V minulém vydání časopisu Rodinný dům krok za krokem jsme vám představili mladou dvojici, která se rozhodla pro stavbu dvojdomu. Získali tak kvalitní bydlení a z pronájmu druhé poloviny domu splácejí půjčku. Financování ale nebylo tak prvoplánově jednoduché.
Výsledná dlouhodobá splátka hypotéky za stavbu dvojdomu činila 50 400 Kč měsíčně. Za nájem poloviny domu manželé trží 41 000 Kč měsíčně. Tedy ze svého dnes za krásné bydlení doplácejí 10 000 Kč měsíčně.
Nájem jim přináší velkou výhodu: nájemní smlouvy zahrnují inflační doložku, která vyrovnává budoucí ztrátu hodnoty peněz, zatímco hypotéka je na určitou dobu fixována (obvykle na 5 let) a tento mechanismus nemá.
Nájem se tedy bude o inflaci každý rok zvyšovat, zatímco splátka hypotéky bude zůstávat podobná. Při inflaci 3 % ročně nájem za 5 let vzroste na 47 530 Kč a za 10 let na 55 100 Kč. Tedy podíl mladé rodiny na splácení hypotéky bude stále klesat. Za 10 let jim nájem zaplatí hypotéku obou polovin dvojdomu.
Půjčka: háček se skrývá v příjmech
Doposud celé toto řešení vypadá snadné. Ovšem, i v této situaci staví život do cesty překážky, které je třeba překonat:
• Na stavbu velkého domu potřebujete bance prokázat velký příjem, kterým mladí lidé obvykle neoplývají.
• Pokud bude dům pronajímán, může být budoucí výnos z nájmu započítán jako příjem. Tím by se problém vyřešil. Zároveň to však vyvolává problém jiný.
• Banka půjčí částku ve výši 90 % LTV (zástavní hodnoty domu), pokud prokážete, že příjmy již máte. A jen 60 % LTV, pokud se počítá s budoucím příjmem z nájmu.
• Hypotéka ve výši 90% LTV pokryje celkovou cenu domu, pokud je jeho zástavní hodnota vysoká, a Ekonomické stavby jsou levným dodavatelem. V takovém případě tedy nebude potřeba žádné další zajištění jinou nemovitostí. V případě budoucího nájmu však půjčka ve výši 60 % LTV nestačí a je nutné hledat nějaké dodatečné zajištění nemovitostí.
Chytré řešení se šťastným koncem
To u této mladé dvojice možné nebylo. Orientovali jsme se tedy na běžnou hypotéku a možné vyčerpání 90 % hodnoty zástavy. Bankou požadovaný současný příjem činil skoro 112 000 Kč měsíčně. To naši klienti neměli, a proto hledali pomoc – přistupitele ke smlouvě. Pomohli rodiče a ve čtyřech lidech již na příjem 112 000 Kč dosáhli. Po roce byl dům hotov a naši klienti se již mohli prokazovat reálným příjmem z nájmu, finanční pomoc rodičů již nebyla potřeba. Po uplynutí prvního roku jsme rodiče ze smlouvy vyvázali.
Na začátku cesty jsme měli dva mladé aktivní lidi bez podstatné finanční úspory. Zdánlivě neměli žádnou perspektivu vlastního bydlení a zajištění na stáří.
O šestnáct měsíců později jsou majiteli krásného velkého domu, kde nájem splácí většinu hypotéční splátky. Za 5 let bude mít dům hodnotu dvojnásobně vyšší než je dluh bance. A za 30 let bude hypotéka zaplacena a nájem bude příspěvkem k budoucímu malému státnímu důchodu.
O možnostech financování u podobných řešení si můžete přečíst zde
