Blog

A) první cesta do banky

První cesta do banky je informační. Dozvíte se na ní, co všechno budete pro vyřízení žádosti o úvěr potřebovat a také zda máte vůbec šanci hypotéku získat, případně jak velkou. Finanční poradci proto doporučují: než dostanete od banky takzvaný příslib úvěru, nepodepisujte s majitelem, od kterého chcete nemovitost koupit, případně s realitní kanceláří žádnou závaznou smlouvu, ani neplaťte nevratný rezervační poplatek. A když budete po získání příslibu dohodu uzavírat (například rezervaci, smlouvu o smlouvě budoucí), nechte si v ní dostatečné časové rezervy. Žádání o hypotéku se totiž může protáhnout na několik týdnů nebo dokonce měsíců.

Na prvním jednání dostanete seznam všech podkladů, které musíte spolu s vyplněnou žádostí bance předat.

 

Co od vás bude banka mimo jiné požadovat?

Pro ověření příjmu potvrzení o jeho výši, obvykle průměrný čistý příjem za poslední tři měsíce potvrzený zaměstnavatelem, vydá vám ho mzdová účtárna. Toto potvrzení většinou nemá být starší než jeden měsíc, nemá tedy cenu si ho obstarávat dlouho dopředu. V případě, že žadatel podniká, bude chtít banka daňové přiznání s potvrzením o přijetí z finančního úřadu a doklad o zaplacení daně, a to i za tři roky zpátky. V případě, že máte i jiné pravidelné příjmy, můžete bance předat i doklad o nich (například pracovní smlouvu, smlouvu o dílo, apod.). Zvyšuje se tak vaše bonita.

 

Podklady  k nemovitosti, k níž má být zřízeno zástavní právo (ve většině případů ta, která se za úvěr pořizuje), tedy originál výpisu z katastru nemovitostí, originál snímku katastrální mapy, které získáte na katastru nemovitostí. Výpis z katastru nemovitostí by měl mít aktuální datum. Dále je nutný nabývací doklad k nemovitosti, kde je uveden současný vlastník. Nabývacím dokladem je například kupní smlouva na nemovitost, doklad o jejím zdědění. Dalším dokumentem je ocenění nemovitosti. Zpracovává ho odhadce, který spolupracuje s bankou, a ta by vám proto měla jejich seznam předat.

 

Doklad o investovaných vlastních prostředcích. Za vlastní peníze se považují například úspory, vklady či úvěr ze stavebního spoření, případně jiný úvěr od banky či třetí osoby. Naopak například peníze z budoucího prodeje původního bytu, ze kterého se klient stěhuje do nového, už banka za jistý vlastní zdroj považovat nemusí. Nelze totiž předem odhadnout, kdy a za kolik se podaří byt prodat.

 

Vyplněná žádost o úvěr. Její součástí je i souhrn příjmů a výdajů domácnosti žadatele.

Smlouva nebo její návrh či smlouva o smlouvě budoucí, tedy dokument, že se byt či dům stane vaším majetkem.

Poplatek za vyřízení žádosti o úvěr. Některé banky chtějí alespoň jeho část předem, jiné ho naúčtují až poté, co podepíšete smlouvu.

 

B) Kupující a prodávající sepíší smlouvu o smlouvě budoucí kupní, klient banky objednává ocenění nemovitosti

Poté co získáte příslib úvěru, je dobré začít jednat s prodávajícím a zadat ocenění nemovitosti. Banka předá seznam odhadců, se kterými spolupracuje, z něhož si můžete vybrat. Objednávat ocenění u jiného znalce je zbytečné vyhazování peněz, protože banka ho nemusí uznat. Odhad stojí v průměru tři až deset tisíc korun podle hodnoty nemovitosti.

 

C) Banka schvaluje žádost o úvěr

Pro vyřízení žádosti finanční ústav potřebuje smlouvu o smlouvě budoucí kupní a další dokumenty, jako je vyplněná žádost o úvěr, doklady o příjmech a výdajích žadatele či doklad o proinvestování vlastních peněz.

 

D) Kupující a prodávají podepisují kupní smlouvu

 

E) Kupující podepisuje v bance smlouvu o hypotečním úvěru

Současně se zpravidla podepisuje i zástavní smlouva k nemovitosti.

Kupní a zástavní smlouvu je třeba doručit katastru nemovitostí

Připravte se na poplatky katastru, za vklad zástavní smlouvy se platí pět set korun.

 

F) Kupující uzavírá pojistky – na nemovitost a životní

Obě se vinkulují ve prospěch banky. Životní pojistka nebývá v některých případech povinná. Banka ji ale obvykle vyžaduje, když žadatel o hypotéku žije sám nebo je jediným dlužníkem uvedeným ve smlouvě. Nutná je i pokud například jeden ze spoludlužníků má výrazně vyšší příjem, na jehož základě byl schválen objem úvěru.

 

G) Kupující vyzvedává z katastru aktuální výpis

Poté co banka obdrží výpis, ve které je zapsán nový vlastník a zástavy nemovitosti v její  prospěch a má k dispozici i smlouvy o pojistkách, uvolňuje na základě kupní smlouvy peníze.

 

I) Po vyčerpání hypotéky ji začíná klient v dohodnutém termínu splácet

 

(kar)

 

Příště: 9. díl – Jak žádat o hypoteční úvěr, na co se připravit – stavba

Stoprocentní hypotéku, v rámci které stačí zastavit jen pořizovaný byt či dům, dnes nabízí Českomoravská hypoteční banka a Česká spořitelna. Na celou nemovitost si můžete půjčit i u konkurence, ovšem musíte na rozdíl od dvou zmíněných bank ručit více nemovitostmi, tak aby krytí dostatečně převyšovalo výši úvěru.

 

Stoprocentní hypotéka se zástavou v podobě jedné, obvykle pořizované nemovitosti, je ale velmi náročná na příjem žadatele. Částka, která mu musí zbýt po odečtení všech nutných výdajů, by měla být v porovnání s běžnou hypotékou zhruba dvojnásobná.

 

Jak velký úvěr můžete získat

Česká spořitelna

Maximální výše úvěru 100 %

Minimální výše úvěru 300 000 Kč

ČMHB

Maximální výše úvěru 100 %

Minimální výše úvěru 300 000 Kč

GE Capital Bank

Maximální výše úvěru 85 %

Minimální výše úvěru 300 000 Kč

HVB Bank

Maximální výše úvěru 85 %

Minimální výše úvěru 400 000 Kč

Komerční banka

Maximální výše úvěru 90 %

Minimální výše úvěru 200 000 Kč

Raiffeisenbank

Maximální výše úvěru 90 %

Minimální výše úvěru 250 000 Kč

Wüstenrot hypoteční banka

Minimální výše úvěru 300 000 Kč

Živnostenská banka

Maximální výše úvěru 90 %

Minimální výše úvěru 300 000 Kč

 

Doba splatnosti

I když je doba splatnosti stanovena obecně na pět až třicet let, některé banky omezují horní hranici na dvacet let. Pokud máte sjednanou pětiletou fixaci úroků (vždy jednou za pět let se mění sazba), můžete vždy v termínu změny splatit více peněz najednou. Jindy se to nevyplatí, protože za to bance zaplatíte sankci.

 

Jak dlouho můžete bance peníze vracet

20 let

Česká spořitelna – TOP Bydlení, GE Capital Bank, Raiffeisenbank, Živnostenská banka

 

30 let

ČMHB, HVB Bank, Komerční banka, Wüstenrot hypoteční banka

 

Jak budou banky posuzovat vaši bonitu

Bonita, tedy schopnost splácet, zajímá banku na žadateli ze všeho nejvíc. Podle ní se rozhoduje, zda úvěr vůbec poskytne, a když, tak za jakou cenu (úrokovou sazbu), případně za jakých dalších podmínek.   Posouzení klienta se může v různých bankách lišit. Některé jsou více přísné, jiné méně. Záleží také na tom, jak dalece žadatele znají, zda u nich má například účet a podobně.

Obecně ale obvykle platí, že po odečtení všech nutných výdajů, musí žadateli zbýt nejméně 1,3násobek životního minima. V případě stoprocentní hypotéky je minimální částka alespoň dvojnásobná. Banky si ale obvykle nechávají rezervu a požadují o něco více. Pamatujte: bonitu snižuje každý další úvěr, i ze stavebního spoření, a rovněž ručitelství za půjčku třetí osobě.

Zda dosáhnete na požadovanou hypotéku, případně jak velkou částku můžete od banky očekávat, si můžete spočítat pomocí webových stránek některých bank. Kalkulačku na ověření bonity má na svém webu například ČMHB nebo HVB Bank. Vaše šance na získání úvěru by měl dokázat zhodnotit také finanční poradce a případně doporučit, do které banky jít o hypotéku požádat. Sestavení finančního plánu ale přijde zhruba na jeden tisíc až patnáct set korun.

 

Dokdy banka žádost vyřídí

V jednotlivých bankách se liší i doba vyřizování žádosti. Zatímco například v GE Capital Bank slibují „odbavení“ klienta do pěti dnů, v Živnostenské bance si počkáte i tři týdny.  Pozor: nepočítá se od chvíle, kdy přijdete na první informativní schůzku, ale kdy dodáte všechny potřebné doklady.  Některé banky nabízejí nedočkavým žadatelům expresní vyřízení úvěru, ovšem většinou za poplatek.

 

Jak dlouho si v bance počkáte

Česká spořitelna

až 10 dnů

ČMHB

až 5 dnů, expres do 3 dnů

GE Capital Bank

až 5 dnů, expres ne

HVB Bank

až 3 týdny, do 5 dnů expres

Komerční banka

až 10 dnů, do 7 dnů expres

Raiffeisenbank

až 5 dnů, expres ne

Živnostenská banka

až 20 dnů, expres ne

 

(kar)

 

Příště: 8. díl – Jak žádat o hypoteční úvěr, na co se připravit – koupě nemovitosti

Obecně platí, že je dobré požádat o hypotéku v bance, která vás zná, to znamená, že delší dobu spravuje vaše účty. Bude tak vědět hodně o vaší finanční historii a snadněji posoudí vaši schopnost splácet. Tohoto pravidla se ale nemusíte za každou cenu držet. Vyplatí se nejprve prostudovat nabídku všech bank a vybrat pro sebe tu nejvýhodnější. Přitom jediným kritériem by neměly být jenom úroky, i když při rozhodování hrají velkou roli.

 

Úroky

Úroková sazba, volně řečeno cena úvěru, významně ovlivní na příštích obvykle patnáct až dvacet let stav vaší peněženky. Především od ní se odvíjí částka, kterou nakonec zaplatíte bance za půjčené peníze navíc. Několik desetin rozdílu se může na první pohled zdát zanedbatelných, ovšem za dvacet let se změní v desetitisíce. Například: Milionový úvěr s roční úrokovou sazbou 5,2 % znamená měsíční splátku zhruba 6 600 korun. S úrokem 6 % se splátka zvýší na 7 165 korun. Za rok činí rozdíl 6 780 korun a ten se za dvě desetiletí rozroste na téměř 136 000 korun.

Většina bank uvádí v reklamách úrokové sazby s „kouzelným“ slůvkem od, to znamená, že od tohoto čísla začíná jejich nabídka úrokové sazby. Tu nejnižší si ale schovávají pro nejlepší, rozumějte nejvíce bonitní klienty. Ostatní musí počítat s půlkou procenta, ale i více než jedním procentem navrch. Výjimkou je program Top Bydlení České spořitelny, v rámci kterého banka garantuje všem 5,2 % ročně, a nabídka nováčka Wüstenrot hypoteční banky, která slibuje pro každého 5,35 %.

Když sjednáváte úvěr, banka vám dá na výběr obvykle mezi dvěma typy úroků – s takzvanou pětiletou a jednoletou fixací (to znamená, že bude úrok platit po příštích pět let, respektive jeden rok). Dnes, kdy jsou sazby tak nízké, finanční poradci doporučují zafixovat sazbu na pět let.

 

Jaké roční  úroky banky nabízejí

(při pětileté fixaci)

Česká spořitelna – TOP Bydlení 5,2 %

ČMHB od 5,2 %

GE Capital Bank od 5,29 %

HVB Bank od 5,65 %

Komerční banka od 5 %

Raiffeisenbank od 5,3 %

Wüstenrot hypoteční banka 5,35 %

Živnostenská banka od 5,35 %

 

Poplatky

Dalším faktorem, na který je dobré při výběru banky hledět, jsou poplatky za zpracování žádosti a vedení úvěrového účtu.

Poplatek za žádost je jednorázový a v celkové sumě úvěru se ztratí. Jeho výše může být významná, pokud ho banka nevrací, ani když úvěr neschválí. Například Česká spořitelna si z něj nechává v takovém případě půlku, nejméně okolo 4 500 korun. Většina bank ale dnes zdarma předem posoudí klientovi šance úvěr získat, takže problém s rizikem „zbytečného“ placení této částky odpadá.

Důležitější roli hrají poplatky za vedení účtu. Ty se totiž mezi bankami liší až o stokorunu za měsíc, což se v celkovém součtu rozroste za dvacet let na čtyřiadvacetitisícový rozdíl.

 

Jaké poplatky si banky účtují

Česká spořitelna – TOP Bydlení

Poplatek za zpracování žádosti (% z objemu úvěru) 0,5 %, min. 9 500 Kč

Poplatek za vedení účtu 110 Kč

ČMHB

Poplatek za zpracování žádosti (% z objemu úvěru) 0,6 %, min. 5 000 Kč

Poplatek za vedení účtu 150 Kč

GE Capital Bank

Poplatek za zpracování žádosti (% z objemu úvěru) 0,7 %, min. 5 000 Kč

Poplatek za vedení účtu 200 Kč

HVB Bank

Poplatek za zpracování žádosti (% z objemu úvěru) 1 %, min. 5 000 Kč

Poplatek za vedení účtu 0 Kč

Komerční banka

Poplatek za zpracování žádosti (% z objemu úvěru) 0,8 %, min. 4 000 Kč

Poplatek za vedení účtu 100 Kč

Raiffeisenbank

Poplatek za zpracování žádosti (% z objemu úvěru) 0,7 %, min. 4000 Kč

Poplatek za vedení účtu 100 Kč

Živnostenská banka

Poplatek za zpracování žádosti (% z objemu úvěru) 0,9 %, min. 3000 Kč

Poplatek za vedení účtu 100 Kč

 

(kar)

 

Příště: 7. díl – Jak vybírat správnou banku, u které požádáte o hypotéku, parametry úvěrů II

I přesto, že nyní stát neposkytuje podporu na pořízení nových domů či bytů (do konce ledna činila jedno procento z úroků), patří díky nízkým úrokovým sazbám k vůbec nejvýhodnějším typům půjček. Peníze si lze totiž půjčit s ročním úrokem již od pěti procent v případě, že bude sazba platit pro příštích pět let. Kdo se rozhodne pro roční trvání sazby, získá úrok ještě zhruba o půl procenta nižší.

 

Na jakém principu hypotéka funguje? Jedná se o dlouhodobý úvěr na nemovitost v osobním vlastnictví. Peníze na družstevní byt vám banka touto formou nepůjčí. Půjčku můžete splácet pět až třicet let, některé banky omezují dobu splatnosti na dvacet let. Podle finančních poradců je právě dvacet nebo patnáct let optimální lhůta, ve které je dobré peníze vrátit. Při kratší době splatnosti  vysoké splátky silně zatěžují rodinné rozpočty, při delší se zase úvěr kvůli úrokům neúměrně prodražuje.

 

Roční úrok se v současné době pohybuje, v případě, že platí po dobu příštích pět let, zhruba od 5 do 7 procent. O konkrétní výši rozhoduje především bonita klienta, tedy jeho schopnost splácet, a typ nemovitosti. Úrokové sazby stanovené na jeden rok začínají na úrovni přibližně 4,5 procenta. Státní podpora na nové nemovitosti byla pro tento rok zrušena, ale ministerstvo financí uvažuje o jejím obnovení. U hypoték na starší nemovitosti pro mladé do 36 let zůstala zachována a činí dnes dvě procenta.

 

Formou hypotéky si můžete podle zákona půjčit na nemovitost sedmdesát procent z její hodnoty. Banky ale díky svým speciálním programům nabízejí i vyšší hypotéky, běžně osmdesáti a devadesátiprocentní. Zbytek musíte vložit do domu či bytu ze svého, ať už z úspor, či jiného úvěru. Na trhu se již objevila i stoprocentní hypotéka. Ta je ale v porovnání s běžnou dražší, to znamená s vyšším úrokem, a banka mnohem přísněji prověřuje schopnost klienta splácet.

 

Hypoteční banky v současné době lákají nové zájemce masivní reklamou, v níž přesvědčují, jak je její vyřízení jednoduché. Kdo by se ale domníval, že může díky úvěru bydlet ve svém ze dne na den, mýlil by se. Finanční ústavy mají již sice dobře propracovaný systém vyřizování žádosti, ale stejně čeká klienta poměrně náročné obíhání úřadů.

 

Banky v prvé řadě požadují potvrzení o příjmech žadatele. Pokud jste zaměstnaní, měli byste přinést aktuální potvrzený doklad o výši příjmu ze své mzdové účtárny. Jestliže podnikáte, budete muset předložit daňová přiznání s razítkem finančního úřadu. Za směrodatné považuje banka pouze oficiální a pravidelné či jinak smluvně zajištěné výdělky.

 

V žádosti o úvěr je třeba zároveň vyplnit údaje o výdajích rodiny, například kolik zaplatíte za provoz domácnosti, automobilu či jak velké jsou splátky jiných úvěrů a podobně. Tyto informace stvrzujete svým podpisem jako čestné prohlášení, banka si je zpravidla nijak neprověřuje. Pozor: ale může nahlédnout do úvěrového registru, zda například splácíte jiný úvěr anebo u nějakého figurujete jako ručitel. Pokud tyto skutečnosti zatajíte, může to být kvalifikováno jako pokus o úvěrový podvod. Dále finanční ústavy požadují podklady k nemovitosti (například kupní smlouvy, výpisy z katastru a podobně).

 

Aby byla žádost o úvěr co nejdříve vyřízena, měli byste na první schůzce v bance pečlivě poslouchat a shánět potřebné podklady přesně podle pokynů. Banky garantují schválení žádosti zpravidla do týdne až tří neděl, ovšem od předání všech dokumentů.

 

Není nutné opatřovat si doklady, jako je potvrzení o příjmu či výpis z katastru předem, banky je totiž požadují většinou v aktuální podobě, obvykle ne starší než jeden měsíc.

 

Zájemce o hypotéku by si měl rovněž předem připravit zhruba dvacet až třicet tisíc korun na různé poplatky. V průměru šest až patnáct tisíc korun zaplatí ( podle velikosti úvěru) za schválení žádosti. Další peníze si naúčtuje odhadce nemovitosti a kolky na katastrálním úřadu stojí sto (za výpis) a pět set korun (za vložení zástavy).

 

A kde můžete o hypotéku požádat? Na tuzemském trhu dnes působí devět hypotečních bank Česká spořitelna, Komerční banka, GE Capital Bank, HVB Bank, Raiffeisenbank,  Českomoravská hypoteční banka (ČMHB), ČSOB (ta ale své klienty předává spřízněné ČMHB), Živnostenská banka  a od loňského listopadu nově i Wüstenrot hypoteční banka.

 

(kar)

 

Příště 6. díl – Jak vybírat správnou banku, u které požádáte o hypotéku, parametry úvěrů I