Když hrozí vyvlastnění

Předchozí slova je ale třeba brát s rezervou; změny jako výše uvedené rozšíření chráněného pásma podléhají režimu procesů stanovených ve stavebním zákoně a s podobnými záměry má veřejnost, a tedy i obezřetný kupující nemovitostí možnost se včas seznámit.

Tento text je však věnován problematice vyvlastnění, což je institut sice možná známý, zato ale velmi citlivý – vždyť jde o zásah do vlastnických práv zaručených ústavou. Kdy a jak je tedy možné věc (movitou či nemovitou) vyvlastnit?

Historie versus současnost

Mnozí pamatují doby, kdy si nikdo před státem nemohl být jistý a s jistou nadsázkou nevěděl dne ani hodiny, zda bude moci svůj domek či chatku nerušeně užívat ještě dalších 5 let, anebo zda během chvíle nad jeho vlastnickým právem převládne jakýsi celospolečenský zájem, a než se naděje, povede přes jeho bývalou zahradu vkusná dálnice (a to je ještě příklad poměrně šetrný).

Po roce 1989 došlo i na tomto poli k výrazným změnám, právo vlastnit majetek přestalo být pošlapáváno a začalo být daleko více chráněno.

Platný právní stav

Základním právním předpisem týkajícím se vyvlastnění (ať již jde o zbavení vlastnického práva či o jeho omezení kupříkladu formou věcného břemene) je Listina základních práv a svobod. Podle jejího Článku 11, odstavce 4 je vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

Pokud jde o zákony, jejichž existenci vlastně Listina takto předpokládá, se o vyvlastnění hovoří v Občanském zákoníku, konkrétně v § 128. Odstavec druhý tohoto ustanovení říká, že věc lze vyvlastnit nebo vlastnické právo omezit ve veřejném zájmu, nelze-li dosáhnout účelu jinak, a to na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu. Podle § 151 odst. 3 Obč. zákoníku pak lze zřídit věcné břemeno přístupu ke stavbě nacházející se na cizím pozemku – i to je příkladem omezení vlastnického práva, jak je má na mysli Listina základních práv a svobod.

Z hlediska nemovitostí má však největší význam právní úprava obsažená v zákoně č. 50/1976 Sb., O územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

Stavební zákon je stran svých ustanovení o vyvlastnění právním předpisem s nejširším dopadem; je tomu tak zejména proto, že veřejný zájem, který je podmínkou vyvlastnění, je nejčastěji dán právě na stavbách a pozemcích ve vlastnictví soukromých subjektů. Věci movité vyvlastňovány často nebývají a stavební zákon na ně ani nijak nedopadá, proto se v dalším textu budeme věnovat výlučně vyvlastnění věcí nemovitých na základě uvedeného zákona.

Podle stavebního zákona lze pozemky, stavby a práva k nim vyvlastnit nebo vlastnická práva k pozemkům a stavbám omezit rozhodnutím stavebního úřadu pro veřejně prospěšné stavby, vytvoření hygienických, bezpečnostních a jiných ochranných pásem a chráněných území a z dalších důvodů vypočtených ve stavebním zákoně. Tento výčet je konečný a stavební úřad nemůže důvody pro vyvlastnění sám rozšiřovat. Nicméně je pravda, že jedním z důvodů ve stavebním zákoně je i „účel vymezený zvláštními zákony“ – to znamená, že i stavební zákon obsahuje další odkaz na zvláštní předpisy, a jestliže ty vyvlastnění umožňují, provede se vyvlastňovací řízení podle stavebního zákona.

Veřejný zájem na vyvlastnění pro výše uvedené účely musí být prokázán ve vyvlastňovacím řízení. Stavební zákon sám veřejný zájem nedefinuje. Je tedy na stavebních úřadech a v konečné fázi zejména na soudech, počítaje v to i soud Ústavní, aby vymezil, co se veřejným zájmem rozumí.

Vyvlastnění musí být v souladu s cíli územního plánování, které jsou zpravidla prokázány územním rozhodnutím, a vyvlastnění může být provedeno jen v nezbytném rozsahu. Pokud by tedy bylo možno dosáhnout účelu vyvlastnění pouze omezením (vlastnického) práva, nelze takové právo odejmout v plném rozsahu.

Nyní se krátce zastavíme u toho, jak vnímají soudy v ČR „veřejný zájem“, který je nezbytnou podmínkou vyvlastnění vůbec.

Například Krajský soud v Hradci Králové v roce 2000 označil v jednom svém rozhodnutí veřejný zájem obecně za takový zájem, jehož nositelem je společnost, a konkrétně pak došel k závěru, že veřejným zájmem je podporovat přístupy ke stavbám a k pozemkům (to samozřejmě platí pro stavby a pozemky bez ohledu na to, kdo je vlastní). To podle tohoto rozhodnutí platí také pro případy, kdy stavby v okamžiku povolení měly zajištěn přístup z veřejné cesty, ale poté jej ztratily bez přičinění vlastníka stavby.

Shodně uvažoval i Krajský soud v Českých Budějovicích, když došel v roce 1998 k závěru, že vodítkem pro zjištění, jestli je dán veřejný zájem na omezení vlastnických práv jedněch vlastníků ve prospěch vlastníků druhých, musí spočívat ve zvážení, zda právo vlastníků stavby na přístup ke stavbě převažuje nad právem na ochranu vlastnictví vlastníka pozemku ve smyslu principu nedotknutelnosti vlastnictví. Uvedl také, že veřejný zájem nemůže být spatřován pouze v zájmu státu či státních institucí, protože jinak by nebylo možné řešit situaci, kdy k legálně zřízené stavbě byl dodatečně znemožněn přístup.

Co za to

Stavební zákon v souladu s Listinou základních práv a svobod také ukládá povinnost náhrady za vyvlastnění jako nezbytnou součást vyvlastňovacího rozhodnutí. Náhrada za vyvlastnění se podle stavebního zákona poskytuje zásadně v penězích. Některé právní předpisy však připouštějí i jiný způsob náhrady.

Ve věci způsobu náhrady, její výše a dalších podrobností odkazuje stavební zákon na další předpis, kterým je vyhláška č. 122/1984 Sb. o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim. Pokud jde o výši náhrady, platí cenový předpis, a tím je zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku.

V praxi nastávají vzhledem k zastaralosti ně¬kterých zmíněných předpisů problémy a jejich aplikaci vnímají často ti, jichž se vyvlastnění týká, jako nespravedlivou. Je tomu tak proto, že tyto předpisy berou v úvahu kupříkladu u stavby cenu „zjištěnou“, tedy stanovenou znaleckým posudkem, avšak ta se často liší od ceny „obvyklé“, kterou lze charakterizovat jako tržní – tedy cenu, za jakou by bylo možné věc (kupř. stavbu) prodat za místních obvyklých podmínek na základě svobodně uzavřené kupní smlouvy.