Co by měla rezervační smlouva vždy obsahovat
Zákon nijak nedefinuje (na rozdíl od budoucí smlouvy kupní), co vše musí rezervační smlouva obnášet. Měla by obsahovat věci, na kterých se protistrany ústně dohodly.
Ve smlouvě se stanovuje kupní cena a způsob, jakým bude uhrazena (hotově, z hypotéky) a kde bude uschována (advokátní, notářská, bankovní úschova). Specifikuje se důkladně předmět prodeje včetně všech jeho součástí a popíšou případné právní vady. Stanoví se rezervační poplatek a sankce za nesplnění podmínek smlouvy. Uvedou se přesné termíny, do kdy musí jednotlivé strany splnit své závazky vyplývající ze smlouvy – složit rezervační zálohu, předat nemovitost kupci, odstranit případné vady na nemovitosti, podepsat kupní smlouvu atd.
Ve smlouvě je nutné jasně specifikovat, za jakých okolností propadne rezervační poplatek kupujícího, případně kdy má kupující nárok na vrácení rezervačního poplatku, pokud ke koupi nemovitosti nedojde z důvodů prodávajícího. Součástí smlouvy je i prohlášení smluvních stran (jaká práva a povinnosti mají smluvní strany) a přílohy k rezervační smlouvě (všechny dokumenty, které by měl zájemce mít ještě před podpisem kupních smluv, např. výpis z KN, nabývací titul, kolaudační rozhodnutí, prohlášení vlastníka, předpis služeb SVJ či bezdlužnost stávajícího majitele vůči SVJ).
Rezervační záloha – kam ji uschovat a kdy se vrátí
Rezervační zálohou (depozitem) dává zájemce najevo skutečný zájem nemovitost koupit. Většinou je koncipována jako záloha na kupní cenu a případně jako smluvní pokuta, pokud do určité doby zájemce neuzavře s prodávajícím kupní smlouvu.
Výše rezervačního poplatku se pohybuje mezi 3 – 5 % (při spolupráci s realitkou se často jedná právě o výši provize). Platba rezervační zálohy přímo majiteli představuje pro zájemce riziko, že by o zálohu mohl přijít. Naopak úschova u notáře či advokáta nemusí být výhodná pro prodávajícího. Tyto subjekty totiž jednoduše vrátí zálohu kupujícímu. Rezervační záloha se ale vrací kupujícímu pouze v případě, kdy podmínky rezervační smlouvy poruší prodávající. Nejideálnějším řešením se tedy v případě rezervační zálohy jeví úschova v realitní kanceláři, protože zájemce má většinou větší důvěru v nestranného prostředníka.
V případě, kdy z prodeje sejde na základě porušení podmínek kupujícím (kupující si koupi rozmyslí či mu banka neschválí hypotéku), propadá záloha prodávajícímu jako kompenzace za zmařený čas .
S kým rezervační smlouvu podepsat
Existují dva typy rezervačních smluv: dvojstranná podepsaná mezi realitní kanceláří a zájemcem (pokud prodáváte přes realitku) nebo kupujícím a zájemcem (při samoprodeji) a trojstranná mezi kupujícím, prodávajícím a realitkou.
Doporučujeme uzavírat pouze smlouvu trojstrannou (zájemce – realitní kancelář – majitel nemovitosti) nebo při prodeji bez realitky dvojstrannou mezi prodávajícím a kupujícím.
