Blog

Pokuta za neudržování bytového domu

DOTAZ

Vlastním bytový dům na náměstí, který je ve špatném stavebně technickém stavu. Proto mě stavební úřad vyzval, abych ve lhůtě jednoho roku zajistil jeho řádnou údržbu. Protože jsem tak neučinil, respektive s údržbou jsem ani nezapočal, vydal stavební úřad rozhodnutí, jímž mně zjednání nápravy nařídil. Jelikož však mám v úmyslu dům prodat, ani poté jsem nařízené udržovací práce nezahájil. Za to mně byla stavebním úřadem uložena pokuta 90 000 Kč. Navíc mi bylo naznačeno, že pokud udržovací práce neprovedu ani poté, budu pokutován opakovaně. Je něco takového možné, když od zjištění daného závadného stavu již uplynula doba delší jednoho roku, a proto trestnost mně za vinu kladeného přestupku zanikla?

ODPOVĚĎ

Stavební úřad má k řešení takovýchto případů patřičné pravomoci, mimo jiné provádět kontrolní prohlídky staveb a dohlížet nad tím. Tentokrát jsme vybrali dotaz týkající se přístavby v zástavbě řadových rodinných domů a dotaz ohledně sankcí vůči majiteli, který neplní povinnosti spojené s údržbou bytového domu. zda je na nich řádně prováděna údržba staveb, vyzývat jejich vlastníky, aby ve stanovené lhůtě zjednali nápravu, případně ji nařizovat rozhodnutím (viz zejména § 132 odst. 1 a 2 písmeno e/, § 133 odst. 2 písmeno g/ a § 134 odst. 2 a 3 stavebního zákona). Jisté pochybnosti může v této souvislosti vyvolávat § 139 odst. 1 stavebního zákona, podle něhož: „Není-li stavba řádně udržována a její vlastník neuposlechne výzvy stavebního úřadu k provedení udržovacích prací, stavební úřad mu nařídí zjednání nápravy.“

Jde o pochybnosti v tom směru, že speciálnímu ustanovení § 139 odst. 1 stavebního zákona o údržbě staveb neodpovídá výslovně žádná skutková podstata přestupku v něm stanovená, žádné sankční opatření pro případ jeho nesplnění, a nastoluje se tak otázka, zda neudržování stavby, v němž nelze spatřovat veřejný zájem ve vazbě na § 132 odst. 3 písm. c) a d) stavebního zákona, lze vůbec sankcionovat. To je však na dlouhý rozbor a vám jde o charakteristiku daného chování z pohledu přestupku jako takového. Zde třeba předně konstatovat, že podle § 20 odst. 1 přestupkového zákona skutečně nelze přestupek projednat, uplynul-li od jeho spáchání jeden rok.

Dobou spáchání přestupku je přitom doba, kdy byl přestupek dokonán. V daném případě jde pak o přestupek trvající povahy, jelikož je znovu a znovu pokračováno v útocích na zájem chráněný stavebním zákonem, udržovat stavbu v řádném stavebně technickém stavu. Stavbu neudržujete trvale a nejedná se tedy o jednorázový čin. Vámi zmiňovanou lhůtu jednoho roku je proto třeba počítat nikoliv od okamžiku zjištění závady na vaší stavbě, nýbrž až od ukončení nedovolené činnosti, tedy až po provedení udržovacích prací, jimiž zjištěné závady skutečně odstraníte. Byla-li vám uložena za neprovádění údržby pokuta, stalo se tak k určitému datu.

Proto zjistí-li stavební úřad poté, že nadále udržujete protiprávní stav spočívající v neprovádění údržby, může vám dané pokuty ukládat znovu a znovu, tedy opakovaně, přičemž jejich výši bude zřejmě zvyšovat za účelem dosažení jejich účelu. Je to ostatně zcela logické. Pojedete-li např. automobilem z Prahy do Brna a hned v Mirošovicích vám bude uložena pokuta za rychlou jízdu, tak to také neznamená, že jste si beztrestnost pro rychlou jízdu na ten den a dále předplatil. A tak je tomu i u všech trvajících přestupků.

DOTAZ

Jsem vlastníkem rodinného domu v řadové zástavbě, v níž jsou všechny domy v podstatě stejně velké. Můj soused chce ale dům rozšířit přístavbou směrem do zahrady, přičemž zamýšlená přístavba odpovídá svojí velikostí dosavadním stavbám řadovým. Mám za to, že v tomto případě je třeba trvat na náležitých odstupech přístavby od stávajících staveb sousedních a od hranic pozemků. Vždyť přístavba by již nebyla v řadě s ostatními domy, vybočovala by z ní, takže by nutně docházelo i k vzájemnému stínění a obtěžování pohledy, což by ve svém výsledku znamenalo snížení kvality prostředí.

ODPOVĚĎ

Máte na mysli zřejmě ustanovení § 25 odst. 2 vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, podle něhož „je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností.

Vycházíte přitom z předpokladu, že rozsah zamýšlené přístavby změní dosavadní ráz zástavby v daném prostoru natolik, že již na ni nebude možno pohlížet jako na zástavbu řadovou. K tomu však třeba uvést, že zmiňované ustanovení § 25 odst. 2 citované vyhlášky, které upravuje „vzájemné odstupy staveb“, stanoví požadavky urbanistické, architektonické a další na stavby, které na sebe přímo nenavazují, je mezi nimi odstup, stavební mezera.

To ovšem není popisovaný případ, když jednotlivé stavby rodinných domů na sebe přímo navazují, když jsou v řadové zástavbě, přičemž zamýšlená přístavba má být jen součástí jednoho z nich. V žádném případě se nejedná o samostatnou stavbu, a tudíž aplikace právních ustanovení o odstupech staveb, jak jste se o tom zmínil, nepřichází vůbec v úvahu. Na zmíněné „řadovosti“ zástavby tudíž nemůže nic změnit ani hloubka zastavění do dvorních traktů jednotlivých staveb. To znamená, že jako řadovou zástavbu je třeba hodnotit i zástavbu staveb s různými šířkami, a to bez ohledu na to, zda jde o zástavbu původní nebo realizovanou až s odstupem času.

Hlučnost, prašnost či jiné imise

To samozřejmě neznamená, že by při povolování přístavby měly být přehlíženy zájmy vlastníků sousedních nemovitostí. Ti totiž mají v řízeních (územním, stavebním) dostatek prostoru k tomu, aby jako účastníci řízení uplatnili své námitky a připomínky (obtěžování výhledem, výškové řešení stavby, zastínění sousedních pozemků a staveb, hlučnost, prašnost či jiné imise atd.), s nimiž se pak musí stavební úřad v rozhodnutí vypořádat.

Přístavbu by nebylo možno povolit, pokud by stavební úřad došel k závěru, že nesplňuje požadavky stanovené např. již v odstavci prvním citovaného ustanovení, tedy např. vámi zmiňované požadavky na zachování normového oslunění a zachování kvality prostředí. Jinými slovy, to, že umístění stavby (přístavby) splňuje jedny požadavky na využívání území či technické požadavky na stavby, ještě neznamená, že splňuje i ty druhé, další.