Blog

Tato část bude určena spíše sousedům budoucích staveb. Každá z nich se totiž více či méně dotkne svého okolí a jde o to, aby se stávající rezidenti mohli k zamýšlené stavbě před vydáním rozhodnutí o jejím umístění vyjádřit, respektive hájit v územním řízení svá práva a oprávněné zájmy.

Základy obrany v územním řízení

Předpokladem úspěšného hájení vašich zájmů je předně to, abyste byli účastníky územního řízení (jejich okruhu byla věnována pozornost v květnovém čísle Mého domu; viz v § 85 odst. 1 až 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, dále jen „SZ“). Kromě toho potřebujete získat i povědomost o zamýšlené změně v území, abyste na ni mohli reagovat. Okruhem účastníků územního řízení se však musí zabývat v první řadě sám stavebník, neboť je jeho povinností uvést je v žádosti o vydání územního rozhodnutí.

Náležitosti žádosti o vydání územního rozhodnutí

Žádost musí obsahovat kromě obecných náležitostí také základní údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje pozemků a staveb. 

K žádosti se připojují dále doklady, stanoviska a dokumentace záměru podle § 86 odst. 2 SZ, přičemž obsahové náležitosti žádosti o vydání územního rozhodnutí a jejích příloh stanoví vyhl. č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření, dále jen „vyhlášky“.

Přitom je třeba zdůraznit, že podle jejího § 3 odst. 1 se podává žádost o vydání rozhodnutí o umístění stavby na formuláři, jehož obsahové náležitosti jsou stanoveny v její příloze č. 3. Mezi ně patří i rubriky č. III, č. IV a č. VIII, v nichž žadatel musí uvést účastníky, kteří mají vlastnická práva k pozemkům pro umístění stavby, kteří k nim mají jiná věcná práva, a seznam dalších účastníků řízení.

Zahájení územního řízení

Stavební úřad oznámí zahájení územního řízení jeho účastníkům a dotčeným orgánům státní správy a k projednání žádosti nařídí veřejné ústní jednání. Je-li to účelné, spojí jej s ohledáním na místě. Dlužno přitom poznamenat, že při vymezení okruhu účastníků řízení není vázán žádostí o vydání územního rozhodnutí, nýbrž že je to otázka správního uvážení samotného stavebního úřadu. Uvědomit účastníky o zahájení řízení přitom znamená obeslat je v tomto směru příslušnou písemností, adresovanou jim do vlastních rukou. Ne vždy tomu tak ale musí být.

Je-li totiž v území vydán územní nebo regulační plán, doručuje se tímto způsobem oznámení o zahájení územního řízení pouze účastníkům řízení uvedeným v § 85 odst. 1 SZ (tedy žadateli a obci, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečňován) a dotčeným orgánům státní správy jednotlivě. Účastníkům řízení uvedeným v § 85 odst. 2 SZ, tedy např. sousedům budoucího stavebníka, se v těchto případech doručuje tato písemnost veřejnou vyhláškou, takže se o zahájení územního řízení nemusí ani dozvědět, pokud nebudou sledovat úřední desku správního orgánu (její obsah se zveřejňuje i způsobem umožňujícím dálkový přístup), který územní řízení vede. Žadatel je sice povinen zajistit, aby informace o jeho záměru a o tom, že podal žádost o vydání územního rozhodnutí, byla bezodkladně poté, co bylo nařízeno veřejné ústní jednání, vyvěšena na místě k tomu určeném stavebním úřadem nebo na vhodném veřejně přístupném místě u stavby nebo pozemku, na nichž se má záměr uskutečnit, a to do doby veřejného ústního jednání, ale co vám to bude v tu chvíli platné, když v té době budete např. na dovolené či léčení nebo nastanou spory ohledně vhodnosti místa vyvěšení, doby vyvěšení apod.? Součástí takové informace podané žadatelem má být grafické vyjádření záměru, popřípadě jiný podklad, z něhož lze usuzovat na architektonickou a urbanistickou podobu záměru a na jeho vliv na okolí. Jestliže žadatel uvedenou povinnost nesplní, stavební úřad nařídí opakované veřejné ústní jednání. Pokud by se taková skutečnost zjistila až po vydání územního rozhodnutí, nepochybně by byla důvodem k jeho zrušení. Konání veřejného ústního jednání musí být oznámeno nejméně 15 dnů předem.

Stanoviska, námitky a připomínky

Dále je třeba mít na paměti, že podle § 89 SZ musí být závazná stanoviska dotčených orgánů, námitky účastníků řízení a připomínky veřejnosti uplatněny nejpozději při veřejném ústním jednání, jinak se k nim nepřihlíží. Jde o tzv. zásadu koncentrace, která znamená, že neuplatníte-li své námitky či připomínky proti umístění konkrétní stavby do skončení tohoto ústního jednání, již je úspěšně uplatnit nemůžete, a to ani v případném odvolacím řízení. Účastníci řízení musí být na tuto skutečnost upozorněni. Nepřihlíží se rovněž k závazným stanoviskům a námitkám k věcem, o kterých bylo rozhodnuto při vydání územního nebo regulačního plánu.

Účastník řízení ve svých námitkách uvede skutečnosti, které zakládají jeho postavení jako účastníka řízení, a důvody podání námitek; k námitkám, které nesplňují uvedené požadavky, se nepřihlíží. Obec uplatňuje v územním řízení námitky k ochraně zájmů obce a zájmů občanů obce.

Občanskoprávní námitky

K novotám SZ patří i způsob řešení tzv. občanskoprávních námitek (zastínění pozemku, hluk, výhled apod.). Dále viz citace § 89 odst. 5 SZ:
„O námitce, o které nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení, stavební úřad rozhodne na základě obecných požadavků na výstavbu, obecných požadavků na využití území, závazných stanovisek dotčených orgánů nebo technických norem, pokud taková námitka nepřesahuje rozsah jeho působnosti. Nedošlo-li k dohodě o námitce občanskoprávní povahy, stavební úřad si o ní učiní úsudek a rozhodne ve věci; to neplatí v případě námitek týkajících se existence práva nebo rozsahu vlastnických práv.“

Z uvedeného plyne, že doby, kdy sousedé účelově bránili nové výstavbě svévolným uplatňováním občanskoprávních námitek, a to s jediným cílem, vyvolat vlekoucí se soudní spor ještě před rozhodnutím stavebního úřadu a tím stavebníka často odradit od jeho záměru, by měly být v zásadě minulostí. Odpověď nám však dá až soudní judikatura.

DORUČOVÁNÍ A DOBA PLATNOSTI ÚZEMNÍHO ROZHODNUTÍ

Územní rozhodnutí se doručuje stejným způsobem jako zahájení územního řízení (viz výše). I o jeho vydání se tak lze často dozvědět jen z úřední desky správního orgánu.

■ Územní rozhodnutí o umístění stavby platí dva roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech lhůtu delší. Dobu platnosti územního rozhodnutí může stavební úřad na odůvodněnou žádost prodloužit; podáním žádosti se běh lhůty platnosti rozhodnutí staví. Na řízení o prodloužení lhůty se vztahují přiměřeně ustanovení o územním řízení s tím, že veřejné ústní jednání se nekoná a závazná stanoviska, námitky nebo připomínky lze podat ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení, jinak se k nim nepřihlíží.

■ Územní rozhodnutí pozbývá platnosti, nebyla-li ve lhůtě platnosti podána úplná žádost o stavební povolení, ohlášení nebo jiné obdobné rozhodnutí podle tohoto zákona nebo zvláštních právních předpisů, dále nebylo-li započato s využitím území pro stanovený účel, nebo bylo-li stavební nebo jiné povolovací řízení zastaveno, případně pokud byla podaná žádost zamítnuta po lhůtě platnosti územního rozhodnutí.

■ Územní rozhodnutí pozbývá platnosti též dnem, kdy stavební úřad obdržel sdělení žadatele, že upustil od záměru, ke kterému se rozhodnutí vztahuje; to neplatí, byla-li realizace záměru již zahájena.
                                                                                     

Posuzování záměru žadatele (§ 90 SZ)

V územním řízení stavební úřad posuzuje, zda je záměr žadatele v souladu
a) s vydanou územně plánovací dokumentací,
b) s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území, s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území,
c) s požadavky SZ a jeho prováděcích právních předpisů, zejména s obecnými požadavky na využívání území,
d) s požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu,
e) s požadavky zvláštních právních předpisů a se stanovisky dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů, popřípadě s výsledkem řešení rozporů a s ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení.

Územní rozhodnutí

Územním rozhodnutím stavební úřad schvaluje navržený záměr a stanoví podmínky pro využití a ochranu území, podmínky pro další přípravu a realizaci záměru, zejména pro projektovou přípravu stavby; vyžaduje-li to posouzení veřejných zájmů při provádění stavby, při kontrolních prohlídkách stavby nebo při vydávání kolaudačního souhlasu, může uložit zpracování prováděcí dokumentace stavby. V rozhodnutí stavební úřad rozhodne o námitkách účastníků řízení, v odůvodnění vyhodnotí připomínky veřejnosti a stanoví dobu platnosti rozhodnutí, má-li být delší, než stanoví SZ.

Není-li záměr žadatele v souladu s požadavky uvedenými v § 90 SZ nebo jestliže by umístěním a realizací záměru mohly být ohroženy zájmy chráněné tímto zákonem nebo zvláštními právními předpisy, stavební úřad žádost o vydání územního rozhodnutí zamítne.

Obsahové podrobnosti rozhodnutí o umístění stavby jsou stanoveny v § 9 vyhlášky.

Po dni nabytí právní moci územního rozhodnutí stavební úřad předá žadateli jedno vyhotovení územního rozhodnutí opatřené záznamem o účinnosti spolu s ověřenou grafickou přílohou v měřítku katastrální mapy; územní rozhodnutí opatřené záznamem o účinnosti zašle také obci, pokud není stavebním úřadem, a popřípadě speciálnímu stavebnímu úřadu, který povede stavební řízení.