvolené parcele. Privilegium dokonalého pozemku totiž není dopřáno každému a zahrada může ledacos zachránit. Dokonale rovná obdélníková parcela sice ušetří majitelům spoustu témat k řešení, ale bude zcela jistě postrádat originální řešení. Zahradní architekti si hravě poradí třeba i s extrémně svažitým terénem a s nejrůznějšími rozvalinami starých budov a zídek. Mohou lépe vytvořit soulad dvou rozdílných budov utopených v zeleni.

Výhody a nevýhody rekonstrukce

Zkušenost praví, že rekonstrukce bude vždycky dražší a méně pohodlná než výstavba nového domu. Záchrana starého domu nejspíš převáží v případě historicky cenného domu. Ocení ji ale pouze ti, kteří mají čas se jí pečlivě věnovat a mají ke stavbě nějaký vztah. Dalšími výhodami rekonstrukce mohou být dobré umístění domu a jeho nezaměnitelný genius loci, umístění v obci s dobrou infrastrukturou, s veškerými službami, na inspirativním místě, kde se potkáváte s lidmi, se kterými se chcete častěji vídat. Neméně důležité je napojení na inženýrské sítě, nemusíte složitě řešit přípojky.

Za nevýhody lze považovat zchátralý technický stav, vlhkost, plísně a další neduhy starých budov. Často nevyhovují ani dispozice místností a s tím spojené rozvody. Zvláště rizikové investice to mohou být v malých městech či na odlehlém venkově, za nákup a rekonstrukci zde dáte zcela jistě více peněz, než kolik bude tržní cena nemovitosti po rekonstrukci. Ovšem situací, ve kterých se k rekonstrukci domu dostanete, může být bezpočet. Nezanedbatelnou roli zde hraje vždy citový faktor a finanční stránka věci. Navíc, náklady na rekonstrukci domu můžete odhadnout pouze přibližně. Je třeba počítat s tím, že při zahájení stavebních prací se objeví dříve neodhalené poruchy a problémy, že rekonstrukce zahrne nejen dům, ale také ploty, terénní úpravy, zahradu… a celá stavba si může vynutit i další investice (úpravu či vybudování nové příjezdové komunikace, studnu, novou elektropřípojku, čističku vody atd.). Co vyhovovalo stavebním předpisům před 30 lety, již nevyhoví dnes.

Pozor na poruchy konstrukcí a vlhkost

Bez stavebního průzkumu je velmi riskantní pouštět se do jakékoli přestavby či přístavby. Poruchy často nemusejí být ani dobře viditelné. Autorizovaný inženýr Martin Perlík říká, že pokud nevyhovuje technický stav domu a jeho dispoziční řešení, je lépe ho zcela nemilosrdně zbourat. „Trhliny, vlhkost, napadení dřevěných částí houbami a hmyzem nebo velmi nekvalitní materiál zapříčiní, že by náklady na spravování těchto poruch byly daleko vyšší než bourání.“

A proč se nedají tyto poruchy tak snadno opravit? Často totiž vycházejí ze samotných základů stavby nebo špatného podloží. Martin Perlík uvádí konkrétní příklad: „Dům stojí ve svahu, kde pod zemí do domu zatéká voda. Záchranná opatření vyjdou na statisíce korun. Nebo pokud napadne stavbu dřevomorka (většina starších domů má dřevěné stropy), může být pozdě na jakékoli rekonstrukce. Také dům postavený z nekvalitních cihel nebo tvárnic udělá z jakéhokoliv přebudování rizikovou činnost… Pokud si nejste jisti, zda se dá dům zachránit, doporučuji poradit se s architektem nebo stavařem,“ dodává. Ve všech případech doporučuje odborné posouzení domu a zpracování studie možné rekonstrukce, případně i dispozičních změn a dostavby, následně pak vypracování projektu, který řeší podrobně nosné konstrukce, střechu, stropy a další technické návaznosti.

Rekonstrukce domu by neměla proběhnout bez stavebního průzkumu a posouzení statika, dobré je vědět i to, jaké změny vám stavební úřad povolí. Složitější jednání ze strany úřadů očekávejte zvláště v těch případech, kdy se k projektu vyjadřují památkáři nebo CHKO.