Stavební zákon v praxi: Umísťování staveb (1)

To je totiž ta základní a prvořadá otázka pro každého stavebníka, na kterou musí dostat pozitivní odpověď, má-li mít jeho další příprava k realizaci té které stavby vůbec smysl. Uvedený požadavek vyplývá z § 76 odst. 1 nového stavebního zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), podle něhož lze umisťovat stavby nebo zařízení, provádět jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. Tyto otázky spadají do oblasti územního plánování, jež jsou upraveny v části třetí SZ, v ustanoveních §§ 18–102 a dále v jeho prováděcích vyhláškách. Z celé řady právních institutů, které se v nich nacházejí, provedeme výběr a podáme jejich výklad způsobem, který by měl čtenářům osvětlit základní principy územního rozhodování o umísťování staveb.

Každá stavba musí být umístěna

Proceduře umisťování se nevyhne ani stavebník objektů nevyžadujících jinak stavební povolení ani ohlášení stanovených v § 103 SZ. Totéž platí i pro stavby, které je možno provést na základě ohlášení uvedené v § 104 odst. 2 písm. e) až p) SZ a dílem i pro jednoduché stavby zmíněné pod písm. a) až d) citovaného ustanovení, pro něž se územní rozhodnutí ani územní souhlas nevydává. I před souhlasem s provedením těchto ohlášených staveb totiž musí stavební úřad např. zkontrolovat, zda je návrh stavby v souladu s územně plánovací informací (viz § 21 SZ), zda je stavba umísťována v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, zda stavebník informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich o svém stavebním záměru, tedy aplikovat takové postupy a zjišťovat takové skutečnosti, jež jsou právě pro územní řízení typické.

Nutno rozlišovat mezi umístěním a povolením stavby

Stále tak platí zásada, že je třeba rozlišovat mezi správními akty týkajícími se umístění staveb nebo zařízení na jedné straně a akty fakticky již povolujícími jejich výstavbu, ať již jsou třeba či nikoliv (viz § 103 SZ, podle něhož lze stavby a zařízení v něm uvedené provádět přímo ze zákona bez stavebního povolení či ohlášení) na straně druhé. Po formální stránce může mít přitom přivolení stavebního úřadu s umístěním stavby v území buď formu územního souhlasu nebo rozhodnutí o umístění stavby, u staveb vyjmenovaných v § 104 odst. 2 pod písm. a) až d) SZ je předpokladem souhlasu stavebního úřadu se stavbou soulad s územně plánovací informací.

Rozhodnutí o umístění stavby

Je jedním z druhů územních rozhodnutí vyjmenovaných
v § 77 odst. 1 SZ. Jeho účel je deklarován v § 79 odst. 1 SZ tak, že vymezuje stavební pozemek, tedy pozemek (jeho část) určený k umístění stavby, umisťuje navrhovanou stavbu na něm, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Kromě těchto povšechných požadavků musí rozhodnutí o umístění stavby obsahovat i náležitosti stanovené v § 92 SZ. Podle něho stavební úřad „schvaluje navržený záměr a stanoví podmínky pro využití a ochranu území, podmínky pro další přípravu a realizaci záměru, zejména pro projektovou přípravu stavby; vyžaduje-li to posouzení veřejných zájmů při provádění stavby, při kontrolních prohlídkách stavby nebo při vydávání kolaudačního souhlasu, může uložit zpracování prováděcí dokumentace stavby. V rozhodnutí stavební úřad rozhodne o námitkách účastníků řízení, v odůvodnění vyhodnotí připomínky veřejnosti a stanoví dobu platnosti rozhodnutí, má-li být delší, než stanoví tento zákon. U staveb dočasných nebo v rozhodnutí o změně využití území pro dočasné činnosti stanoví lhůtu pro odstranění stavby nebo ukončení činnosti a následný způsob úpravy území. V případech podle § 78 odst. 2 stanoví v potřebném rozsahu podmínky pro provedení záměru.“

ÚZEMNÍ PLÁN

Území, v němž se pohybujeme, nelze zastavovat podle přání a nápadů toho kterého z nás, nýbrž v souladu s příslušnými koncepcemi rozvoje území. Urbanizace sídlišť je totiž řízený proces, spadající do úkolů územního plánování. Základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, včetně vymezení zastavitelných ploch, jakož i dalších předpokladů a podmínek jeho vývoje obsahuje územní plán (viz § 43 SZ). Zmiňuji-li ho, tak proto, že se zpracovává pro celé území obce, které člení na plochy podle stávajícího a požadovaného způsobu využití. Zájemci o výstavbu z něho zjistí, kde, v kterém místě obce, přichází jimi zamýšlený záměr v úvahu. Územní plán obsahuje textovou a grafickou část (viz příloha č. 7 k vyhlášce č. 500/2006 Sb.). Obsah příslušného územního plánu lze pak zjistit na příslušném obecním (městském) úřadu.

REGULAČNÍ PLÁN

Regulační plán je svým rozsahem užším dokumentem oproti územnímu plánu, neboť se obvykle dotýká již jen určité plochy vymezené územním plánem, pro kterou stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb atd. V řešené ploše je závazný dokumentem pro územní rozhodování a ve schváleném rozsahu nahrazuje územní rozhodnutí. Obsahuje např. závazné určení o druhu a účelu umísťovaných staveb, pozemky pro jejich uspořádání (např. uliční a stavební čáry, podlažnost, výšku staveb, objemy a tvar zástavby, intenzitu využití pozemků, podmínky pro napojení staveb na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu atd.). Zkrátka a dobře, je-li pro zájmové území zpracován regulační plán a stavebník se rozhodne podle něj stavět, pak si musí být vědom toho, že vstupuje do území, v němž místní samospráva nastavila pevná pravidla pro charakter a rozsah zástavby. Stavebník se tak dobrovolně zříká možnosti uplatnit své představy, pokud jde o umístění stavby, její hmotové a tvarové uspořádání atd. Regulační plán totiž ve smyslu § 61 odst. 1 SZ závazně stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, umístění a prostorové uspořádání staveb apod. V souhrnu lze říci, že území řešená regulačními plány nevytvářejí dostatečný prostor pro ty stavebníky, kteří hledají originální a jedinečná řešení šitá pro individualitu konkrétní osobnosti. Ve jménu zjednodušení může jít až o „kasárenský“ způsob výstavby.

Kde hledat podrobnější informace

Konkrétní rozpracování uvedených požadavků na rozhodnutí o umístění stavby a jeho náležitosti obsahuje § 9 vyhl. č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření. Z nich lze především zmínit náležitosti ohledně druhu a účelu umísťované stavby, údaje o parcelních číslech a druzích dotčených pozemků podle katastru nemovitostí, na nichž se stavba umísťuje, požadavky na umístění stavby na stavebním pozemku, zejména její vzdálenosti od hranic pozemků a sousedních staveb, určení prostorového řešení stavby, její půdorysnou velikost, výšku a tvar a základní údaje o její kapacitě a vymezení území dotčeného vlivu stavby. V podmínkách rozhodnutí o umístění stavby se zabezpečí její soulad s územně plánovací dokumentací, stanoví se v nich podmínky pro zpracování projektové dokumentace, která bude řešit začlenění stavby do území, podmínky a požadavky vyplývající ze závazných stanovisek dotčených orgánů, užívání stavby osobami s omezenou schopností pohybu a orientace a další předpoklady její realizace. V ověřené grafické příloze rozhodnutí o umístění stavby, která je výkresem současného stavu území v měřítku katastrální mapy, se zakreslí stavební pozemek, umístění stavby na něm, s vyznačením vazeb a vlivů na okolí, zejména vzdáleností od hranic pozemku a sousedních staveb. Kromě těchto náležitostí musí rozhodnutí o umístění stavby obsahovat i obecné náležitosti každého správního rozhodnutí, jak jsou stanoveny v zákoně č. 500/2004 Sb., správním řádu.

Zamítnutí návrhu na umístění

Není-li záměr žadatele v souladu s požadavky uvedenými v § 90 SZ, tedy v souladu s vydanou územně plánovací dokumentací (tj. se zásadami územního rozvoje, územním plánem nebo regulačním plánem – viz § 2, odst. 1, písm. n/SZ), s cíli a úkoly územního plánování stanovenými v § 18 SZ, zejména s charakterem území, s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území, dále s požadavky SZ a jeho prováděcích právních předpisů, zejména s obecnými požadavky na využívání území, s požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu (pro navrhovaný záměr musí v území existovat dostatečné kapacity v oblasti zdrojů potřebných energií, zásobování vodou, odkanalizovaní, dopravní obslužnosti atd.), s požadavky zvláštních právních předpisů a se stanovisky dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů (půjde o stanoviska celé řady dotčených orgánů státní správy, jako např. ochrany přírody, požární ochrany, památkové péče, ochrany veřejného zdraví atd.), popřípadě s výsledkem řešení jejich rozporů a s ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení, stavební úřad žádost o vydání územního rozhodnutí zamítne. Stejným způsobem postupuje, jestliže by umístěním a realizací záměru mohly být ohroženy zájmy chráněné SZ nebo zvláštními právními předpisy.

KDY NEPOTŘEBUJETE ROZHODNUTÍ O UMÍSTĚNÍ STAVBY ANI ÚZEMNÍ SOUHLAS

Podle § 79 odst. 3 SZ nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas tyto stavby a zařízení:
a) informační a reklamní zařízení o celkové ploše menší než 0,6 m² umisťovaná mimo ochranná pásma pozemních komunikací,

b) stožáry pro vlajky do výšky 8 m,

c) povrchová zařízení pro rozvod nebo odvod vody na zemědělské půdě nebo na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, nejde-li o vodní díla,

d) sirény, včetně jejich podpěrných konstrukcí, a související zařízení do celkové výšky 1,5 m,

e) signální věže, signály a pyramidy pro zeměměřické účely,

f) bleskosvody a zařízení, které tvoří jejich součást,

g) informativní značky a oznámení na pozemních komunikacích,

h) opěrné zdi do výšky 1 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi a s veřejným prostranstvím,

i) propustky na účelových komunikacích,

j) přenosné stavby, zařízení a konstrukce, jejichž doba umístění na pozemku nepřesáhne 30 dnů v roce,

k) signální a monitorovací zařízení umísťovaná na stávajících stavbách,

l) důlní díla, důlní stavby pod povrchem a stavby v povrchových lomech a skrývkách, pokud podléhají schvalování a dozoru státní báňské správy podle horních předpisů,

m) cirkusové stany pro nejvýše 200 osob a scénické stavby pro film, televizi nebo divadlo.

n) sjezdy z pozemních komunikací na sousední nemovitosti,

o) označení budov státních orgánů a orgánů veřejné správy, označení veřejně prospěšných staveb, staveb právnických a fyzických osob podnikajících podle zvláštních právních předpisů a označení nemovitých kulturních památek podle zvláštního právního předpisu 32) , popřípadě značkou stanovenou mezinárodní smlouvou.