Stavební zákon v praxi: Vzájemné odstupy mezi stavbami

Dotaz čtenáře

Jsem vlastníkem rodinného domu situovaného v ploše pro bydlení. Moji sousedé zamýšlejí změnit svůj rodinný dům na restauraci s hernou. Vzájemný odstup těchto staveb by pak byl 6,5 m, což se mi zdá být velmi málo z hlediska zachování pohody rodinného bydlení. Stavební úřad však na můj dotaz ohledně vzdáleností argumentoval tím, že žádné minimální vzájemné odstupy těchto staveb, tedy stavby rodinného domu vůči stavbě restaurace, právními předpisy stanoveny nejsou, takže je z tohoto pohledu vše v pořádku. Odpovídá toto tvrzení skutečnosti, respektive tomu, že v případech, kdy vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, výslovně nestanoví vzájemné odstupy určitých staveb, je lze umístit, zjednodušeně řečeno, v jakékoliv vzdálenosti vůči sobě?

Právní ustanovení nelze vykládat izolovaně

Tvrzení stavebního úřadu není správné a zjevně vychází jen z jazykového výkladu pozitivně vymezených ustanovení o vzájemných odstupech staveb ve zmíněném právním předpisu.

Pouze s jazykovým výkladem však vystačit nelze. K celkovému závěru o významu a aplikovatelnosti té které právní normy totiž slouží celá řada dalších postupů, jako je logický či systematický výklad, přičemž nelze přehlížet zvláště širší souvislosti, plynoucí ze systémové povahy práva, z jeho funkčních vazeb. Právě z nich totiž plyne požadavek, aby se výklad určitého ustanovení právního předpisu neomezoval jen na jeho znění, nýbrž aby byl chápán jako část celku (v daném případě stavebního práva), která s ohledem na principy jednotnosti a bezrozpornosti právního řádu vytváří s jeho ostatními částmi (rozuměj především se stavebním zákonem a jeho prováděcími předpisy) logicky souladný celek.

Požadavky na stavební pozemky rodinných domů

Najdeme je v již zmíněné vyhlášce č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění vyhl. č. 269/2009 sb. (dále jen"vyhláška"), která je z pohledu pohody bydlení upravuje na několika místech. Podle jejího § 4 odst. 1 se plochy pro bydlení vymezují za účelem zajištění podmínek pro bydlení v kvalitním prostředí, umožňujícím nerušený a bezpečný pobyt a každodenní rekreaci a relaxaci obyvatel, dostupnost veřejných prostranství a občanského vybavení. Podle jejího odst. 2 mohou být sice mimo jiné součástí plochy bydlení i pozemky dalších staveb a zařízení, ovšem nesmějí snižovat kvalitu prostředí a pohodu bydlení ve vymezené ploše a musí být slučitelné s bydlením.

Podle § 20 odst. 1 citované vyhlášky je obecným požadavkem vymezování pozemků a umísťování staveb na nich (tedy všech staveb) to, aby se stanovováním podmínek jejich využívání a umísťování staveb na nich nezhoršovala kvalita prostředí a hodnota území. Podle jeho odstavce 2. lze vymezovat v zastavěném území obce, která nemá územní plán obce, regulační plán nebo územně plánovací dokumentaci sídelního útvaru nebo zóny, pozemky a umísťovat stavby pro bydlení, pro rodinnou rekreaci, pro stavby občanského vybavení souvisejícího a slučitelného s bydlením a rekreací a pro stavby dopravní a technické infrastruktury a pozemky veřejných prostranství; vymezování jiných pozemků a umísťování dalších staveb na nich je možné, jen pokud tyto stavby nesnižují kvalitu životního prostředí nad limitní hodnoty stanovené jinými právními předpisy.  Rovněž podle  ustanovení § 25 odst. 1 vyhlášky musí vzájemné odstupy staveb splňovat mimo jiné požadavky na zachování kvality prostředí.

ZMĚNA V UŽÍVÁNÍ STAVBY

Podle § 126 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), lze stavbu užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v ohlášení stavby, ve veřejnoprávní smlouvě, v certifikátu autorizovaného inspektora, ve stavebním povolení, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu.

Změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí, je přípustná jen na základě písemného souhlasu stavebního úřadu.

Změna v užívání stavby přitom musí být v souladu se záměry územního plánování, s veřejnými zájmy chráněnými stavebním zákonem a se zvláštními právními předpisy.
                                   

Vzájemné odstupy staveb

Vzájemné odstupy staveb jsou upraveny v § 25 uvedené vyhlášky. Pozitivně jsou v něm stanoveny vzdálenosti mezi izolovanými rodinnými domy a jejich vzdálenosti od pozemkových hranic pozemků, jakož i dalších staveb v něm uvedených. Vzájemné odstupy mezi rodinným domem a restaurací v něm uvedeny nejsou, to však vzhledem k výše uvedenému neznamená, že by tato otázka nepodléhala regulaci na základě uvážení stavebního úřadu z hledisek požadavků vyhlášky uvedených vpředu.

ZMĚNA V UŽÍVÁNÍ STAVBY SPOJENÁ SE ZMĚNOU DOKONČENÉ STAVBY

Je třeba rozlišovat změny v účelu užívání stavby, k nimž dochází bez stavebních  změn dokončené stavby a změny v účelu užívání, které jsou spojeny s jejich změnami.

Pokud stavební změny dokončené stavby vyžadují ohlášení nebo stavební povolení, řeší se postupem podle  § 105 až § 117, tedy podle ustanovení stavebního zákona, jež upravují ohlašování staveb a jejich povolování ve stavebním řízení. Po jejich dokončení se podle okolností postupuje podle § 120 nebo podle § 122 stavebního zákona, jež upravují způsoby přivolení stavebního úřadu k jejich užívání.

PROSTÁ ZMĚNA V UŽÍVÁNÍ STAVBY

Jedná se o takové změny v užívání stavby, které nejsou spojeny se změnami stavebních konstrukcí dokončené stavby. V takovém případě podle § 127 stavebního zákona vydá stavební úřad souhlas se změnou v užívaní stavby na základě oznámení osoby, která má ke stavbě vlastnické právo nebo prokáže právo změnit užívání stavby. Oznámení obsahuje popis a odůvodnění zamýšlené změny, její rozsah a důsledky. K oznámení se připojí doklad o vlastnickém právu ke stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí, popřípadě souhlas vlastníka stavby se změnou v užívání, a závazná stanoviska dotčených orgánů vyžadovaná zvláštními právními předpisy. Jestliže stavební úřad se změnou v užívání stavby souhlasí, zašle do 30 dnů ode dne jejího oznámení souhlas tomu, kdo změnu oznámil. V opačném případě rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, ve stejné lhůtě změnu v užívání stavby zakáže. Pokud stavební úřad ve lhůtě 30 dnů ode dne oznámení nevyjádří se změnou v užívání stavby souhlas ani ji nezakáže, má se za to, že se změnou v užívání stavby souhlasí.
                                           

Správní uvážení

Vzhledem k provázanosti jednotlivých institutů stavebního práva nelze při posuzování dané věci nevidět a nevzít v úvahu (kromě již zmíněného) ustanovení § 25 odst. 2 vyhlášky, podle něhož je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m. Je-li totiž tato vzdálenost považována za minimální u staveb rodinných domů, u nichž nelze předvídat nějaké zvláštní vzájemné rušivé vlivy, pak je zcela samozřejmé, že pod takto stanovenou hranici nelze umísťovat stavby, jejichž negativní vlivy na své okolí jsou obecně mnohem zásadnější. A to by byl bez jakýchkoliv pochybností právě i vámi popisovaný případ. Proto i když vyhláška výslovně nestanoví závazné minimální vzdálenosti (odstupy) mezi uvedenými stavbami, přesto je upravuje nepřímo, a to právě prostřednictvím již zmíněných  ustanovení  §§ 4, 20 a 25. Prostě a dobře, jakákoliv argumentace ohledně vzájemných odstupů staveb, opírající se jen o tvrzení, že není v právním předpisu výslovně upravena, je lichá. Stavební úřady totiž musí vždy takovéto právním předpisem neupravené případy posoudit ve vztahu k obdobným právním ustanovením v něm obsaženým a teprve na základě takovéhoto správního uvážení vyvodit ve věci odpovídající závěry.

Ani vyhláškou stanovené vzájemné odstupy přitom nelze přejímat automaticky nebo dokonce si snad myslet, že v nich jsou již zohledněny požadavky orgánů státní správy na ten který druh staveb.  To je rovněž ze strany stavebního úřadu vždy teprve předmětem zkoumání v konkrétních případech.

Vzhledem k uvedenému proto nemám sebemenších pochyb o tom, že zamýšlená změna v účelu užívání stavby je již jen z výše uvedených důvodů v rozporu s uvedenými principy zakotvenými ve zmíněném obecně závazném právním předpisu (zmíněné vyhlášce). Není tedy podle mě povolitelná již jen z těchto důvodů.

Pohoda bydlení

Uvedený pojem definoval Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku ze dne 2. 2. 2006, čj. 2 As 44/2005-116, a to tak, že jí je nutno rozumět „ souhrn činitelů a vlivů, které přispívají k tomu, aby bydlení bylo zdravé a vhodné pro všechny kategorie uživatelů, resp. aby byla vytvořena vhodná atmosféra klidného bydlení; pohoda bydlení je v tomto pojetí dána zejména kvalitou jednotlivých složek životního prostředí, např. nízkou hladinou hluku (z dopravy, výroby, zábavních podniků, ze stavebních prací aj.), čistotou ovzduší, přiměřeným množstvím zeleně, nízkými emisemi pachů a prachu, osluněním apod.; pro zabezpečení pohody bydlení se pak zkoumá intenzita narušení jednotlivých činitelů a jeho důsledky, tedy objektivně existující souhrn činitelů a vlivů, které se posuzují každý jednotlivě a všechny ve vzájemných souvislostech. "

Já bych k tomu snad jen dodal, že proklamovanou pohodu bydlení je třeba mít nejen ve vlastní stavbě, ale po celém stavebním pozemku, tedy i na pozemku k rodinnému domu patřícímu ( zahradě ). Nedovedu si proto představit, že by požadovaná změna v užívání stavby rodinného domu na restauraci mohla vyhovět výše uvedeným požadavkům.
                                                              

ŘÍZENÍ O ZMĚNĚ

Jestliže se změna dotýká práv třetích osob nebo vyžaduje podrobnější posouzení jejích účinků na okolí, stavební úřad do 30 dnů od oznámení změny písemně vyrozumí osobu, která tuto změnu oznámila, že změna podléhá rozhodnutí a zároveň určí podklady nezbytné pro řízení. Dnem jejich předložení je zahájeno řízení o změně v užívání stavby. Náležitosti obsahu oznámení, souhlasu a rozhodnutí o změně v užívání stavby stanoví prováděcí právní předpis (viz § 13 vyhl. č. 526/2006 Sb., kterou se provádí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu).