Okno v pronajatém bytě přestane těsnit, klika se protáčí nebo žaluzie nejdou vytáhnout. Kdo to má zaplatit? Odpověď není v nájemní smlouvě, ale v nařízení vlády, které většina nájemníků i majitelů nikdy nečetla. Rozhoduje přitom částka a to, co přesně se rozbilo.
Oprava oken v pronájmu patří mezi nejčastější spory mezi nájemníkem a majitelem bytu. Nájemník má pocit, že okno bylo opotřebené už při nastěhování. Majitel má pocit, že nájemník s ním zacházel špatně. Oba se odvolávají na nájemní smlouvu, ve které o oknech obvykle nestojí nic.
Odpověď je přitom poměrně jasná a stojí v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které vymezuje pojmy běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Tohle nařízení platí vždycky, i když ho smlouva nezmiňuje, a nelze se od něj odchýlit v neprospěch nájemníka.
Co nařízení říká o oknech
V paragrafu, který vyjmenovává drobné opravy podle věcného vymezení, jsou okna uvedena výslovně. Mezi drobné opravy, které hradí nájemce, patří opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, dále výměny zámků a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu.
Jednoduše řečeno: co se na okně dá odšroubovat, seřídit nebo vyměnit jako díl, je obvykle věcí nájemníka. Samotné okno jako konstrukce — rám, křídlo, sklo — věcí nájemníka není.
Dvě hranice, na které se zapomíná
Výčet drobných oprav ale není jediné kritérium. Nařízení obsahuje dvě finanční hranice, které výsledek často otočí.
První je limit na jednu opravu. Oprava, která není v onom výčtu uvedená, se za drobnou považuje jen tehdy, pokud náklad na ni nepřesáhne tisíc korun. Opravy prováděné na jedné věci současně se přitom sčítají — nelze je tedy rozdělit na tři faktury po devíti stech korunách.
Druhá je roční limit. Pokud součet nákladů na drobné opravy a běžnou údržbu za kalendářní rok přesáhne sto korun na metr čtvereční podlahové plochy bytu, další opravy v tom roce už nejsou drobné a platí je majitel. U bytu o šedesáti metrech čtverečních je tedy strop šest tisíc korun ročně. Nájemník, který v červnu zaplatil opravu kování za pět tisíc, může v říjnu po majiteli oprávněně chtít úhradu dalších nákladů.
Typické situace a kdo je platí
Protáčející se klika nebo okno, které jde ztuha zavřít. Jde o opravu kování, tedy drobnou opravu v režii nájemníka, pokud se vejde do obou limitů. Seřízení jednoho okna se obvykle pohybuje v řádu stovek korun.
Žaluzie nebo roleta, která nejde vytáhnout. Nařízení zmiňuje rolety a žaluzie u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu, takže vnitřní stínění je věcí nájemníka. U venkovních žaluzií a rolet je situace jiná — ty jsou součástí fasády a patří majiteli.
Dosloužilé těsnění. Tady se spory vedou nejčastěji. Guma v okenním rámu má životnost deset až patnáct let a její opotřebení není důsledkem užívání, ale času. Jde tedy spíš o opotřebení věci, které podle občanského zákoníku nese vlastník. Pokud byt pronajímáte a nájemník hlásí průvan od oken, které jsou z roku 2010, je výměna těsnění plastových oken obvykle vaše povinnost, ne jeho. Navíc je to oprava, jejíž cena se u celého bytu do tisícikorunového limitu stejně nevejde.
Zamlžené dvojsklo. Porušený obvodový spoj skla je vada konstrukce okna. Platí majitel.
Prasklé sklo. Tady rozhoduje příčina. Pokud sklo rozbil nájemník nebo jeho návštěva, hradí škodu on, a to v plné výši bez ohledu na limity, protože nejde o opotřebení, ale o škodu. Pokud sklo prasklo samovolně nebo kvůli vadě, platí majitel.
Co si pohlídat na obou stranách
Pro majitele platí jediná praktická rada: nechte si stav oken zdokumentovat při předání bytu. Fotografie kování a těsnění v předávacím protokolu ušetří při odchodu nájemníka hodiny dohadování. Druhá rada je ještě jednodušší — okna v pronajímaných bytech nechte jednou za několik let projít servisem. Seřízené okno se nerozbije a nájemník nemá důvod volat.
Pro nájemníka platí, že před placením opravy má smysl ověřit si dvě věci: jestli oprava spadá do výčtu drobných oprav a jestli v daném roce ještě nepřekročil roční limit. Doklady o zaplacených opravách je proto rozumné si schovávat.
A pro oba platí, že spor o dva tisíce korun obvykle stojí víc nervů, než je sám o sobě hodný. Většina servisních firem řekne po prohlídce přímo, jestli jde o opotřebení nebo o poškození — a to je obvykle argument, který spor ukončí rychleji než výklad nařízení.
Autor článku: Šimon Endrych, jednatel servisní firmy Oknamistr, která se zabývá servisem oken, stínicí technikou a zasklíváním lodžií v Praze, Středočeském, Královéhradeckém a Plzeňském kraji.
