Blog

Dejme tomu, že už vlastníte zasíťovaný stavební pozemek (viz předchozí díl), máte zajištěné financování a víceméně jasno v tom, co vlastně chcete, z čeho budete stavět, kdo zrod díla „ohlídá“ a jak to bude v příštích týdnech a měsících prakticky fungovat. Na cestě ke zhmotnění představy o novém bydlení se však musíte vypořádat i s dalšími překážkami. Rozhodně nelze obejít úředníky a vynechat pečlivý výběr subdodavatelů.

Opomenout nelze ještě jedno důležité rozhodnutí a tím je, zda vsadíte na jistotu v podobě zakoupení hotového projektu typového (katalogového) domu, nebo zda se rozhodnete realizovat svoje individuální představy o bydlení. Obě alternativy mají svá pro i proti. Typový projekt představuje zpravidla v praxi prověřené univerzální řešení a obvykle zahrnuje domy standardních velikostí se standardním dispozičním uspořádáním. Bohužel většinou nebere v potaz konkrétní situaci na pozemku a individuální potřeby budoucích uživatelů domu. Hodí se tedy spíše pro nedočkavce a pro ty, kteří nemají speciální požadavky. Podmínkou bývá rovinatý pozemek s vhodnou orientací ke světovým stranám. Příprava individuálního řešení je sice o něco dražší a delší, ale nabízí možnost realizace vlastního nápadu i jeho částečného dotváření podle reálných finančních možností.

Ohlašovat, nebo žádat?

Na velikosti vysněného domu záleží, zda budete jeho stavbu jen ohlašovat, nebo musíte žádat o stavební povolení. Po pravdě řečeno, v nezbytém počtu „papírů“ zas tak velký rozdíl není. Ohlášení stačí pro novostavby rodinných domů a domů pro rekreaci do 150 m² zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Stavby a stavební úpravy, kde nestačí ohlášení, například novostavby se zastavěnou plochou větší než 150 m², vyžadují stavební povolení. Před podáním žádosti se vždy vyplatí navštívit příslušný stavební úřad (odbor) a seznámit se s místně platnými vyhláškami a regulativy.

Průzkum s kalkulací

Stejný projekt se dá realizovat za různé ceny, otázkou je výsledný efekt. Stavebník by měl mít přehled o tom, co za své peníze může reálně pořídit. Jde o pořizovací cenu materiálu a práce za čtvereční metr zdiva či kubík betonu včetně dopravy, o cenu energií a spoustu dalších položek. Vyplatí se určitou dobu před zahájením stavby sledovat vývoj cen.

Výběr dodavatelů firmy

Stavba svépomocí neznamená, že musíte zdít a nahazovat sami. Znamená to ale, že se ocitnete v džungli dodavatelů, mezi nimiž musíte sami vybírat. Osvědčeným řešením je výběrové řízení. Odborníci doporučují vypracovat poptávku s přesným zadáním, termínem dokončení a předání díla. Představu o ceně je lepší nezmiňovat, přeneste návrh na dodavatele. Kvůli úspoře času zadejte poptávku elektronicky (např. přes portál www.budeme-stavet.cz).

Výběr nabídek pak rozhodně neuspěchejte, selekce uchazečů skýtá určitý manipulační prostor ke snižování ceny. Mnozí stavebníci si nechají dodavatele doporučit projektantem či architektem. Od věci nejsou ani zkušenosti stavebního dozoru. Pokud je intervence podložena konkrétními důkazy o kvalitě díla, budiž. Rozhodně ale není od věci si výsledky jejich práce osobně ověřit. Předpokladem úspěchu je také dobře „ošetřená“ smlouva o dílo, nejlépe posouzená právníkem.

V obecném jazyce se pro pozemek užívá výrazu parcela, což je geometricky a polohově určený pozemek, zobrazený v katastrální mapě a označený parcelním číslem. Stavební parcelou je míněn pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Stavební zákon uvádí, že pozemky určené k zastavění musí svými vlastnostmi – tvarem, plochou, velikostí a základovými poměry, umožňovat účelnou a hospodárnou realizaci i bezpečné užívání stavby. 

Výběr parcely ovlivňuje mnoho faktorů, např. okolní krajina (rovina, les, vodní plocha, výhled apod.), integrita okolní zástavby (samota, periferie, venkov, řadová zástavba aj.) a začlenění domu do daného prostředí. Prvotní je ale důsledná prověrka, zda onen vyhlédnutý či zakoupený kus země je skutečně stavebním pozemkem. Vodítkem při výběru je nahlédnutí do územního plánu na odboru územního rozvoje příslušného místního úřadu. Tento plán musí být schválený zastupitelstvem a měl by být závazný. 

Z územního plánu se dozvíte, zda je vyhlédnutý pozemek určen pro rodinné bydlení, dále jestli se nenachází v nějakém ochranném pásmu (to má kolem sebe železnice, všechna vedení vysokého napětí, silnice, kabely, vodovody či plynovody a dokonce i les, kde lze do vzdálenosti 50  m od něj stavět jedině se souhlasem orgánu ochrany lesa), či zda na něj není uvalena z nějakého důvodu stavební uzávěra. V územním plánu také zjistíte, co se v budoucnu chystá ve vašem okolí, např. zda se kolem vaší zahrady neplánuje dálniční přípojka či vám před očima nevyroste průmyslová zóna. 

Na katastru nemovitostí si prověřte vlastníky, přesnou výměru parcely, případná věcná břemena, zástavní právo, tzv. plomby atd.

Náhody a okolnosti

Pozemek můžete zdědit, koupit, dostat jej darem, vyženit, vyvlastnit… „O prázdninách jsme tu s kamarádem dováděli v kupkách sena,“ vzpomíná Jiří Kundrát, „po pětadvaceti letech jsem si od tehdejšího kamaráda a nynějšího švagra (jeho mladší sestra je dnes moje žena) kus té louky koupil, přidal ho k manželčině dědictví a dnes jsme dobří sousedé. Rodina se rozrůstá…“ I přes dobré rodinné vztahy si ale vždy pečlivě „ošetřete“ stávající a z nich vyplývající budoucí vlastnická práva. Než spoléhat na služby realitní kanceláře, developera či bezmezně věřit dobrozdání příbuzných nebo pamětníků, doporučujeme využít služeb notáře. 

Nepsaná pravidla

Před koupí pozemku sledujte faktory, které ovlivní nejen výstavbu domu, ale i celý váš další život. Nesporně sem patří přístup na pozemek (sledujte především, odkud vede příjezdová cesta a kdo jsou její vlastníci), dostupnost energetických sítí a jejich vlastníci, orientace vůči světovým stranám, svažitost terénu (ideální je rovinatý pozemek, zajímavější je však svažitý, umožňující atypická řešení stavby), množství a druh stávající i okolní zeleně, výška stromů. 
„Od obce jsme koupili pozemek, za jehož hranicí byla zavezená jáma – rokle se strmou skálou,“ pyšní se Lída Vejmělková ze Slaného. „Architekt nás tlačil ke koupi té skládky s tím, že z vybagrované jámy si můžeme zřídit přírodní jezírko. Dnes těch sto padesát metrů čtverečních patří k nejkouzelnějším místům zahrady.“

Zajímejte se rovněž o dostupnost veřejné dopravy (MHD, vlak, autobus), o občanskou vybavenost (lékař, škola, služby, obchod, kultura), od věci není ani zjištění převládajícího směru větru (zejména v obcích se zemědělskou výrobou nebo blízko průmyslové zóny). 
Hledejte i informace o tom, co se nachází v podzemí. Je přece jen dobré znát geologické podloží, vědět, v jaké hloubce se nachází podzemní voda.