Dejte si odstup, sousede!

V půli sedmdesátých let stanovila prováděcí ministerská vyhláška č. 83/1976 Sb. k – tehdy čerstvému – stavebnímu zákonu pro vzájemné odstupy mezi rodinnými domky speciální pravidla:

1) „Vytváří-li rodinné domky mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi má být 10 m . Ve stísněných územních podmínkách (například ve stavebních mezerách), a pokud nejsou v některé z protilehlých částí stěn okna obytných místností, může se tato vzdálenost snížit až na 6 m .“

 

2) „Vzdálenost rodinných domků vytvářejících mezi sebou volný prostor nesmí být od společných hranic pozemků menší než 3 m . Pokud by rozměry stavebního pozemku ve stavební mezeře… znemožnily účelné dispoziční řešení stavby rodinného domku, může stavební úřad výjimečně snížit jeho vzdálenost od společné hranice pozemků až na 2 m .“

 

V létě roku 1992 se limity pro odstupy snížily. Novelizovaná vyhláška šalamounsky stanovila: „Vytváří–li rodinné domky mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi má být 10 m , nesmí však být menší než 7 m .“ Vzájemná vzdálenost stísněných domků (bez oken v protilehlých stěnách) se snížila z 6 metrů na  4 . Podmínky, při kterých se lze pozemkovým hranicím stavbou přiblížit místo na 3 jen na 
2 metry, se změkčily.

Poměry houstnou

V roce 1998 začala platit nová prováděcí vyhláška č. 137/1998 Sb., která – dá se říci – poměry u rodinných domů dále zahustila:

 

1) „Vytvářejí–li rodinné domy mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m .“

 

2) „Vzdálenost rodinných domů od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m . Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m , pokud v žádné z protilehlých částí stěn nejsou okna obytných místností; v takovém případě se nemusí uplatnit požadavek na odstup od společných hranic pozemků.“ 

3) „Vzájemné odstupy staveb pro individuální rekreaci, které mezi sebou vytváří volný prostor, nesmí být menší než 10 m .“

 

4) „Vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností, musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace; tento požadavek se neuplatní u budov umísťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění je řešeno v závazné části územně plánovací dokumentace“ (zde už totiž nejde o vzájemný odstup).

 

Zahušťování je nejlépe vidět u minimální vzdálenosti od společných hranic pozemků: dvoumetrové minimum, dříve výjimečné a vázané na stísněné podmínky, se stalo obecnou normou – a ve stísněných podmínkách se už neuplatní vůbec žádné minimum.

Nové předpisy, staré limity

Od 1. ledna 2007 jsou obdobná pravidla obsažena v paragrafu 25 nové vyhlášky č. 501/2006 Sb. Vzdálenost mezi rodinnými domy, mezi kterými je volný prostor, nesmí být stále menší než 7 metrů (ve zvlášť stísněných územních podmínkách 4 metry ; u staveb pro rodinnou rekreaci zůstal limit 10 metrů ). Vzdálenost těchto rodinných domů od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 metry . (Vnější hrany terasy, balkonu a jiné pochozí plochy rodinného domu, která je nad přilehlým terénem výše než 2 metry, musí ovšem být minimálně 3 metry od hranice sousedního pozemku.) Za jistých podmínek lze „kvůli zachování stávajících hodnot zástavby“ umístit rodinný dům, garáž a související stavby až na hranici pozemku.

Když se po pádu komunismu obnovila možnost, aby rozhodnutí správních úřadů (včetně stavebních) přezkoumávaly soudy, dostaly se odstupy staveb i do novodobé judikatury.

21. září 1998 rozhodoval Vrchní soud v Praze o žalobě, kterou se vlastník pozemku bránil proti rozhodnutí o umístění budoucí stavby čerpací stanice splaškových vod na sousedním pozemku. Přitom argumentoval mj. krátkou a v napadeném rozhodnutí nejasně určenou (jen pěti či osmimetrovou) vzdáleností stavby od hranice jeho pozemku.                                                        

Vrchní soud žalobu zamítl. V odůvodnění svého rozsudku mimo jiné uvedl: „Žalobce… netvrdí, že by stanovením vzdálenosti umísťované stavby čerpací stanice ať 5, ať 8 metrů od hranice jeho pozemku byl vůbec nějaký právní předpis porušen na újmu jeho práv. Jinak řečeno, žalobce netvrdí, že by vůbec měl nějaké subjektivní oprávnění k tomu, aby na sousedním pozemku nebyla stavěna čerpací stanice…, ostatně netvrdí ani, že by na vlastním pozemku on sám nějakou stavbu – ohledně níž právní předpisy stanoví nějaké odstupy – vůbec měl.“ Regule o odstupech se totiž týkají výlučně vzájemných odstupů staveb, zejména staveb obytných.

Zamýšlená stavba nestačí

Řadové domky
odstupy nedrží

17. května 2001 rozhodoval týž soud o žalobě, kterou sousedé napadli stavební povolení změny stavby. Namítli, že budou nadměrně obtěžováni výhledem z požárního schodiště (přimykajícího se ke společné hranici pozemků) do soukromí své zahrady, na balkon a do oken svého domu. Přitom argumentovali mj. regulemi o odstupu staveb: dotčené domy se sice nacházely v řadové zástavbě, ale přístavba měla být postavena „v ose kolmé na osu řadové zástavby“ – a tady se už podle žalobců měly odstupy uplatnit. 

Hradecký krajský soud tuto žalobu zamítl a judikoval: „Stanoví–li vyhláška… vzájemné odstupy staveb, je nutno vycházet z toho, že má na mysli odstupy takových staveb, které na sebe přímo nenavazují, tedy jsou nebo musí být mezi nimi stavební mezery. Jedná–li se o zástavbu řadovou, neznamená to, že na sebe musí navazovat jen stavby stejných půdorysných rozměrů a výšek. Rozhodujícím kritériem řadové zástavby je vzájemná návaznost staveb na sebe bez ohledu na jejich délky, šířky či výšky.“

V odůvodnění soud mj. uvedl: „Budovy… na sebe přímo navazují... jde tedy o řadovou zástavbu. U ní již z její podstaty nepřichází aplikace právních ustanovení o odstupech staveb vůbec v úvahu. Na této řadovosti zástavby přitom nemůže nic změnit ani hloubka zastavění do dvorních traktů.“                              

Odstupy patří do stavebního povolení

13. března 2001 rozhodoval královéhradecký krajský soud o žalobě, která brojila proti stavebnímu povolení stavby a dostavby zámečnické dílny u domu na sousedním pozemku. Žalobkyně namítaly hlučnost provozu v novostavbě, zastínění svého domu čp. 1 a také nedostatečný odstup: „Vydané podmínky, z nichž lze umístění dovozovat, nejsou jednoznačné, není zřejmé, jaký odstup má mít stavba domu čp. 1 od dílny.“  

Krajský soud žalobě vyhověl a stavební povolení zrušil; v odůvodnění rozsudku uvedl: „Mezi předmětnou stavbou a obytnou budovou… má být mezera cca 1 m, tedy… se jedná o velmi stísněný prostor, v němž není povolování staveb obvyklé. Za takovéto situace má ale vlastník sousední nemovitosti nezadatelné právo na to, aby naprosto přesně věděl, kde a jak má být taková stavba umístěna… Při sloučení územního řízení se stavebním řízením… nelze připustit, aby ve výsledném stavebním povolení bylo umístění stavby na stavebním pozemku věnováno méně pozornosti, než by tomu bylo v případě, kdyby byla obě tato řízení vedena samostatně. Proto musí být ve stavebním povolení… určeno i polohové umístění stavby a její odstupy od hranic pozemku a od sousedních staveb. Nestačí tu pouhý odkaz na projektovou dokumentaci stavby.“

...a do agendy stavebního úřadu

Úspěch u soudu mělo i dovolání, o kterém 13. prosince 1999 rozhodoval brněnský Nejvyšší soud. Šlo o žalobu, kterou shodně zamítl okresní i krajský soud, aby bylo žalovanému vlastníkovi sousedního pozemku uloženo „zdržet se zastavění pozemku… budovou (skladovací halou) o rozměrech, které by vedly k zastínění dvou oken domu čp. ... ve vlastnictví žalobců“. Žalující sousedé poukazovali zejména na to, že „stavba haly vytvoří hmotu o rozměrech 40 x 6 m, okna obytných místností směřujících na jihovýchod jsou přitom jediná, do kterých část dne svítí slunce, v zimě je doba osvitu 272 minut, po výstavbě haly by šlo jen o 122 minut… po výstavbě haly by z oken na jihovýchod nebyla vidět obloha“; kromě toho argumentovali i porušením pravidel o vzájemném odstupu staveb.