Aby se vám v domku nevylíhnul chráněný nájemník

To ale neznamená, že se vlastník domu nemůže dostat do právního postavení, které je zcela obdobné pozici domácího pána v činžáku. Pokud jde totiž o právní režim nájmu bytu, české zákony nerozlišují mezi bytem v roháku na pražských Vinohradech a jediným bytem v domečku z vepřovicových cihel. V obou případech lze byt v domě přenechat tak nešikovně, že se jeho vyklízení může protáhnout na řadu let, ne-li na celé generace.

 

Prvního listopadu 1936 otiskl Karel Poláček v Lidových novinách fejeton, jehož vypravěčem byl domovník v bytovém domě: „Máme tu samé nové partaje, jenom pan Hevera je pod ochranou nájemníků. Tři krásné pokoje v jedné řadě, ranní slunce, koupelna, klozet jako salón a za všechno platí směšný pakatýlek.“ To bylo ale před válkou, kdy se počítalo s tím, že chráněných staronájemníků bytů bude postupně jen ubývat.

Dnešní právní úprava není takhle nutně jednosměrná. Jestliže se uvolní byt s regulovanou činží (třeba když se odstěhuje anebo zemře osamělý nájemník bytu), může jej majitel nově pronajmout komukoliv a za jakékoliv nájemné. Nic mu ale nebrání ani v tom, aby si s novým nájemníkem sjednal zase regulovanou činži. Proč by to dělal? Kvůli penězům. Domácí pán přitom většinou inkasuje jednorázovou finanční částku, za kterou si nájemník lidově řečeno „kupuje dekret“ na chráněný nájem bytu, často i s regulovanou činží (ještě loni by si na deregulaci nájemného vsadil jen málokdo). Jde o jakési odstupné naruby, které (na rozdíl od odstupného za uvolnění bytu) žádný zákon od daně z příjmů neosvobozuje. Jenže o téhle části transakce většinou nájemní smlouvy i daňová přiznání mlčí.

 

Když se vlastník domu či bytu pro takový postup vědomě rozhodne, je to samozřejmě jeho věc i riziko. Ti ostatní – ať jim patří činžák nebo rodinný dům – si musí při přenechávání prostor k bydlení dát na ochranu nájemníků pozor. Připomeňme sedm důležitých věcí:

1 Nikdy nepronajímejte byt na dobu neurčitou.

Zatímco u nájmů ostatních věcí znamená doba ne­určitá možnost vypovědět nájem prakticky kdykoliv, a to i ze strany pronajímatele, u bytů (a pouze u bytů) je tomu naopak: doba neurčitá může nájemníkovi přinést užívání najatého bytu v zásadě na věčné časy.

Nájemník totiž může nájem bytu před uplynutím doby nájmu vypovědět kdykoliv i bez udání důvodu, ale pan domácí to může udělat jen z důvodů, které jsou přesně vymezeny občanským zákoníkem – a někdy je povinen zajistit nájemníkovi před vyklizením bytu bytovou náhradu. A pozor: když se nájemní smlouva o době nájmu vůbec nezmiňuje, jde automaticky o nájem na dobu neurčitou.

 

2 Pokud se byt pronajímá na dobu určitou, neměla by být příliš dlouhá

(A v žádném případě by neměla přesáhnout deset let). Pronajmete-li totiž byt jen na pár měsíců a budete-li s nájemníkem spokojeni, nic vám nebrání v tom, abyste s ním sjednali další nájem na dobu určitou. Když ale sjednáte delší dobu nájmu a s nájemcem spokojeni nebudete, narazíte na ochranu nájemníků. Platný zákon říká: „(1) Zanikne-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou výpovědí před uplynutím sjednané doby, má nájemce právo na bytovou náhradu v rozsahu jako při zániku nájmu bytu. (2) Právo na bytovou náhradu má nájemce v případě uvedeném v odstavci 1 jen po dobu, na kterou byl nájem původně sjednán. (3) Zanikne-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou delší deseti let uplynutím této doby, má nájemce právo na bytovou náhradu, pokud po uzavření nájemní smlouvy nastanou na jeho straně takové závažné okolnosti, že na něm není možno spravedlivě požadovat vyklizení bytu bez náhrady.“

Že jste v ustanoveních občanského zákoníku o nájmu bytu nikde nic takového nenašli? Není to tak dávno, co jsme měli v Praze parlamenty dva: federální a národní. Celostátní občanský zákoník byl v kompetenci Federálního shromáždění, ale to svěřilo některé drobnosti k úpravě národním parlamentům. Česká národní rada tohoto zmocnění využila mimo jiné k citované úpravě (jde o platný paragraf 6 jejího zákona
č. 102/1992 Sb.).

 

3 Jestliže pronajmete byt ženaté či vdané osobě

Většinou bez dalšího („ze zákona“) vznikne společný nájem bytu oběma manžely, aniž to může pronajímatel nějak ovlivnit. Nájemník to může ovlivnit leda tím, že s manželem nebude anebo přestane trvale žít. (U nájemníka, který – jak je to v Česku možné od roku 2006 – uzavřel registrované partnerství s osobou téhož pohlaví, společný nájem bytu takto nevzniká.)

 

4 Nájem bytu nemusí končit nájemníkovou smrtí

Někdy může ze zákona přejít na nájemníkovy spolužijící osoby, pokud nemají jiný byt (nemusí jít vůbec o dědice po nájemníkovi). Obdobně to platí při odstěhování nájemníka z bytu.

 

5 Pokud je v budově, kde se nachází pronajatý byt, ještě aspoň jeden byt 

nebo jeden nebytový prostor a budova dosud není rozdělena na jednotky podle zákona o vlastnictví bytů, může ji majitel takhle rozdělit (vymezit v ní jednotky, které se zapisují do katastru nemovitostí). Nájemce bytu má při rozdělení budovy na jednotky přednostní právo na to, aby si najatý byt – pokud jej chce majitel prodat – koupil právě on. 

 

6 Od roku 1995 musí být smlouva o nájmu bytu povinně písemná

(ústní by neplatila) a musí obsahovat označení bytu a jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a ustanovení o nájemném.

 

7 Celá slavná ochrana nájemníků

(a všech šest předchozích odstavců) se týká jen a pouze nájemců jednotlivých bytů, ničeho jiného.

Pamětníci z realitních kanceláři si vzpomenou, jak se v první půli devadesátých let praxe vyhýbala svazující regulaci nájemného z nebytových prostor. Nepronajímaly se jednotlivé nebytové prostory, ale celé budovy či celá patra: takto vymezený předmět nájmu totiž žádné cenové regulaci nepodléhal.