Zastavit, či nezastavit?

Zástavní právo je po stránce právní uvedeno mezi tzv. právy k cizím věcem v hlavě prvé třetí části občanského zákoníku. Její ustanovení § 152 říká, že „Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy“.

                                            

 

Podstatný je rovněž § 155 občanského zákoníku, který jednak stanoví, že zástavní právo se vztahuje i na příslušenství pohledávky (to jsou zejména úroky, jde-li o pohledávku peněžitou), a také výslovně určuje, že zástavním právem může být zajištěna i pohledávka, která má v budoucnu vzniknout, anebo pohledávka, jejíž vznik je závislý na splnění podmínky. To je ostatně situace v souvislosti s hypotečními úvěry poměrně často se vyskytující.

Stranami zástavní smlouvy jsou na jedné straně zástavní věřitel a na straně druhé zástavce (nebo zástavní dlužník – tyto dva pojmy nejsou zcela totožné, ale pro účel tohoto pojednání je za takové považujme). Zástavce je tedy tím, kdo svou věc do zástavy dává. U nemovitosti jde tedy o jejího vlastníka.

 

Je však třeba si uvědomit, že zástavce (zástavní dlužník) nemusí být totožný s dlužníkem zajišťované pohledávky. Jinými slovy: je možné a v praxi i poměrně obvyklé, že osoba, která si vzala úvěr, sama nemůže z určitých důvodů zajištění formou zástavy nabídnout (třeba proto, že žádnou nevlastní). Je však možné, aby nemovitou (i movitou) zástavu za splnění úvěrové pohledávky nabídla osoba jiná. Pak by šlo případné nesplnění dluhu úvěrovým dlužníkem k její tíži, protože věřitel z úvěrové smlouvy (zpravidla banka) by se hojil právě na této zástavě. Tyto situace povětšinou vznikají mezi osobami blízkými, kdy kupříkladu rodiče „ručí“ dětem zastavením svého domku za splacení úvěru.

 

Pojem ručení však není přesný, jelikož nejde o ručení v zákonném slova smyslu (ručení je jiný, samostatný institut zajištění pohledávky). Jeden ze zásadních rozdílů spočívá v tom, že u ručení zákon stanoví, že ručitel, který splnil dluh za dlužníka, má nárok na to, aby mu dlužník toto plnění nahradil – zákon zde vlastně stanoví, že ručitel tak ohledně pohledávky vstoupí do práv věřitele vůči dlužníkovi.

Zákon praví, že zástavní právo k nemovitým věcem vzniká vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak. Jde tedy o obdobný postup, jako při nabytí vlastnictví k nemovitosti, alespoň co se „technické“ stránky týče. Zástavní smlouva je předložena katastru nemovitostí a ten, jestliže neshledá nedostatky, provede vklad zástavního práva s účinností ke dni návrhu na tento vklad. Zástavní právo působí vůči každému pozdějšímu vlastníku zastavené věci.      

Zástavní dlužník je dle zákona povinen zdržet se všeho, čím se zástava zhoršuje na újmu zástavního věřitele. Ztratí-li zástava na ceně tak, že zajištění pohledávky se stane nedostatečným, má zástavní věřitel právo, aby zástavní dlužník zajištění doplnil (např. dal do zástavy věc další nebo nabídl bonitního ručitele atp.). Nedojde-li k takovému „dozajištění“, stane se ta část pohledávky, která není zajištěna, splatnou.

ZÁNIK ZÁSTAVY

Kromě případů stanovených jednotlivě jinými předpisy než občanským zákoníkem (a ty nejsou pro běžného majitele nemovitosti příliš praktické) zaniká zástavní právo:
a) zánikem zajištěné pohledávky,
b) vzdáním se zástavního práva zástavním věřitelem,
c) uplynutím doby, na niž bylo zřízeno (byla – sjednána),
d) složí-li zástavní dlužník zástavnímu věřiteli cenu zástavy,
e) dohodou mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem (zástavcem)
U nemovitostí samozřejmě platí, že zánik zástavního práva se musí doložit katastru nemovitostí, jenž provede jeho výmaz, a to ke dni, v němž zástavní právo zaniklo.                        

Nejdůležitější vlastností zástavního práva je však tzv. jeho funkce „uhrazovací“. O ní mluvíme tehdy, jestliže zajišťovaná pohledávka není řádně nebo včas splněna a zástavní právo tak přestane mít pouze funkci zajišťovací. Je tedy třeba přikročit ke zpeněžení zástavy. V této souvislosti je třeba poznamenat, že naše právo již dlouho nedovoluje tzv. propadnutí zástavy, tedy žádný věřitel nemá právo si jednoduše zástavu ponechat s účinky přechodu vlastnictví na něj samého jen proto, že jeho pohledávka zajištěná zástavním právem nebyla uhrazena. Zákon tedy jasně praví, že není-li pohledávka zajištěná zástavním právem splněna včas, má zástavní věřitel právo na uspokojení své pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy. Zástavu lze přitom zpeněžit na návrh zástavního věřitele ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy (procesní průběh zpeněžení zástavy není možné v rámci tohoto článku podrobněji rozebírat; zde lze doporučit poradu s advokátem v jednotlivých konkrétních případech).

Nebývá zvykem, aby zákon výslovně stanovil, která ujednání smlouvy jsou neplatná; u smlouvy zástavní tak činí demonstrativně (výčet neplatných ujednání tedy není úplný). K tomuto ustanovení bylo přikročeno proto, že katastrální, ale zejména soudní praxe se velmi často potkávala (a dosud potkává) s ujednáními zástavních smluv, která jsou zcela zřetelně v rozporu se zákonem. Kromě již zmíněné nezákonně propadné zástavy jde o ujednání stanovící, že zástavní dlužník nesmí zástavu vyplatit, nesmí nemovitost zastavit dalšímu věřiteli, nebo že zástavní věřitel se může uspokojit z prodeje zástavy jinak, než je stanoveno zákonem, popřípadě, že se prodeje zástavy domáhat nesmí.

Kdo taková ustanovení do zástavní smlouvy přesto vloží a smlouvu takto uzavře, musí počítat s tím, že v této části (zpravidla tedy nikoli jako celek) je zástavní smlouva neplatná.

KONTAKT

Mgr. Daniel Uličný
Autor je právník a v současné době pracuje v bankovní sféře
e-mail: ulicny.d@seznam.cz