Blog

Jaké fáze přípravy předcházejí vydání stavebního povolení?

Samozřejmě nejdůležitější je samotný návrh či koncept stavby, tedy architektonická studie. Podle mého názoru by ale spolupráce s architektem měla začít už dříve. Architekt by mohl s klientem spolupracovat již při výběru pozemku. Běžný klient při koupi parcely ne vždy dokáže plně posoudit vhodné podmínky pro stavbu rodinného domu – orientaci ke světovým stranám, sklon terénu, přístup na pozemek, stínění pozemku sousedními stavbami a další aspekty – jak se může vyvíjet nejbližší okolí apod. Pak následuje vlastní návrh domu, architektonická studie. V tomto momentě vznikají zásadní koncepční rozhodnutí. Následuje zpracování dokumentace pro územní řízení, pro vydání stavebního povolení a poté prováděcí projekt – ve všech těchto fázích se myšlenky návrhu prohlubují a upřesňují.

Bohužel v praxi často dochází k tomu, že se první fáze, studie domu, uspěchá, klienti bývají pod finančním či časovým tlakem, mnoho věcí se neřeší do patřičné hloubky, návrh se tzv. „neusadí“ a z toho později vznikají vícepráce, dohady, kdo co opomněl či zanedbal atd. Proto považuji za velmi důležité vše pečlivě promyslet a dát si dostatek času právě na tuto počáteční fázi.

Podle jakých kritérií by měl stavebník hledat a vybírat projektanta?

Především podle jeho předchozí práce, a to nejen podle výkresů a fotografií, ale i podle realizací. Pak je důležité vzájemné souznění po estetické a lidské rovině – projektování s realizací stavby je dlouhý proces, trvá třeba dva roky, architekt a klient musejí umět spolu komunikovat. Není možné nazírat na architekta jako na někoho, kdo jen překreslí vaše představy, nebo naopak za vás bude suplovat zásadní životní rozhodnutí. Aby vznikl dobrý projekt, musíte se navzájem dobře poznat, jsou důležité vzájemná vstřícnost, důvěra a slušné jednání. Vyhlášky a smlouvy nemohou postihnout všechny problémy a úskalí, které při projektování vzniknou.

Je dobré také vědět, že rozumný architekt obdobným způsobem hodnotí svého klienta. Návrh rodinného domu je poměrně pracný, nepatří k nejlukrativnějším zakázkám a tvořit po dlouhou dobu za neustálých konfliktů pro něj také není žádoucí. Už na počátku spolupráce se tedy dobrý architekt pozná také podle toho, jak vám vychází vstříc. Vyvarujte se spolupráce s těmi autory, kteří mají zájem pouze o zpracování studie a nikoliv o další pokračování spolupráce.

Čím by měla spolupráce na návrhu domu začít?

Naprosto zásadní je samotné zadání. Považuji za vhodné, aby architekt vedl debatu již o samotném zadání. Často jsou klienti ovlivněni svým původním bydlením, chtějí především vyřešit, co jim dříve chybělo či vadilo, a nevidí, že nové místo jim nabízí úplně jiný potenciál, nové možnosti a kvality. Nové bydlení může vnést jistou redefinici životního stylu, samozřejmě myšleno k lepšímu. To samo o sobě je v některých případech účinnější řešení než nekonečné zvětšování dříve chybějících úložných prostorů. Není proto ideální, když architekt dostane přesný seznam místností včetně jejich velikosti, nebo dokonce již nakreslené schéma domu. Klient by měl v zadání formulovat pouze jasné zásadní limity (např. kolik lidí bude dům obývat, jeho přibližnou velikost, počet podlaží, preference materiálů, cenu). Více by se měl zaměřit na to, co od bydlení očekává, jaké má preference v životním stylu, motivy, které jsou pro něj příjemné pro odpočinek atd. V zadání je nutné zachovat určitou volnost, s níž pak může architekt pracovat. Je na něm, aby z těchto zadaných „ingrediencí“ vytvořil vám odpovídající návrh. Samozřejmě za průběžných konzultací a ověřování, že návrh jde správným směrem. V tom spočívá přidaná hodnota architektovy práce. Již při tvorbě zadání lze odhadnout, jak bude spolupráce fungovat dál.

Co během této projektové přípravy zajišťuje stavebník a co projektant? 

Každá etapa projektování si žádá jiné doklady či vstupní informace. Na úplném počátku by klient měl zajistit veškerou dříve zpracovanou dokumentaci, průzkumy, zaměření, přístup na pozemek či do domu (pokud jde o rekonstrukci). Projektant na počátku spolupráce klientovi sdělí, které podklady bude potřebovat. Zajišťování podkladů je samo o sobě odborná činnost, takže se mohou domluvit, že i podklady zajistí projektant jako extra službu, nebo na tuto práci někoho doporučí. Pokud to bude provádět sám klient, tak samozřejmě ušetří určité finanční prostředky, ale bude ho to stát čas (může se také stát, že podklady nebudou správně připravené).

Je dobré uzavřít smlouvu o dílo na všechny projekční fáze najednou, či odděleně? 

Je lepší mít uzavřenou smlouvu celou, avšak měla by umožnit oběma stranám se v průběhu spolupráce z projektu vyvázat. Může být praktické nejdříve uzavřít smlouvu na zpracování studie, při které se architekt s klientem navzájem poznají. Zajistíte tak hladký průběh, správnou návaznost, úsporu času i peněz. Jasně z toho vyplývá i architektova zodpovědnost. Při změně projektanta logicky dojde ke zdržení, než se nový projektant zorientuje a nastuduje všechnu dokumentaci, a také může dojít k chybám v pochopení konceptu, princip jednoznačné odpovědnosti je narušen. U zakázky menšího typu, jako je rodinný dům, se výměna projektanta příliš nevyplatí a je namístě jen v případě vážných rozporů.

Co bývá nejčastější příčinou problémů? 

Určitou inspiraci, jak uzavřít smlouvu o dílo, stavebníci najdou například na stránkách České komory architektů. Ve smlouvách bývá největším problémem to, co v nich není, respektive co se za určitými slovy skrývá. Z toho plynou nevyřčená očekávání, nevyjasněné představy. Architekt musí s tímto ve své profesi počítat, vždy se ale nedorozumění vyvarovat nejde. Vodítkem jsou proto také tzv. profesní standardy, které stanovují a objasňují náplň práce. Klient pak přesně ví, jakou službu s jakými výstupy za své peníze obdrží.

Projektování je dlouhý proces ovlivněný mnoha faktory, někdy může dojít k nepředvídatelným situacím, jako je třeba změna názoru souseda či další vnější faktory, které nelze smlouvou ošetřit. Proto jsou vzájemná vstřícnost a dobré vztahy obou stran nezastupitelné.

Může se klient nějak smluvně „pojistit“ proti problémům zvaným „vícepráce“, různým zdržením a zvyšování nákladů? 

Je třeba rozlišit pojem vícepráce při projektu a vícepráce při realizaci. Při projektu obvykle vícepráce vznikají, když byl návrh stavby zpočátku uspěchán a posléze se objevují nové skutečnosti, nová přání stavebníka atd. S pokračujícím projektem se zapojuje práce specialistů (projektantů vytápění, elektro-, rozvody vody a kanalizace atd.) a díky tomu je každá změna komplikovanější a dražší. Proti vícepracím na stavbě je nejlepší pojistkou dobře vypracovaný prováděcí projekt s výkazem výměr a rozpočtem a dozorem na stavbě. Bez prováděcí dokumentace a dozoru není pro stavebníka před stavební firmou obrany, a ta si může na základě svých záruk či vlastních technických postupů sama stanovit rozsah práce či druh použitých stavebních materiálů.

Někdy se rodinné domy realizují podle projektu pro stavební povolení (aby se ušetřil čas a peníze) a vynechá se dokumentace pro provedení stavby. Jak se na to díváte? 

Stavebníci se někdy domnívají, že je-li uděleno stavební povolení, projekt je hotov a lze bez problémů stavět. To však není pravda. Stavební vyhláška, která určuje obsah dokumentace pro stavební povolení, ve skutečnosti nesleduje zájem klienta, ale především sleduje hlediska veřejného zájmu. Podstatnou součástí je řada připomínek tzv. dotčených orgánů, jako jsou hygiena, požárníci či životní prostředí, a také správců veřejné infrastruktury.

Schválení projektu pro stavební povolení vůbec neznamená, že navržená dispozice je funkční, dům je hezký, realizace stavby bude hospodárná atd. Ve většině zemí je tato byrokracie mnohem menší, například se nevyžaduje územní řízení, projekt se vypracovává více na míru klientovi, je méně obsáhlý, ale mnohem efektivněji zpracovaný. Architekt s klientem tak mají více času a prostoru zabývat se kvalitou návrhu a nejrůznějšími detaily.

U jednodušších staveb projekt pro provedení stavby někdy potřebný není, pokud si jej dokáže zajistit sám dodavatel. O rizicích jsem se již zmiňoval a je třeba si uvědomit, že v takovém případě se bude vždy jednat o určité typové řešení, které nemusí splňovat individuální nároky klienta.

Co znamená změna projektu a kdy ji lze provést?

Změnu projektu lze obecně provést kdykoliv, souvisí však vždy s vícenáklady, prodloužením lhůt atd. Pokud máte na mysli legislativní termín Změna stavby před dokončením, ta se musí provést před kolaudací, je třeba podat žádost na stavební úřad a raději předem míru změny zkonzultovat. Stavební úřad podle míry změny určí další postup. Nejjednodušší je zápis do stavebního deníku přímo na stavbě, větší změna si může vyžádat úpravu projektu či dokonce opakované stanovisko některého dotčeného orgánu.

V které fázi doporučujete začít s výběrem dodavatele a jak by mělo vypadat toto výběrové řízení? Měl by stavebník v tomto směru spolupracovat s architektem – projektantem?

Nejlépe je vybírat dodavatele s hotovým komplexním projektem a vypracovaným výkazem výměr. Existuje tak jednoznačné srovnání nabídkových cen a pak je třeba jen adekvátně vyhodnotit poměr mezi referencemi a nejnižší nabídkovou cenou. Zejména pozor na výrazně nízké nabídkové ceny! U jednodušších nízkonákladových domků si často klient již na počátku přivede dodavatele a požaduje projekt vypracovat podle jeho technologie. Tento postup je jistě možný, odpovědnost a riziko však leží na klientovi, protože projektant v tomto případě pracuje se zadaným systémem.

V procesu výběru dodavatele je pro klienta – laika velmi výhodné, pokud si k tomuto výběru objedná službu architekta nebo technika – ten má přehled o reálných cenách a je schopen odhalit případné záludnosti a skryté nedostatky v rozpočtech. Pozor zejména na různé položky týkající se dopravy, přesunu hmot a různé vedlejší a blíže neurčené náklady!

Většina architektů se snaží doporučit solidního a prověřeného dodavatele, najdou se ale i projektanti spolupracující s firmami, od nichž pobírají provizi. Zakázka se může někdy prodražit, zpozdit, změní se výběr technologie… Jaké výhody či naopak rizika to pro stavebníka přináší? Jak se může klient v tomto problému zorientovat?

Tyto problémy, o nichž se většinou „taktně“ mlčí, jsou důsledkem nedostatečně kultivovaného stavebního trhu. Častěji k těmto situacím dochází u větších staveb a při zařizování interiérů než při samotné stavbě rodinných domů.

Pokud má architekt z realizace s některým dodavatelem dobrou zkušenost, je zájem na obou stranách pokračovat ve spolupráci. Často je to však velmi ošemetné, i osvědčený dodavatel může zklamat.

Jiná situace nastane, pokud je architekt s dodavatelem navíc svázán na principu provize (po právní stránce provize není nelegální – pozn. red.). To považuji za nevhodné a doporučuji se takovým vazbám vyhnout a s takovým architektem nespolupracovat. Nebo si alespoň vše předem vyjasnit a vědět, v kterých momentech není projektant zcela nezávislý (například někteří projektanti vytápění a větrání pracují s určitými technologiemi a dodavateli).

Je-li architekt finančně zainteresován na technologii dodavatele, zájmy klienta jsou tím limitovány. Na první pohled „výhodnější“ nebo zdánlivě levnější služby mohou působit lákavě, ve skutečnosti jsou zaplaceny jinde a na úkor klientova zájmu. Ušetřených pár desítek tisíc korun není ve výsledku tak velká suma a vzhledem k riziku omezené hodnoty díla je nesouměřitelná.