Stavební zákon v praxi: Okno do (cizí) zahrady

Dotaz čtenářů

Zakoupili jsme starý dům s velkou zahradou pro odpočinek a relaxaci v důchodu. Ve stěně sousedního domu, směrem do dnes již naší zahrady, zřídil soused bez povolení stavebního úřadu a bez povolení bývalých majitelů, respektive jejich dědiců, v době, kdy v domě nikdo nebydlel, plastové okno. To okno nám vždy vadilo, ale bylo jen z málo frekventované chodby. Vloni ale sousedé udělali rozsáhlou rekonstrukci domu a dnes je za oknem do zahrady kuchyňský kout, takže nás při každém pohybu ve vlastní zahradě stále někdo obtěžuje pohledem. Přitom se v zahradě stále zdržujeme. Večer je pak svitem z okna osvětlována téměř půlka zahrady. Na žádost o zrušení okna u stavebního úřadu jsme dostali odpověď, že je to v řízení, a že když se nám to nelíbí, máme se obrátit na soud. Na to však jako důchodci nemáme peníze. Přitom kvůli té zahradě a kvůli soukromí jsme opustili panelák.

Odpověď

Uvedeným steskům samozřejmě rozumím a chápu je. Vždyť realizace nových či změny stávajících staveb v našem bezprostředním okolí se nemohou neprojevit  na dosavadních poměrech v území. Nicméně každému bych doporučoval přistupovat při formování postoje k podobným situacím jistý nadhled. V této souvislosti si totiž nemohu nevzpomenout na citát básníka S. K. Neumanna: „Po zemi chodím, mezi lidmi žiju“. Ostatně i ve známé Werichově písni se zpívá, že nikdo nikdy nic nemá míti za definitivní. Skutečně si nemůžeme myslet, že uspořádání území, v něž žijeme, je konečné a neměnné. Mění se naši sousedé, mění se jejich potřeby, mění se potřeby společnosti, a to vše ve svém souhrnu vede k tomu, že se mění i naše okolí. I území, v němž žijeme, je tak v důsledku tohoto dění rovněž takovým živoucím a stále se měnícím organizmem. Uvědomme si přitom, že okno samo o sobě za nic ani nemůže, a že pokud skrze něj budeme obtěžování, tak jedině v důsledku chování našich sousedů. Soused je však zároveň i tím, kdo Vám může v nouzi pomoci jako první, např. při zdravotní komplikaci, při napadení Vašeho objektu zloději atd., vidí-li na Vaši nemovitost. Mám proto zato, že je třeba k fenoménu „okno“ přistupovat vždy s rozvahou a snažit se řešit sousedské vztahy pokud možno vzájemnou dohodou a se vzájemným respektem. Domáhat se ochrany svých práv soudní cestou, ať již domnělých či skutečných, pokládám až za krajní řešení. i když často nezbytné. 

Právní pomoc pro každého

Nesouhlasím přitom s Vámi v tom, že si jako důchodci nemůžete dovolit domáhat se ochrany svých práv v soudním řízení. Podle článku 37 odst. 2 Listiny základních práv a svobod, která je součástí ústavního pořádku České republiky (publikované ve Sbírce zákonů české republiky pod č. 2/1993), má totiž každý právo na právní pomoc v řízení před soudy, jinými státními orgány či orgány veřejné správy, a to od počátku řízení. V praxi to pro řízení před soudy znamená, že účastníku, u něhož jsou předpoklady, aby byl soudem osvobozen od soudních poplatků, může být na jeho žádost ustanoven zástupce, je-li je to třeba k ochraně jeho zájmů (viz § 30 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění, či § 35 odst. 8, ve spojení s § 64 zákona č. 150/2002 Sb., soudního řádu správního, v platném znění). Podmínky pro osvobození od soudních poplatků jsou pak stanoveny v § 138 zák. č. 99/1963 Sb. Jsou jimi a) podání žádosti o osvobození od soudních poplatků, b) podaný návrh na zahájení soudního řízení není zjevně neúspěšný a c) doložení nedostatku prostředků (přihlíží se zejména k majetkovým a sociálním poměrům žadatele). Účastníku, u něhož jsou předpoklady, aby byl osvobozen od soudních poplatků, a je-li to třeba k ochraně jeho práv, může být soudem ustanoven bezplatně zástupce i z řad advokátů. Lze tedy uzavřít, že vpředu uvedené postupy zajišťují přístup k soudu a ochranu jejich práv i občanům sociálně slabším.

Protesty, které proti zmíněnému oknu vznášíte, spadají ve své podstatě do kategorie tzv. občanskoprávních námitek. Podle § 127 odst. 1 občanského zákoníku se vlastník věci musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Proto zejména nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, že by učinil dostatečné opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, nesmí nechat chovaná zvířata vnikat na sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve stromu přesahující na jeho pozemek. Jedná se tedy o instrument ryze občanskoprávní.

O čem (ne)rozhoduje stavební úřad

Jsou-li však uplatněny v souvislosti s řízením vedeným podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění, je na jejich řešení v oblasti veřejnoprávní pamatováno v jeho ustanovení § 89 odst. 5. Podle něj o námitce, o které nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení, stavební úřad rozhodne na základě obecných požadavků na výstavbu, obecných požadavků na využití území, závazných stanovisek dotčených orgánů nebo technických norem, pokud taková námitka nepřesahuje rozsah jeho působnosti. Nedošlo-li k dohodě o námitce občanskoprávní povahy, stavební úřad si o ní učiní úsudek a rozhodne ve věci; to neplatí v případě námitek týkajících se existence práva nebo rozsahu vlastnických práv.

Citované ustanovení tedy rozlišuje jednak námitky, o nichž přísluší rozhodnout stavebnímu úřadu, přičemž může jít o námitky jak veřejnoprávní, tak soukromoprávní (občanskoprávní) a dále námitky, o nichž stavebnímu úřadu rozhodnout nepřísluší, a to jsou jen ty z občanskoprávních námitek, jež se týkají existence práva nebo rozsahu vlastnických či jiných práv. O takové námitky půjde např. tehdy, jestliže účastník řízení zpochybní oprávnění stavebníka realizovat jím zamýšlenou stavbu na konkrétním pozemku či změnu stavby ve vztahu k jím předloženým dokladům, jimiž prokazuje své vlastnické nebo jiné právo k nim. Mezi ně bude patřit zejména zpochybnění platnosti či věrohodnosti předložených dokladů prokazující vlastnická práva (zejména smluv) a spory o hranici pozemků.  Bez ohledu na druh námitek se však o nich musí stavební úřad vždy pokusit o dohodu mezi účastníky.

Je si ovšem třeba uvědomit, že stavební úřad rozhoduje o námitkách účastníků řízení v okamžiku vlastní přípravy (realizace) stavby, nikoliv za situace, kdy ta která stavba začne působit svým provozem na své okolí (např. hlukem, kouřem, světlem atd.).

Ochrany proti těmto imisím se již samozřejmě lze bránit zápůrčí žalobou u soudu, a to bez ohledu na to, že při vlastním povolování stavby byla dána pravomoc k řešení daných námitek stavebnímu úřadu (např. výšky komína z hlediska zakouření okolí).

Soudní ochrana je pak oproti postupu stavebního úřadu ochranou soukromoprávní, časově neomezenou a širší, neboť zkoumá již existující zásah, zde není nad míru přiměřenou poměrům. Krom toho se mohou takové ochrany domáhat ochrany i ti, kteří nebyli účastníky řízení, jehož výsledek je zdrojem pozdějších námitek. Soudní ochrany ve smyslu § 127 občanského zákoníku se tak lze domáhat jen proti zásahům jsoucím (nikoliv případným budoucím v době vedení řízení před stavebním úřadem). Pravomoc stavebního úřadu rozhodnout o námitkách účastníků řízení podle § 89 odst. 5 stavebního zákona se proto s pravomocí soudu nepřekrývá, neboť je dána toliko v době běhu řízení vedených podle stavebního zákona, s výjimkou shora zmíněnou (námitek týkajících se existence práva nebo rozsahu vlastnických práv). Stavební úřad je tak oprávněn rozhodovat i o občanskoprávních námitkách týkajících se předpokládané hlučnosti, prašnosti, zápachu budoucího provozu, emisím a vůbec imisím všeho druhu.

Přistupuje k nim přitom jako k námitkám územně technického či stavebně technického charakteru, přičemž je posuzuje v kontextu platné územně plánovací dokumentace, požadavků stanovených zákony a jejich prováděcími právními předpisy, zejména s obecnými požadavky na využívání území a na výstavbu, stanovisek dotčených orgánů státní správy,v neposlední řadě včetně svých konkrétních zjištění na místě stavby. Jeho rozhodnutí ovšem může soud zvrátit.

Kdo zatáhne závěsy

Odpovědí na vaše tvrzení o obtěžování pohledem či světlem ze sousedního okna se pak lze dobrat např. z rozsudku Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 22 Cdo 1629/99. Podle něho těm, kdo mají faktickou možnost nahlížet do cizích oken nelze zpravidla uložit, aby provedli taková opatření, kterými by tuto možnost vyloučili. Proto je na tom, kdo se cítí být obtěžován pohledem, aby provedl opatření, která by tomuto obtěžování zabránila. Obtěžování pohledem je imisí, proti které právo poskytuje ochranu jen v případě, jde-li o mimořádnou situaci a zvlášť závažné a soustavné narušování soukromí vlastníka nebo uživatele sousední nemovitosti.

Jinými slovy, bude-li sporné okno z hlediska svého umístění a po technické stránce vyhovovat požadavkům, které stavební úřad při povolení staveb zkoumá (viz výše), nemá důvod je nepovolit. To, co uvedeno v citovaném rozsudku, lze analogicky vztáhnout i na popisovaný případ, tedy pro imise spočívající v obtěžování pohledem a osvětlení zahrady. Je proto v zásadě na Vás, abyste provedli taková opatření, která by tvrzenému obtěžování zabránila. Jejich volba je samozřejmě na vás, musíte však mít na paměti, že se musí jednat o opatření přiměřená poměrům, abyste to nakonec nebyli vy, kdo narušují sousedské vztahy.

Nejvyšší soud České republiky v uvedeném rozsudku dále uvedl, že aby bylo možno obtěžování pohledem považovat za imisi, muselo by jít o mimořádnou situaci, při které by bylo soustavně a závažným způsobem narušováno soukromí vlastníka nebo uživatele sousední nemovitosti; zpravidla by šlo o případy, kdy vlastnické právo by bylo zneužíváno k nahlížení do sousední nemovitosti za účelem narušování soukromí sousedů anebo by došlo ke stavební změně, umožňující nahlížení do dosud uzavřených prostor, přičemž tuto změnu by neodůvodňovaly oprávněné zájmy toho, kdo změnu provedl. Je též třeba vycházet ze skutečnosti, že obecně nelze ukládat těm, kdo mají faktickou možnost nahlížet do cizích oken (ale i jinam), aby provedli taková opatření, kterými by tuto možnost vyloučili; to by znamenalo, že vlastníci nemovitostí by byli nuceni je ohradit takovým způsobem, že by z nich nebyl možný výhled na cizí nemovitosti, resp. by byli nuceni zřizovat okna situovaná jen tak, že by z nich nebylo vidět sousední nemovitosti. Stejně by bylo třeba ohradit veřejná prostranství, ze kterých je vidět např. do oken bytů. Proto je – v souladu s dlouhodobě respektovanými zvyklostmi – na tom, kdo se cítí být obtěžován pohledem, aby provedl opatření, která by tomuto obtěžování zabránila. Tomu odpovídá praxe pořizování záclon, závěsů, žaluzií, neprůhledných plotů apod., těmi, kdo nechtějí být takto obtěžováni, nikoliv těmi, kdo by mohli do domů, příp. jiných nemovitostí nahlížet.

Z uvedeného je tak vidět, že ačkoliv někdo něco pociťuje jako obtěžování, ale nejde o obtěžování mimořádné, převyšující míru přiměřenou poměrům, pak se stěží úspěšně dovolá soudní ochrany podle § 127 odst. 1 občanského zákoníku.

A přece je třeba přivolení

Závěrem snad již třeba jen poznamenat, že zřízení okenního otvoru ve stávající stavbě podléhá přivolení stavebního úřadu, neboť se jím mění vzhled stavby (viz § 103 odst. 1 písm. h) stavebního zákona) a že nepovolená stavba zůstává nepovolenou tak dlouho, dokud ji jako takovou stavební úřad neprojedná. O povolení stavby přitom nerozhoduje soused (není třeba jeho souhlasu se stavbou), nýbrž stavební úřad.