Boj s úředním šimlem

Postavit rodinný dům, garáž nebo přestavět byt bude zřejmě v budoucnu jednodušší. Místo dnešního stavebního povolení by mělo stačit jen ohlášení. S uvedenou změnou počítá nový stavební zákon, který koncem loňského roku schválila sněmovna. Pokud ho schválí též Senát a podepíše prezident, rodinné domky do 150 metrů čtverečních a tří nadzemních podlaží se budou moci stavět jen na základě ohlášení. Norma má platit od 1. ledna 2007. Následující řádky jsou proto určeny těm z vás, kteří se chtějí pustit do stavby ještě v průběhu letošního roku.

Potřebné doklady
Žádost o stavební povolení pro stavbu rodinného domku obsahuje údaje o žadateli, popis stavby, nutné jsou údaje o místu stavby včetně přípojek. Dodejme, že územní, stavební a kolaudační řízení pro výstavbu rodinného domku upravuje zákon č. 50/76 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ve znění zákona č. 103/90 Sb., zákona č. 262/92 Sb. a další související předpisy. Pokud pro danou lokalitu není schválen územní plán, o umístění stavby rozhodne příslušný stavební úřad.

Návrh na vydání rozhodnutí tohoto druhu obsahuje údaje o navrhovateli a stavbě rodinného domku včetně stručného popisu s uvedením jeho kapacity. Pro tento účel mají renomované projektové kanceláře připraven typový projekt. Pokud stavebník přistoupí na požadavek výstavby podle typového projektu, může ušetřit čas a v řadě případů i peníze.

Dále je třeba v žádosti uvést údaje o místě stavby, tj. parcelní číslo, katastrální území a druh pozemku. K návrhu se přikládá situace stavby, kterou je třeba chápat jako zákres do katastrální mapy s okótováním odstupů od sousedních parcel. V neposlední řadě je nutno doložit studie vlastního rodinného domku sestávající z půdorysů, řezů a pohledů včetně průvodní zprávy. Data musejí být zpracovaná oprávněnou osobou (autorizovaným architektem nebo inženýrem, případně projektovou firmou). Pokud je pozemek určený pro výstavbu rodinného domku veden jako orná půda, zahrada a podobně, je nutné k návrhu o vydání rozhodnutí o umístění stavby doložit předběžný souhlas s vynětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu. K návrhu se také přikládají vyjádření správců jednotlivých inženýrských sítí a stanovisko příslušné obce k záměru výstavby.

A to není všechno
Obdobně jako u územního řízení se dále dokládají vlastnické či jiné právo ke stavebnímu pozemku, seznam vlastníků sousedních nemovitostí a identifikační údaje projektanta stavby s fotokopií autorizace. Dále je třeba uvést způsob provedení stavby, tj. dodavatelsky – s uvedením adresy a údajů o dodavateli stavby, nebo svépomocí – s uvedením jména a bydliště stavitele a oprávnění osoby, která bude zajišťovat odborné vedení stavby. V žádosti se také uvedou předpokládané náklady a předpokládaný termín zahájení a dokončení stavby. K žádosti o vydání stavebního povolení pro stavbu rodinného domku je třeba přiložit:

výpis z katastru nemovitostí, doklad o vlastnictví pozemku-nemovitosti
projektovou dokumentaci ve 2 vyhotoveních: není-li stavebním úřadem obecní úřad v místě, předkládá se ve 3 vyhotoveních
prohlášení kvalifikované osoby o tom, že bude vykonávat odborné vedení stavby (včetně kopie autorizace)
rozhodnutí o vynětí ze zemědělského půdního fondu
vyjádření okresní hygienické stanice
vyjádření obecního úřadu
vyjádření správců inženýrských sítí
výsledky měření radonu

Projektová dokumentace pro stavební povolení musí obsahovat průvodní zprávu, souhrnnou technickou zprávu včetně požární technické zprávy, nutné jsou situační výkresy stavby s návazností na okolí včetně napojení stavby na inženýrské sítě a komunikaci, stavební výkresy (základy, půdorysy, řezy a pohledy). Pokud se vytápění týká, je zapotřebí předložit výpočet spotřeby tepla, zdroj tepla a TUV a umístění otopných těles. Dokumentace musí dále obsahovat veškeré technické údaje o vodovodu, kanalizaci a plynoinstalaci. Podobně je tomu u elektroinstalace. Tam úředníci chtějí vidět výpočet požadovaného příkonu, údaje o přípojce, elektroměrovém a domovním rozváděči. Podobně je tomu u hromosvodu, u umístění a specifikaci elektrospotřebičů. Pro zjednodušení řízení může stavebník doložit vyjádření vlastníků sousedních nemovitostí s uvedením jejich trvalého bydliště a PSČ. Pro vlastní realizaci stavby je nutné projekt pro stavební povolení dopracovat o realizační dokumentaci s přesným označením jednotlivých materiálů a prvků stavby a technických detailů navržených konstrukcí.

Inženýrská síť
Pokud je prodejcem parcely renomovaná inženýrská společnost, podrobnosti o sítích se dozvíte od ní. Kupujete-li parcelu od realitní kanceláře nebo od soukromého vlastníka, je třeba možné napojení pozemku na elektřinu, kanalizaci, plyn a vodu důkladně ověřit – přítomnost sítě v hranici pozemku totiž ještě neznamená, že správce sítě přípojku povolí. Kapacita některých řadů je totiž předimenzována a další odběry již nejsou povolovány. Přesné informace podají pouze správci sítě. Od toho se odvíjí finální cena parcely. Obecně se dá říci, že příprava čtverečního metru parcely včetně všech inženýrských sítí přijde investora asi na 800 korun.

Nenechte se napálit
Cena stavby by měla být stanovena pevnou částkou. Věty typu „cena bude upravena“ jsou zavádějící a v důsledku mohou objednatele poškodit. Také z toho důvodu je dobré vepsat do smlouvy klauzuli, že případné další práce je možné provádět pouze na základě dodatečné objednávky. Pokud se klient spokojí s cenou podle nabídkového rozpočtu, vyplácí se připsat, že je třeba ji chápat jako orientační. Množstevní a cenové změny pak lze zohlednit jen s platným dodatkem ke smlouvě. Také je dobré vědět, že základní rozpočet není dogma. Nejrůznější provozní, prostorové či geologické vlivy mohou vést k přirážkám, které bývají předmětem dohody (není na ně ceník). Někdy se finálně vyplatí zaplatit dílo s ohledem na počet produktivně odpracovaných hodin vynásobených dohodnutou časovou sazbou. K tomu se samozřejmě přičítá spotřebovaný materiál. Pro ilustraci – zdění 1 m3 plnou cihlou přijde na 2 800 korun, Porothermem asi o 400 korun víc. Zhotovení a montáž čtverečního metru bednění je asi za 16 korun, za betonáž kubického metru základů si firmy účtují asi 2 400 korun. Zrovna laciné není ani hloubení rýhy – každý kubík asi za pět stovek.

Ceny jsou samozřejmě též smluvní, renomované stavební společnosti se však při jejich specifikaci řídí směrnými kurzy. Pro celkovou orientaci se lze řídit nabídkou, kterou pro využití ve stavebnictví zpracovala společnost URS. Potenciální zákazník si porovnáním firemní cenové nabídky a údajů URS může učinit obrázek o více nebo méně seriózním přístupu firmy ke stanovení technologie a finančního požadavku u konkrétní zakázky. Údaje jsou k dispozici na internetové adrese (www.urspraha.cz). Pro názornost viz tabulka Ceny stavebních materiálů. Je však třeba vzít v úvahu cenovou rozdílnost danou místními podmínkami, uvedené částky jsou proto jen orientační.

Ceny stavebních materiálů

Materiál / jednotka / cena
Konstrukční beton B3 / m³ / 2 230
Cihla plná / ks / 3,50–4,90
Cihla děrovaná / m³ / 1 900
Dřevěná prkna (smrk) / m³ / 3 400
Dřevěné hranoly / m³ / 5 200
Suché maltové směsi (zdicí) / 1 600
Suché omítkové směsi / 2 300
Šlechtěné omítkové směsi / 9 000
Ocelové nosné profily / t / 12 000
Drcený kámen (různé frakce) / t /65–250
Ytong / m³ / 2 100
Nepískovaná izolační lepenka / m² / 11
Těžké izolační pásy / m² / 40–100
Polystyrenové desky / m³ / 1 200

Když dostavíte
Po dokončení výstavby rodinného domku stavebník objedná zaměření skutečného provedení stavby u odborné geodetické firmy a podá žádost o kolaudaci stavby. K žádosti se dokládají revizní zprávy o provedených elektroinstalacích, bleskosvodu, protokoly o provedení nepropustnosti kanalizací, případně jímky na splašky, protokol o tlakové zkoušce vodoinstalací a systému ÚT, revizní zprávu plynoinstalací a další doklady, požadované příslušným stavebním úřadem. Dále je třeba doložit prohlášení odborného vedení stavby o tom, že stavba je provedena v souladu se schválenou projektovou dokumentací.

Jak zajistit hladký průběh?

– ponechte si na vyřízení územního a stavebního povolení dostatek času
– zkontrolujte, zda žádosti o územní rozhodnutí a stavební povolení obsahují veškeré potřebné náležitosti, vyhnete se tak přerušování řízení
– se sousedy se raději dohodněte dopředu před vlastním stavebním řízením – projednejte podmínky napojení objektu rodinného domu na inženýrské sítě

Kolaudace
V podstatě se jedná o administrativně správní řízení potvrzující splnění požadovaných náležitostí. Teprve poté je možné dům se všemi technickými vlastnostmi plně využívat. O kolaudaci stavby je třeba požádat, ovšem za předpokladu, že finální podoba stavby byla geodetickou firmou zaměřena. Nezřídka se stává, že realizace se v některých detailech odlišuje od projektové dokumentace – pak je stavebník povinen zajistit zakreslení skutečného tvaru do projektové dokumentace, a to ještě před započetím samotného řízení. Žádost o kolaudaci je třeba podat u úřadu, který vydal stavební povolení. Aby bylo možné zahájit kolaudační řízení, musí stavebník spolu se žádostí dodat zprávy o revizích. Žádost o kolaudaci stavby obsahuje:

– geometrické zaměření stavby
– revizní zprávu o stavu komínů
– revizní zprávu plynu
– výsledek plynové tlakové zkoušky
– protokol o napuštění plynu
– zprávu o správné funkci plynových spotřebičů
– zápis o elektrojiskrové zkoušce
– revizní zprávu o hromosvodech
– revizní zprávu o tlakových nádobách
– revizní zprávu elektro
– zápis o zkoušce ústředního topení
– výkres s uvedením změn, ke kterým došlo v průběhu stavby
– protokol o výsledku měření radonu
– předávací protokol

Stavební úřad smí dále požadovat písemné stanovisko odborného stavebního dozoru o tom, že postup výstavby a její výsledek odpovídají schválené projektové dokumentaci. Okamžikem vydání kolaudačního protokolu začíná běžet obvyklá lhůta pro nabytí právní moci. Teprve po nabytí právní moci je možné stavbu zapsat do příslušného katastru nemovitostí.

Výše správních poplatků

Výkon / Cena (Kč)
Vydání územního rozhodnutí / 1 000
Vydání stavebního povolení / 300–3 000
Rozhodnutí o změně stavebního povolení / 300
Povolení k odstranění stavby / 100
Místní šetření v pracovní době / 100
Místní šetření v mimopracovní době / 150
Místní šetření ve dnech pracovního klidu / 300