Stavební zákon v praxi: Změna pravidel v průběhu stavby

Dotaz čtenáře:

Podle svého nejlepšího přesvědčení jsem započal na podzim roku 2006 se stavbou rodinného domu ve vzdálenosti 4 m od společné pozemkové hranice se sousedem. Takto byla stavba umístěna územním rozhodnutím a podle něj jsem ji nechal před jejím zahájením vytýčit úředně oprávněným zeměměřickým inženýrem. Nyní se však v průběhu kolaudačního řízení ukázalo, že sousední pozemková hranice není „rovná“, v důsledku čehož není můj rodinný dům po celé své délce ve vzdálenosti 4m od pozemkové hranice souseda, jak bylo územním rozhodnutím stanoveno, nýbrž se k ní přibližuje jedním rohem až na vzdálenost 3,65 m. S ohledem na to se soused dožaduje odstranění té části stavby, která je k jeho pozemkové hranici blíže než 4 m. Tento požadavek se mi nelíbí, neboť jsem toto nedopatření vlastně nezpůsobil. Teď mám stavbu dokončenou, potřebuji ji zkolaudovat, avšak názory na to, jak tuto věc řešit, se různí. Jak tedy na celou věc nahlížet?   
M. P.

Odpověď:

Předmětem vašeho dotazu je stavba, která byla zcela zřejmě povolena ještě podle dříve platného stavebního zákona č. 50/1976 Sb. v tehdy platném znění. V jeho § 54 bylo stanoveno, že stavby, jejich změny a udržovací práce na nich lze provádět jen podle stavebního povolení nebo na základě ohlášení stavebnímu úřadu. Ustanovení zavazovalo stavebníky k tomu, aby stavby realizovali jen na základě přivolení stavebního úřadu, tedy stavěli v souladu se sdělením k ohlášení stavby, územním rozhodnutím nebo stavebním povolením, pokud se nechtěli dostat do rozporu se zákonem. Jestliže již k takové situaci dojde, vystavuje se stavebník nepříznivým důsledkům z toho plynoucím, tedy sankci za svoji nedisciplinovanost ve výstavbě (viz §§ 105 a násl. starého stavebního zákona, v současné době § 178 a násl. nového zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu – stavební zákon) a samozřejmě i řízení o odstranění stavby nebo její části s nejistým výsledkem.

Dokončení stavby za účinnosti nového stavebního zákona

Stavba vám tedy byla povolena podle dříve platného stavebního zákona, nyní je dokončena a probíhá kolaudační řízení, jehož výsledkem má být kolaudační rozhodnutí. Teprve na jeho základě byste mohl stavbu v souladu se stavebním zákonem užívat. Cesta k tomuto cíli je však ve vašem případě složitější, což je dáno tím, že stavba rodinného domu probíhala v období, v němž došlo k zásadní změně právních předpisů upravujících stavební právo.

Dnem 1. ledna 2007 totiž nabyl účinnosti (s určitými výjimkami) nový stavební zákon č. 183/2006 Sb. Ten se již samozřejmě Vašeho dříve vydaného rozhodnutí o umístění stavby ani vydaného stavebního povolení nedotýká, když obě rozhodnutí nabyla právní moci před jeho účinností, nicméně bez vlivu na vaší stavbu není. Předně výslovně v § 190 odst. 5 stanoví, že kolaudace staveb povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (což je váš případ) se provede podle dosavadních právních předpisů, tedy podle zákona č. 50/1976 Sb., konkrétně jeho § 76 a násl. Podle nového stavebního zákona bude naopak postupováno v případech, kdy dříve povolené stavby byly provedeny v rozporu se stavebním povolením nebo ohlášením.

Změna v umístění stavby bývá podstatnou změnou

Pokud by se skutečné provedení vaší stavby podstatně neodchylovalo od dokumentace ověřené ve stavebním řízení, nebyl by s její kolaudací žádný problém. Tak tomu ovšem nebývá, když je stavba provedena v rozporu s podmínkami územního rozhodnutí. Již toto samo o sobě proto vyžaduje ze strany stavebního úřadu zvláštních postupů a úvah o závažnosti takové změny. Jedná-li se totiž o rozpor v umístění stavby, jde o věc spadající jinak do režimu územního rozhodování a takovéto změny v umístění stavby (jde-li o podstatné odchylky) nelze v kolaudačním řízení řešit. V kolaudačním řízení se totiž zjednodušeně řečeno ani o ničem takovém rozhodovat nemůže, neboť se v něm v zásadě jen ověřuje a deklaruje, zda byla stavba provedena podle přivolení stavebního úřadu, které kolaudaci předcházelo. Naopak rozhodnutí o umístění stavby je jakýmsi „rodným listem“ každé stavby, dokladem, který ji do daného území vůbec vpustí. Bez něho by tam vůbec nemohla být, v tom je ona důležitost rozhodnutí o umístění stavby. A protože jste jeho podmínky nedodržel, je nezbytné tuto změnu v umístění znovu konfrontovat s územně-technickými, urbanistickými a architektonickými zásadami a odpovědět na otázku, zda je přes provedenou změnu skutečné provedení stavby rodinného domu s nimi nadále v souladu či nikoliv. Dojde-li stavební úřad k závěru, že nikoli, projedná ji v řízení o odstranění stavby, v opačném případě vezme změnu v průběhu kolaudačního řízení pouze na vědomí.

Řízení o odstranění stavby

Jak již uvedeno výše, vaše stavba podléhá kolaudaci podle starého stavebního zákona. Bude-li však shledán její rozpor s podmínkami pro umístění zásadním, nezbude, než ji ještě předtím projednat v řízení o odstranění podle nového stavebního zákona, neboť v jeho přechodných ustanoveních není na podobné situace pamatováno (tak jako na kolaudaci dříve povolených staveb podle starého stavebního zákona za platnosti nového stavebního zákona). Stavební úřad by proto musel postupovat podle platného práva v době svého rozhodování.

Řízení o odstranění stavby zahajuje stavební úřad z úřední povinnosti. Prokážete-li v něm, že vzdor jinému umístění není stavba v rozporu se záměry územního plánování, zejména s územněplánovací dokumentací či v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním předpisem, můžete požádat o dodatečné povolení stavby. Je přitom samozřejmé, že byste musel k takové žádosti předložit podklady ve stejném rozsahu jako k žádosti o stavební povolení. V tom případě by stavební úřad řízení o odstranění stavby přerušil a vedl by řízení o podané žádosti, v němž by postupoval podle ustanovení vztahujících se ke stavebnímu řízení. Pokud by byla stavba dodatečně povolena, řízení o odstranění stavby by stavební úřad zastavil. Teprve pak by vám mohla být stavba rodinného domu zkolaudována.

Dodatečné povolení změny stavby

V dotazu mluvíte o požadavku souseda na odstranění části stavby. Jsem toho názoru, že je-li předmětem jakéhokoliv řízení podle stavebního zákona část stavby, tak že tato část musí být alespoň relativně samostatnou věcí, kterou je možno zachytit v projektové dokumentaci. Pokud by tomu tak nebylo, pak by musela být předmětem řízení o odstranění stavby nikoliv její nepovolená neurčená část (např. část obvodové zdi ohraničující jinak spojený vnitřní prostor stavby), ale stavba celá, tedy i to, co bylo povoleno dříve. Bylo by ostatně v rozporu se zdravým rozumem mít např. pravou část obývacího pokoje povolenou podle starého stavebního zákona a levou část podle nového stavebního zákona, přičemž by se jednalo o jeden prostor. Stejně tak je otázkou, zda v případě, byla-li stavba provedena v rozporu s územním rozhodnutím (fakticky provedena jinde, např. posunuta, což by mohl být i váš případ), jde stále o původní stavbu, nebo o stavbu novou? Řešení této otázky přenechám rozhodovací praxi. Pokud by však šlo o stavbu novou (protože v daném místě žádná stavba povolena nebyla), pak by při její kolaudaci nebylo postupováno podle starého stavebního zákona, ale již nového.

Vzájemné odstupy staveb

Jistě se sluší poznamenat, že vzájemné odstupy staveb jsou upraveny v § 25 vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, v platném změní. Podle jeho odst. 2 platí, že je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností. Z uvedeného ustanovení je možno povolit i výjimku.

Střežte si svá práva a povinnosti

Zbývá dodat, že pro případné řízení o odstranění stavby je zcela nerozhodující, jakým způsobem jste se na dané věci podílel, tedy zda jste zavinil či nikoliv, že je stavba realizována v rozporu s přivolením stavebního úřadu. Jde zásadně jen o výsledek té které stavební činnosti. Je tak zcela bez významu, že jste stavěl v dobré víře podle vytýčení oprávněného zeměměřického inženýra, když podmínky územního rozhodnutí či stavebního povolení dodrženy nejsou. Případné náhrady škody s tím vzniklé byste se však mohl domáhat soudně cestou občanskoprávní. Předpokladem úspěchu by však bylo, že jste měl zaměření stavby ošetřeno řádnou smlouvou, tedy že k němu nedošlo nějakým pokoutním způsobem ve snaze ušetřit. Toho se, vážení stavebníci, v jakékoliv věci dotýkající se výstavby rozhodně vyvarujte.

Kdy je stavba v rozporu s rozhodnutím

Je vcelku běžné a pochopitelné, že při výstavbě dojde k řadě změn různého významu. Stavba může být postavena o něco širší, vyšší, anebo jako ve vašem případě může být nakonec i poněkud jinak umístěna. Důvody toho mohou být různé ( např. změny v použitých stavebních materiálech, geologická složitost podloží a nebo chyba, jaká se stala i ve vašem případě). Zásadní otázkou je vždy míra takového rozporu, respektive toho, kdy lze mít ještě za to, že stavba byla provedena v souladu s ohlášením, se stavebním povolením či s ověřenou projektovou dokumentací. Nebo za to, že byla provedena v rozporu s nimi. Právě na výsledku takového posouzení závisí, zda bude vedeno řízení o odstranění stavby, dán kolaudační souhlas s užíváním stavby či přikročeno k uložení pokuty za přestupek nebo správní delikt. Jde vždy o to, zda jde o odchylky podstatného charakteru či nikoliv.

Neurčitý právní pojem

Stavební zákon ani jeho prováděcí předpisy však nestanoví, co je „nepodstatná odchylka“ nebo kdy je „stavba prováděna v rozporu s ohlášením nebo se stavebním povolením“, a proto tento neurčitý právní pojem musí být na základě volné úvahy stavebního úřadu aplikován vždy až na konkrétní stav. Závisí tedy jen na uvážení stavebního úřadu, zda provedené změny vezme jako nepodstatné pouze na vědomí, nebo zda o nich povede řízení. Stavební úřad je přitom v konkrétní věci vždy postaven před řešení řady možných situací, přičemž nutno zdůraznit, že je záležitostí jeho výsostného uvážení, zda bude konstatovat, že došlo k nepodstatným odchylkám oproti ohlášení, podmínkám územního rozhodnutí či stavebního povolení atd. Takováto uvážení však nemohou být svévolná, nýbrž musí mít oporu v příslušných právních ustanoveních. Pokud však provedená změna není markantní ( dojde např. ke zvýšení stavby, které odpovídá cca 10 % celkové výšky stavby, nejsou porušeny obecně technické požadavky na výstavbu, jako např. stanovené požadavky na vzájemné odstupy staveb mezi sebou a od pozemkových hranic, nebudou dotčeny zájmy chráněné zvláštními předpisy, nebylo přímo dotčeno vlastnické právo souseda atd.), domnívám se, že by je měl stavební úřad spíše vzít na vědomí. Používám-li pak pojem markantní změna či podstatná změna, má to své opodstatnění. Nelze přeci obecně bazírovat na změnách v umístění, půdorysném nebo výškovém rozsahu stavby, které jsou v centimetrech nebo jejich metrických násobcích. Záleží samozřejmě na velikosti stavby a konkrétní situaci v místě. Ze své dosavadní praxe však neznám úředníka stavebního úřadu, který by při kolaudaci celou stavbu, všechny její parametry přeměřoval měřidlem a bez toho takovou odchylku ani nelze zjistit. I tato praxe dává koneckonců odpověď na to, jak se k podobným situacím stavět. Mám proto za to, že např. o změnách v umístění, půdorysném či výškovém rozsahu stavby lze mluvit až od určitého nesouladu skutečného provedení stavby s ověřenou projektovou dokumentací, a nikoliv při jakékoliv odchylce od ní. Předpokládám, že z uvedených hledisek bude posuzován i váš případ.