|
Zástavní právo slouží především jako zajišťovací instrument. Sjednává se k zajištění závazků. Zjednodušeně řečeno: zajišťuje věřitelům, že jejich pohledávky budou zaplaceny. Bez zajištění zástavou by se mnozí lidé dlužníky vůbec nestali – nikdo by jim totiž nepůjčil, a když tak méně a za horších podmínek.
Stalo se módou žít na dluh, totiž na úvěr, a k tomu jsou všemožná zajištění nezbytná; zástavy mají v téhle souvislosti punc tradice. Zastavárny, kam se nosí movité věci, patří spíše k pražskému Žižkovu nebo k brněnskému Cejlu. Ale zastavené nemovitosti najdeme i ve vilových čtvrtích a satelitních městečkách: často stačí nahlédnout do sousedova výpisu z katastru nemovitostí (zatížení domu zástavním právem je vyznačeno v části C listu vlastnictví).
Dům se pochopitelně neodnáší do žádné zastavárny: postačí zástavní smlouva, která se vkládá do katastru nemovitostí (zástavní právo vzniká až tímto vkladem). Věc dává do zástavy její vlastník. Pokud má nemovitost více spoluvlastníků, musí se zřízením zástavního práva k celé nemovitosti souhlasit všichni. Svůj spoluvlastnický podíl může ovšem zastavit kdokoliv z nich.
Kdo je kdo u zástavy Osoba, které svědčí zástavní právo, se označuje jako zástavní věřitel. Ten, kdo dává svou věc do zástavy, je zástavní dlužník (zástavce). Mnohdy je to sám dlužník. Jindy ale za zaplacení jeho dluhu ručí jakožto zástavní dlužník svou zastavenou nemovitostí jiná osoba – třeba rodiče za dceřin dluh. Zástavce je povinen zdržet se všeho, čím by se zastavená věc k újmě zástavního věřitele zhoršila. Je povinen starat se o ni s péčí řádného hospodáře, zejména ji opatrovat a chránit před poškozením a zničením. K újmě věřitele by jistě bylo třeba pronajmutí bytů v domě na dobu neurčitou za regulovanou činži. Také povinné revize už nejsou soukromou záležitostí zástavce. Zástavním právem se nijak neomezuje volné nakládání se zastaveným domem. Lze jej prodat, darovat i odkázat. Alespoň zákon tomu nijak nebrání, někteří zástavní věřitelé se tuto volnost snaží smluvně omezit. V případě změny vlastníka působí zástavní právo proti každému dalšímu majiteli zastavené věci.
Pokud se zajištěná pohledávka splácí řádně a včas, zástavní právo se v praxi nijak neprojevuje. V ideálním případě nakonec pohledávka zaniká splacením a zástavní právo se posléze vymaže z katastru nemovitostí.
Když se dluhy neplatí Není-li pohledávka zajištěná zástavním právem splněna řádně a včas, má zástavní věřitel právo na to, aby se zastavená věc zpeněžila a dluh mu byl zaplacen z výtěžku této transakce. Toto právo má věřitel i tehdy, když byla pohledávka splněna jen částečně, dokonce i v případě, že k doplacení zbývají jen úroky. A pozor – zástavní právo nezaniká ani promlčením pohledávky.
Ještě před několika lety bylo praktické zpeněžení zastavené věci právně komplikované. Proto se sjednávaly různé smlouvy, v nichž zástavce dával ke zpeněžení souhlas. Dnes už to není zapotřebí: po novele občanského zákoníku může zástavní věřitel navrhnout zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě nebo jejím soudním prodejem.
To neznamená, že po první nesplacené splátce hypotečního úvěru musí zástavní dlužník očekávat dražbu svého domu.
Hypoteční boom přivedl do řad zástavních dlužníků mnoho těch, kteří by si bez masivní reklamy pro půjčku nikdy nešli. Dlužník jen těžko odhadne, v jaké situaci bude za pět nebo za deset let. Pokud onemocní, ztratí práci nebo partnera, budou splátky nad jeho síly. Všichni věřitelé nabádají dlužníky v tísni: Přijďte s námi dohodnout řešení svých potíží předem, nebo alespoň bez odkladu!
Jako řešení připadají v úvahu různé splátkové dohody a změny úvěrového vztahu (splátky se mohou odložit, úročení se může změnit, ba i načas přerušit atd.). Vstřícnost hypoteční banky neznamená, že se vzdává svého zisku; pouze si na něj počká déle, než bylo původně sjednáno. Složitějšími variantami jsou odprodej pohledávky, převzetí dluhu či přistoupení k dluhu.
Jen některé případy končí prodejem domu, třeba i obsazeného dlužníkem či jinými uživateli. Je třeba připomenout, že majiteli nemůže za trvání jeho vlastnictví vzniknout nájem ani věcné břemeno. Po nedobrovolné ztrátě vlastnictví proto zůstává v domě bývalý vlastník bydlet bez právního důvodu a bez nároku na náhradní bydlení. Zájem o takové domy ovšem není velký, ačkoliv jednotlivé obsazené byty se už na realitním trhu úspěšně prodávají.
A ještě jedna důležitá poznámka – zástavní věřitel má právo, ale nikoliv povinnost, uspokojit se ze zpeněžení zastavené věci. Může vymáhat splnění dluhu soudně, exekucí a podobně, může se obrátit na ručitele. A ti nemohou namítat, že se měl nejprve uspokojit ze zastavené věci.
Smlouva není nutná Kromě zástavní smlouvy může zástavní právo vzniknout i ze zákona, rozhodnutím soudu nebo soudem schválenou dědickou dohodou.
Zákonné zástavní právo se používá například při vymáhání daní a poplatků, a to velmi účinně: finanční úřad je může zřídit svým rozhodnutím k zajištění daňové pohledávky. Jestliže je daňový nedoplatek zajištěn zástavním právem na nemovitosti, nelze namítat jeho promlčení do třiceti let po jeho zápisu do katastru!
Soudcovské zástavní právo slouží věřiteli. Nevede sice přímo k jeho uspokojení, ale dává mu jistotu, že jeho pohledávka nebude ohrožena, ani když povinný svou nemovitost prodá. Když někdo nadělal více dluhů, může se stát, že soudu dojde více návrhů na zřízení soudcovského zástavního práva k téže jeho nemovitosti. Pak rozhoduje pořadí, ve kterém návrhy došly. Otálet s návrhem se tedy nemusí vyplatit.
Zástavní právo zaniká zejména zánikem pohledávky (nikoliv ovšem jejím promlčením). U nemovitostí se pak samozřejmě každý zástavní dlužník snaží o výmaz práva z katastru nemovitostí. Někdy je ale obtížné vymoci na uspokojených věřitelích příslušná potvrzení a součinnost při výmazu. Pro takový případ se doporučuje uschovávat doklady o postupném řádném splácení dluhu; soud pak může k určovací žalobě rozhodnout, že zástavní právo zaniklo.
Kontakt: Judr. Dan Holubkov, e-mail: holubkov@cmail.cz
text: Dan Holubkov ilustrace: Pavel Dufek |
Zastavit dům
Každý vlastník může svůj dům pronajmout nebo jej přenechat k užívání zdarma. Dům lze také zatížit věcným břemenem užívání celého domu nebo jeho části. V takových případech se oprávněná osoba do domu nejspíš nastěhuje. Existují ale i práva k domu, u nichž osoba, která je získá, není oprávněna do domu ani vstoupit, natož v něm bydlet. Přesto jde o významná oprávnění, zapisovaná dokonce do katastru nemovitostí. Jedním z nich je zástavní právo.
