STAVBA DOMU V CHATOVÉ OBLASTIVlastním pozemek o rozloze 2 000 m². Jde o chatovou oblast, kde jsou některé sousední pozemky několikanásobně větší a stojí na nich patrové zděné objekty obrovských rozměrů, kolem nich další stavby jako dílny, garáže, hospodářské budovy atd. A to vše legálně, je to zaneseno v katastrální mapě. Když jsem se nedávno zajímal na stavebním úřadu o možnost stavby na svém objektu, bylo mi řečeno, že ano, ale o maximální ploše 25 m². Je to dost paradoxní situace, protože jsme prakticky poslední a jediní mezi ostatními, kteří na svém pozemku nemají žádnou stavbu. Mohu vám říci, že tato situace je sice k pobavení sousedů, ale mně připadá dost krutá a nespravedlivá. Příslušný úředník mi na to řekl, ať v tom nehledám nějakou spravedlnost, že se nedá nic dělat a ti sousedi si prý objekty postavili v minulosti, kdy to ještě šlo. Ovšem co se nestalo, nedávno zahájil stavbu další soused, zboural staré, shnilé dřevěné kůlny a staví nový velký zděný objekt na patro. A také legálně, protože tam prý měl ty rozpadlé boudy. Takže můj dotaz: Co s tím? Podle mne je to úplný nesmysl, abych na svém velkém pozemku mezi sousedními velkými budovami nemohl postavit objekt podle svých představ, ovšem o něco větší než 25 m². Mohu sice požádat o stavební povolení, překročit povolený limit a čekat, jaké budou sankce. Ale po přečtení předchozích dílů vašeho seriálu se dá očekávat, že se tento případ dostane k jeho autorovi a on mi s chutí „zařídí“ tu největší pokutu, jakou lze udělit. Uvedený dotaz je koncipován značně neurčitě. Není z něho totiž patrné, zda tazatel na svém pozemku „v chatové oblasti“ již má samostatný rekreační objekt postaven a nyní usiluje o další doprovodnou stavbu k němu (např. si chce postavit dřevník, garáž, kůlnu na nářadí apod.), či zda jde o pozemek dosud žádnou stavbou nezastavěný. Rovněž z pojmu „chatová oblast“ nelze vyvozovat relevantní závěry. K tomu by bylo třeba uvést, jakým způsobem je daná oblast, respektive předmětný pozemek řešen platným územním plánem, k čemu je určen. Proto dále obecně odpovím na obě možné varianty.
|
|
|
Povolování staveb pro rekreaciV nyní platném zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), dále jen „SZ“, se lze setkat s pojmem stavby pro rekreaci v § 104 odst. 2, podle něhož ohlášení stavebnímu úřadu vyžadují mimo jiné stavby pro rekreaci do 150 m² zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Kdo se rozhodne k realizaci stavby těchto parametrů, může ji uskutečnit při splnění podmínek stanovených v odstavci 1. citovaného ustanovení právě tímto zjednodušeným postupem, při němž postačí z hlediska veřejnoprávního přivolení k ní pouhé ohlášení bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Pokud by se jednalo o stavbu pro rekreaci nad 150 m² její zastavěné plochy, bylo by pro její realizaci nutné stavební povolení.
|
Ohlášení by ovšem přicházelo v úvahu pouze za předpokladu, že je takový návrh v souladu s obecnými požadavky na výstavbu, s územně plánovací informací, že je stavba umisťována v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, kdy se poměry v území vlivem této stavby podstatně nemění a kdy nevyžaduje nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu (viz § 104 odst. 1 SZ a výklad k těmto otázkám v předchozích dílech ). Z toho nejproblematičtějším bude samozřejmě situování stavby v území. Bude totiž muset jít o návrh na umístění stavby v zastavitelné ploše.
Zastavitelná plochaPojem „zastavitelná plocha“ definuje SZ v § 2 odst. 1 písm. j) tak, že jde o plochu vymezenou k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje. Není-li proto tazatelem uváděný pozemek tímto způsobem určen k zastavění rekreační stavbou, nejen že ji na něm nebude moci realizovat na základě ohlášení, ale nebude ji tam moci postavit vůbec. Ani vlastníka pozemku totiž neopravňují vlastnické vztahy k němu k jeho zastavění čímkoliv, neboť musí své záměry krotit požadavky vycházejícími z cílů a úkolů územního plánování stanovených právě v územně plánovací dokumentaci. V rozporu s ní umísťovat (respektive realizovat) stavby nelze.
Na území, prostor, v němž žijeme, pak nelze pohlížet jako na nějaký neměnný útvar, nýbrž jako na živý organismus, který se neustále vyvíjí. Mění se tak i záměry v něm. Orgány státní správy se pak při své činnosti řídí skutkovými okolnostmi a právním řádem platným k okamžiku svého rozhodování v dané věci. To vše může vyvolávat neodůvodněné pocity o rozdílných přístupech k řešení konkrétních případů. Rozhodně však nemohu souhlasit s tím, že by v minulosti šlo stavět cokoliv.
Historie staveb na pozemcích určených pro rekreaciBudeme-li se držet problematiky rekreačních objektů, tak do roku 1998 nesměly mít trvalé rekreační chaty v krajině zastavěnou plochu včetně verand, vstupů a podsklepených teras větší než 80 m², směly mít jen jedno nadzemní podlaží a podkroví. Umísťovat se mohly vždy jen v seskupení do chatové osady. Na stavebních pozemcích rekreačních chat v krajině se přitom mohly umísťovat jen takové drobné stavby, které podstatně neovlivňovaly životní prostředí a plnily doplňkovou funkci rekreačních chat v krajině nebo vhodně doplňovaly jejich rekreační účel, a to jen pokud zajištění takové funkce ve stavbě hlavní nebylo vhodné. Zastavěná plocha drobné stavby přitom byla 16 m². Podrobněji viz § 47 a násl. dříve platné vyhlášky č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, v platném znění.
S účinností vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, účinné od 1. 7. 1998, byla stavba pro individuální rekreaci definována v jejím § 3 písm. d) jako jednoduchá stavba, která svými objemovými parametry, vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinnou rekreaci. Do té doby pevně stanovená velikostní kritéria staveb pro individuální rekreaci tak byla zrušena a jejich velikost záležela na správním uvážení stavebního úřadu v uvedeném směru. Ovšem i tehdy platilo, že na pozemku se stavbou pro individuální rekreaci se směly umísťovat pouze drobné stavby, pokud jejich účelové určení nebylo možno z prostorových důvodů zabezpečit přímo v rekreační chatě. Ve světle uvedeného nechť si každý učiní úsudek o v dotazu popsané věci sám.
Pozemky staveb pro rekreaci – dnešní úpravaS fenoménem staveb o zastavěné ploše do 25 m² v souvislosti s rekreací se setkáváme, ovšem jako se stavbami doprovodnými. Podle § 21 odst. 7 vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, lze totiž na pozemku stavby rodinné rekreace umístit stavby a zařízení uvedené v § 103 odst. 1 písm. a) bodech 1, 4 a 5, písm. d) bodě 5 SZ. Mezi nimi jsou tak na prvním místě uvedeny stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů. Dále lze na takovém pozemku umísťovat stavby pro chovatelství o jednom nadzemním podlaží o zastavěné ploše do 16 m² a do 5 m výšky, zimní zahrady o jednom nadzemním podlaží a skleníky do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky a bazény do 40 m² zastavěné plochy.
Jste-li proto vlastníkem již dříve povolené stavby rekreační chaty, můžete na jejím pozemku shora uvedené stavby realizovat, přičemž tyto nevyžadují stavební povolení ani ohlášení. Bez územně plánovací informace se však ani v těchto případech neobejdete.
Kdy jde o novou stavbuK tvrzení, že „další soused zboural staré, shnilé dřevěné kůlny a staví nový velký zděný objekt na patro“, třeba poznamenat, že je-li původní objekt odstraněn a na jeho místě vznikne stavba jiného konstrukčního řešení i velikosti a z jiného stavebního materiálu, je zcela jednoznačné, že takovým postupem vzniká stavba zcela nová, která jako taková také musí být povolena. Nemůže se jednat v dané věci ani o údržbu, pokud původní kůlny byly odstraněny, tj. nezbylo z nich nic, co by je ještě jako stavby charakterizovalo.
ZávěremV závěru svého dotazu vyslovil čtenář tazatel obavy pro případ, že by se ke mně jeho nedovolená činnost „dostala“. Dlouho jsem se tak nezasmál a ubezpečuji jej, že si ze mě vrásky dělat nemusí. Mé příspěvky mají čistě vzdělávací účel, jsou podávány v obecné rovině, byť dávají i návod k řešení vyskytnuvších se vztahů, a rozhodně nejsou řešením konkrétní věci.
|
JAK NA VĚCNÉ BŘEMENOChci stavět na pozemku rodičů, nemám však k němu přístupovou cestu. Proto jsem požádal město o odprodej pruhu pozemku v šíři 3 m. Stavební dozor mně však řekl, že taková přístupová cesta nestačí a udělal studii příjezdu. Snažil jsem se tuto záležitost řešit dalšími jednáními, ale nakonec sešlo z prodeje i toho 3 m širokého pruhu. Ptám se, mám možnost podat na soud požadavek na zřízení práva věcného břemene na přístupovou cestu k pozemku rodičů přes pozemek města podle návrhu stavebního dozoru? |
Věcná břemenaVěcná břemena jsou předmětem úpravy zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník). V jeho § 151 odstavci třetím je stanoveno, že není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek. Toto ustanovení je dotazovanému případu nejbližší, ovšem vztahovalo by se na něj jen za situace, že by na pozemku (dnes rodičů) byla již stavba postavena. To však není. Dané ustanovení se proto nedá využít pro účely zajištění teprve budoucí stavby.
Vize čtenáře dosáhnout soudní cestou proti vůli vlastníka sousedního pozemku práva přístupu přes jeho pozemek, a to za účelem výstavby, proto považuji za neuskutečnitelnou, když jiné vhodné zákonné ustanovení, podle něhož by mohl soud naznačenou věc řešit, v občanském zákoníku nenalézám.
|
VyvlastněníPři této příležitosti pokládám za vhodný ještě malý exkurs do stavebního práva. SZ totiž rovněž počítá se zřízením práva věcného břemene rozhodnutím, když v § 170 odst. 2 uvádí, že právo k pozemku lze odejmout nebo omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby nebo příjezd k pozemku nebo stavbě. Tento účel vyvlastnění vyvěrá z obecných technických požadavků na výstavbu. Jeho podmínky a další instituty vyvlastnění jsou pak upraveny v zákoně č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění).
Je si přitom třeba uvědomit, že vyvlastnění je sice krajním zásahem do práv vlastníka nemovitostí, ale jeho provedení nebrání ani čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, který vyvlastnění připouští ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. Dovedu si proto např. představit vyvlastnění pro účely zajištění příjezdu k pozemku, tak aby mohl být užíván dosavadním způsobem, pokud jeho vlastník tuto možnost nezaviněným jednáním ztratil (což ovšem není daný případ). Vzhledem k omezenosti rozlohy našeho území nevidím na vyvlastnění nic špatného, je to institut patřící do demokratické společnosti, a pokud jej neumí úředníci uchopit dokonce pro takové účely, jako je vyvlastnění pro liniové stavby (dálnice, plynovody atd.), pak nezbývá, než nad nimi povytáhnout obočí.
Přístupy ke stavbámPodle § 20 vyhl. č. 501/2006 Sb. se pozemek stavby vždy vymezuje tak, aby svými vlastnostmi, zejména velikostí, polohou, plošným a prostorovým uspořádáním, umožňoval využití pro navrhovaný účel a byl dopravně napojen na veřejně přístupnou pozemní komunikaci. Stavební pozemek (§ 2 odst. 1 písm. b/ SZ) se vždy vymezuje tak, aby svými vlastnostmi, zejména velikostí, polohou, plošným a prostorovým uspořádáním a základovými poměry umožňoval umístění, realizaci a užívání stavby pro navrhovaný účel a aby byl dopravně napojen na kapacitně vyhovující veřejně přístupnou pozemní komunikaci. Otázka zajištění přístupu ke stavbě je tak otázkou zásadní, bez jejího vyřešení nelze stavbu povolit.
Čtenář bohužel neuvedl, jakou stavbu chce vlastně realizovat. Pokud rodinný dům, tak podle § 20 odst. 7 citované vyhlášky ke každé stavbě rodinného domu nebo souvislé skupině těchto staveb musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby.
|
