Stavební zákon v praxi: Jak se dělí dvojdomek

Dotaz čtenáře:

Spolu se sousedem jsme koupili od bývalého JZD dvojdomek, respektive každý z nás zakoupil jednu jeho polovinu, jeden rodinný dům se samostatným číslem popisným. Každý z nich má také samostatný vchod, půdní prostor je přepažen dřevěným bedněním, střecha je průběžná, nepřerušovaná. V současné době soused uvažuje o vestavbě bytové jednotky do půdního prostoru, v němž chce zároveň vystavět novou dělící středovou zeď vytaženou až nad střechu. V důsledku toho by došlo k přerušení průběžně probíhajících vazebních trámů, které by tak přestaly být na mé straně podchyceny, a zároveň by došlo i k rozebrání části střechy a střešní krytiny mého domku. Kromě toho mám obavu, že pokud bych rovněž chtěl podobnou vestavbu realizovat, že by to nemuselo být možné s ohledem na únosnost stávající středové dělicí zdi mezi našimi domy. Pozemková hranice mezi stavebními pozemky jednotlivých č. p. přitom vede přesně prostředkem této středové dělící zdi. Jak se mám k záměru souseda postavit?

A. H., Brandýs

Odpověď:

Z vašeho popisu stavby plyne, že uváděný dvojdomek byl původně zbudován jako jeden objekt se dvěma byty situovanými souměrně od jeho středové osy a že se na této skutečnosti po stavební stránce od té doby nic nezměnilo. Rozhodující pro posouzení dané věci je přitom stavebnětechnické provedení stavby a nikoliv to, že byla rozprodána způsobem, jakoby se skládala ze dvou samostatných částí, jež mohou plnit funkce dvou samostatných rodinných domů.

Vymezení pojmu dvojdomek

Zmiňujete se o jedné středové zdi mezi dvěma rodinnými domy a jedné (průběžné, nepřerušené) střešní konstrukci. Je-li pro vás takováto stavba dvojdomkem, pak se bohužel mýlíte, neboť pod pojmem dvojdomek je třeba rozumět objekt skládající se ze dvou zcela samostatných rodinných domů přiléhajících k sobě jednou stranou, přičemž zbývající tři strany každého z nich jsou volné. Tyto předpoklady „dvojdomku“ však nebyly a nejsou ve vašem případě naplněny. Do důsledku vzato lze dokonce říci, že jste se sousedem zakoupili jeden objekt se dvěma byty, že spoluvlastníte jednu věc, byť se dvěmi čísly popisnými na dvou stavebních pozemcích. Bohužel jde o jev v našich podmínkách velmi rozšířený (zejména u řadové zástavby rodinných domů), přičemž jsou takovéto nesamostatné (společné) věci (stavby) zapsány v katastru nemovitostí jako věci samostatné. Jde o záležitosti, které na své řešení teprve čekají.

Středová zeď

Nastíněný problém tkví ve vlastnictví středové zdi. Koho ve vašem případě vlastně je? A jde vůbec v případě středové zdi o samostatnou věc, tak aby mohla být předmětem vlastnického práva pouze jednoho z vás? Domnívám se, že nikoliv. Nemám totiž žádných pochybností o tom, že ona středová zeď byla vzhledem k době svého vzniku a záměru stavebníka (bývalého JZD) postavena vyzděním z plných cihel na řádnou vazbu se stejným významem pro obě bytové jednotky. Respektive středová zeď tak není již jen z tohoto důvodu od samého počátku samostatnou věcí, reálně vymezenou, nýbrž součástí věci hlavní, tedy celého domu, a zároveň tak i obou na ni navazujících bytových jednotek jedné stavby. Vlastně vám tímto znovu říkám, že do důsledku vzato jste si nekoupili samostatné rodinné domy vzdor tomu, že každý z nich má své číslo popisné a že došlo před jejich prodejem k rozdělení původního stavebního pozemku na dva podle jejich velikostí. Geometrickým plánem na rozdělení pozemku totiž nelze reálně dělit stavby na samostatné věci. Totéž pak platí i o číslech popisných. Lze tak shrnout, že v době prodeje měla být stavba reálně rozdělena na samostatné věci, což nebyla.

Reálné dělení staveb

Rozdělit reálně stavbu na více zcela samostatných věcí lze buď výhradně právními prostředky, tj. takovými, při nichž lze vycházet z dosavadního stavebního stavu stavby, pokud lze vytýčit (popsat) její dělicí rovinu (obvykle svislou), aniž by bylo třeba cokoliv přestavovat či jinak stavebně měnit, anebo je zapotřebí provést dělení stavby za pomoci stavebních změn, jimiž se reálné dělící roviny teprve vytvoří. V případě „dvojdomku“ to zjednodušeně řečeno znamená „přeříznout jej vejpůl“ a každou nově vzniklou část (samostatný rodinný dům) stavebně vybavit tak, aby mohla být samostatně užívána v souladu s požadavky kladenými na takovýto druh stavby příslušnými právními předpisy.

Postup při dělení staveb

Reálné dělení stavby pomocí stavebních změn se přitom neobejde bez příslušné projektové dokumentace a stavebního povolení. Po dokončení stavebních prací pak fakticky vzniknou dva stavební objekty (případně více), jejichž užívání je možné až po oznámení záměru o jejich užívání stavebnímu úřadu ve smyslu § 120 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Při té příležitosti je třeba pamatovat i na rozdělení původního stavebního pozemku geometrickým plánem tak, aby každá nově vzniklá stavba měla svůj vlastní stavební pozemek. To proto, neboť budovy v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, musí být označeny mimo jiné i pozemkem, na kterém jsou postaveny (viz § 5 odst. 1 písm. c) zák. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky – katastrální zákon). Každá z nově vzniklých budov tak musí být i geometricky určena.

Jak vzniklý stav vyřešit?

V posuzovaném případě nebyly dány předpoklady k rozdělení stavby na dva rodinné domy čistě právními prostředky. Odpověď na otázku čtenáře je proto jednoduchá: Vzájemně se pokusit v okamžiku zamýšlené změny dohnat stavebně alespoň trochu to, co bylo před prodejem zanedbáno. Stávající středovou zeď, nyní končící v úrovni podlahy půdy, „vytáhnout“ až nad střechu a do ní zakotvit z obou stran přerušené konstrukce krovů a oplechování střech každého z rodinných domů. Nechat si dále statikem posoudit možnosti jejího přitížení v případě vestaveb do půdních prostor, a pokud by to mohl být problém, rozumně se dohodnout o jejich dalším využití. Poté se nadále tvářit, jakoby šlo o dva samostatné rodinné domy, byť jak již jsem uvedl výše, z právního hlediska středová zeď netvoří samostatný předmět právních vztahů (věc), neboť je vzhledem ke způsobu svého provedení součástí obou sousedících rodinných domů. Z optického pohledu se však po provedení navržené úpravy budou oba rodinné domy jako samostatné stavby alespoň jevit. Daná situace přitom bude vyžadovat i do budoucna vzájemnou sousedskou shodu a respekt.

Odstupy mezi rodinnými domy 

V sousedství našeho rodinného domu povolil stavební úřad výstavbu dalšího rodinného domu. Podle jeho projektové dokumentace mají být kolem něho provedeny terénní úpravy, včetně zpevněných ploch, které budou vzhledem k našemu domu ve vzdálenosti menší jak 7 m. Domníváme se, že stavbou ve smyslu stavebního řádu jsou i změny terénu vzniklé v souvislosti s použitím stavebního materiálu.

Pak by ale byla nově povolená stavba rodinného domu v rozporu s obecně závazným právním předpisem, konkrétně s § 25 odst. 2 vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, v platném znění.

Manželé Š., Ostrava

Odpověď:

Podle citovaného ustanovení platí, že je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností. Vám jde o to, zda do těchto vzdáleností třeba zahrnout i zpevněné plochy kolem rodinného domu, vybudované právě v souvislosti s ním.

Měření odstupů mezi stavbami upravuje ustanovení § 25 odst. 8 uvedené vyhlášky. Podle něho se vzájemné odstupy a vzdálenosti měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkonů, lodžií, teras, dále od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace. Jak je z uvedeného textu patrné, zmíněná vyhláška vůbec nestanoví kritéria pro měření vzdáleností mezi stavbami a terénními úpravami. Navíc si nelze myslet, že by okraje provedených terénních úprav kolem rodinného domu, včetně zpevněných ploch, byť provedených ze stavebních materiálů, byly zároveň jeho vnějšími povrchy. Kromě toho naprostá většina terénních úprav přicházejících v úvahu kolem staveb rodinných domů nevyžaduje ani stavební povolení či ohlášení (viz § 103 odst. 1 písm. f) stavebního zákona). Povolování vlastní stavby rodinného domu a terénních úprav kolem něho (u nich vlastně nepovolování) tedy podléhá i rozdílným právním režimům, které nelze ztotožňovat, a to ani tehdy, pokud by byly terénní úpravy uvedeny v podmínkách stavebního povolení za účelem úpravy okolí stavby. Ani tehdy by nebyly stavbou jako takovou a nebylo by je proto možno ani brát za nějaký výchozí bod, od něhož by měly být měřeny vámi uváděné vzdálenosti mezi stavbami.