 |
Rodinný dům je určen k bydlení, takže se v něm nachází především byt a jeho příslušenství. Příslušenství bytu definuje občanský zákoník déle než čtyřicet let takto: „Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.“ Příslušenství nemusí – stejně jako v činžácích – s bytem prostorově souviset: sklepy (a někdy i spíže a záchody) bývají mimo byt. |
|
Tři kategorie Tři právní režimy Předmět nájmu by měl být ve smlouvě jednoznačně vymezen. Pokud to bude dostatečně jasně definované, lze pronajímanou místnost určit pomocí světových stran, přístupu z domu, orientací okna či vyšrafováním v přiloženém plánku. Ale pozor – jako byt nebo nebytový prostor lze platně pronajmout jen to, co je tak kolaudováno. Jinak riskujete absolutní neplatnost smlouvy. Do spisů na stavebním úřadě přitom může nahlížet jen majitel domu, uchazeč o nájem (ba i nájemce) k tomu od něj potřebuje písemnou plnou moc. Co byste měli vědět U jakkoliv jinak vymezeného předmětu nájmu stačí (aspoň pokud jde o prostory v domě) smlouva ústní. Skoro vždycky je ale praktické smlouvu sepsat. Dáte-li tedy sestřenici klíč od pokoje a přijmete-li od ní za jeho užívání platbu, může se stát nájemcem pokoje. Žádná tragédie to nebude, ale není jisté, že ji budete moci z pokoje po právu ze dne na den vyhodit. – Pokud se nájemní smlouva nezmiňuje o době nájmu, jde o nájem na dobu neurčitou. Na tuhle zásadu ale musí nájemci zapomenout, když si najímají (třeba i k bydlení) cokoli jiného než právně existující byt – například celý rodinný dům nebo celé jeho podlaží, pokud se takový předmět nájmu neshoduje s kolaudovaným bytem (něco tedy přebývá nebo schází). V takovém případě je pro nájemce výhodnější doba určitá: chce-li na místě najisto setrvat nejméně tři roky, ať je tříletá! Nájem něčeho jiného, než je byt, na dobu neurčitou je totiž oboustranně vypověditelný i bez důvodu. Pokud nájemní smlouva nestanoví jinak, trvá výpovědní lhůta tři měsíce (u movitých věcí měsíc, u polí a lesů nejméně rok). – U nájmu bytu ze zákona vzniká a zaniká společný nájem bytu manželů, aniž to může majitel ovlivnit. Nájemci to mohou změnit leda tím, že se vezmou, či rozvedou, anebo spolu po svatbě přestanou trvale žít. Při nájmu celého domu, jiné části domu, než je byt, a nebytového prostoru nic takového neexistuje: druhý z manželů začne (nebo přestane) být nájemcem leda novelou nájemní smlouvy s pronajímatelem. – Nájem nemusí končit nájemcovou smrtí: někdy může ze zákona přejít na spolužijící osoby, které nemají jiný byt (nemusí jít vůbec o dědice). U nebytového prostoru, například u garáže, mohou dědici (nemusí jít o spoluuživatele) do třiceti dnů po nájemcově smrti oznámit domácímu, že pokračují v nájmu. (Nikdo v Česku ovšem neumí předložit soudní rozhodnutí, že po někom dědí, tak brzy po jeho smrti. Může se stát, že pronajímateli dojde „pokračovací dopis“ od někoho, kdo nakonec dědit vůbec nebude.) U jiných předmětů nájmu žádná záhrobní prodloužení nájmu neexistují, ledaže by to účastníci v nájemní smlouvě sjednali. – Nájemce bytu má při rozdělení budovy na jednotky (podle zákona o vlastnictví bytů) přednostní právo na to, aby si byt – pokud se ovšem bude prodávat – koupil právě on. Z ostatních předmětů nájmu to platí pouze u ateliérů. Přednostní právo nájemce na koupi je možné pochopitelně také sjednat. – Vyklizení bytu po skončení nájmu je někdy vázáno na náhradní byt. Bývalý nájemce se není povinen vystěhovat, dokud mu domácí nezajistí náhradní byt. Exnájemci často okupují byt celé roky: nemohou jej už měnit, nemají přednostní právo na jeho koupi, nedostávají příspěvek na bydlení, po jejich smrti už práva k bytu na nikoho nepřejdou, ale stále bydlí – a musí za bydlení platit (i když už nejde o nájemné). U jiných předmětů nájmu to neexistuje. Novou garáž, kancelář nebo restauraci si musí bývalý nájemce najít sám. Možnosti tu jsou Érou takových postupů byla doba po roce 1989: nebytové prostory už mohl každý pronajmout, komu chtěl, ale činže byla ještě regulovaná. Praxe hledala cestu, jak to u atraktivních prostor obejít – a našla ji v pronajímání celých pater a jiných částí domu. Toho se můžeme dočkat i v budoucnosti: koncem roku 2005 prošla poslaneckou sněmovnou novela občanského zákoníku, podle níž by si nájemci bytů mohli za několik let jednostranně snižovat sjednané nájemné z bytu na úroveň v místě obvyklou… KONTAKT: |
